Что продаем?
Статьей 173 НКУ установлен порядок налогообложения операций по:
— продаже (обмену) объектов неделимого объекта незавершенного строительства / будущего объекта недвижимости, делимого объекта незавершенного строительства;
— уступке прав по договору купли-продажи неделимого объекта незавершенного строительства / будущего объекта недвижимости, в отношении которого уплачена частично цена и зарегистрировано обременение вещных прав в пользу покупателя.
Что следует понимать под указанными объектами? Ответ на этот вопрос в ст. 1 Закона Украины «О гарантировании вещных прав на объекты недвижимого имущества, которые будут построены в будущем» от 15.08.2022 № 2518-IX (далее — Закон № 2518). Приведем определение.
Неделимый объект незавершенного строительства — это объект недвижимого имущества, который будет построен в будущем, в отношении которого получено право на выполнение строительных работ и который не принят в эксплуатацию, при условии, что в составе такого объекта отсутствуют будущие объекты недвижимости. Примером такого объекта может быть здание, сооружение (п. 7 ст. 1 Закона № 2518).
Что же такое будущий объект недвижимости? Это предусмотренная проектной документацией на строительство составляющая часть делимого объекта незавершенного строительства, которая после принятия в эксплуатацию законченного строительством объекта станет самостоятельным объектом недвижимого имущества. Примером такого объекта может быть квартира, гаражный бокс, другое жилое или нежилое помещение, машино-место (п. 6 ст. 1 Закона № 2518).
В свою очередь, делимый объект незавершенного строительства — это объект недвижимого имущества, который будет построен в будущем (то же здание, сооружение), в отношении которого получено право на выполнение строительных работ и который не принят в эксплуатацию, при условии, что в составе такого объекта проектной документацией на строительство предусмотрено не менее двух будущих объектов недвижимости (п. 9 ст. 1 Закона № 2518).
Рассмотрим, как облагается налогом доход от продажи указанных объектов. При этом под продажей понимаем любой переход права собственности или любых других аналогичных прав на эти объекты, кроме их наследования и дарения.
Начнем со ставок налогов. Согласитесь, если речь заходит о продаже, то первый вопрос, который появляется у продавца: а сколько я потеряю на налогах?
Налогообложение. Ставки
НДФЛ. По общему правилу доход (а если быть точнее, то прибыль — см. дальше), полученный физлицом от продажи в течение отчетного года неделимого объекта незавершенного строительства / будущего объекта недвижимости, делимого объекта незавершенного строительства и от уступки прав по договору купли-продажи неделимого объекта незавершенного строительства / будущего объекта недвижимости, в отношении которого уплачена частично цена и зарегистрировано обременение вещных прав в пользу покупателя, подлежит налогообложению по ставке 18 %.
Исключение из этого правила — ситуация, при которой такое имущество / имущественные права были получены в наследство. В таком случае
доход от продажи унаследованного имущества/имущественных прав облагают налогом по ставке 5 %
Военный сбор. Здесь все стандартно. Из дохода от продажи имущества / имущественных прав удерживаем ВС. Ставка — 1,5 %.
Доход и база налогообложения
Доход от продажи неделимого объекта незавершенного строительства / будущего объекта недвижимости определяют исходя из цены, указанной в договоре купли-продажи, но:
— не ниже оценочной стоимости такого объекта, рассчитанной модулем электронного определения оценочной стоимости Единой базы данных отчетов об оценке
или
— не ниже рыночной стоимости такого объекта, определенной субъектом оценочной деятельности (оценщиком) в соответствии с законодательством и указанной в отчете об оценке, зарегистрированном в Единой базе данных отчетов об оценке.
В общем случае, нижней планкой является оценочная стоимость из Единой базы. Кстати, справка об оценочной стоимости действует в течение 30 календарных дней со дня ее формирования Единой базой.
Однако если продавец-физлицо не согласен с оценочной стоимостью, то он может обратиться к оценщику, чтобы последний определил рыночную стоимость объекта продажи. Для целей налогообложения отчет о рыночной оценке действует в течение 6 месяцев с даты его регистрации.
С объектами незавершенного строительства / будущего объекта недвижимости определились. А как определить доход от уступки прав по договору купли-продажи неделимого объекта незавершенного строительства / будущего объекта недвижимости, в отношении которого уплачена частично цена и зарегистрировано обременение вещных прав в пользу покупателя? Пункт 172.3 НКУ молчит. На наш взгляд, следует применять те же правила, которые прописаны для определения дохода от продажи объекта незавершенного строительства / будущего объекта недвижимости.
Доход от продажи определили? Не спешите считать сумму НДФЛ и ВС к уплате! Дело в том, что в случае продажи объектов, о которых сегодня говорим,
абзац шестой п. 172.2 НКУ позволяет уменьшить сумму дохода на документально подтвержденные расходы на приобретение такого объекта продажи, имущественных прав
Перечень расходов, разрешенных к зачислению, приведен в том же таки п. 172.2 НКУ. Среди них, в частности:
— средства, уплаченные как стоимость ценных бумаг, деривативов (деривативных контрактов) и имущественных прав, погашение которых состоялось путем передачи объекта недвижимости (или его части);
— средства, переданные в управление управителю фонда финансирования строительства;
— расходы, понесенные на приобретение объекта недвижимости на этапе незавершенного строительства;
— стоимость объекта недвижимости, неделимого объекта незавершенного строительства / будущего объекта недвижимости, переданного продавцу-физлицу в собственность как оплата его доли в уставном капитале хозяйственного общества при выходе из состава участников юридического лица;
— регистрационные сборы, государственная пошлина и аналогичные платежи, которые осуществляются в связи с приобретением (получением) прав на объект недвижимости;
— стоимость объекта недвижимости, неделимого объекта незавершенного строительства / будущего объекта недвижимости, который был получен при ликвидации (прекращении) юридического лица (в том числе иностранного) или образовании без статуса юридического лица (в том числе иностранного) налогоплательщиком — акционером (участником, партнером, пайщиком, учредителем, контролирующим лицом);
— расходы, понесенные на строительство объекта недвижимости;
— расходы, понесенные на приобретение неделимого объекта незавершенного строительства / будущего объекта недвижимости.
А если будущая недвижимость была подарена продавцу? Тогда эта недвижимость считается приобретенной по стоимости, которая равна сумме государственной пошлины, регистрационного сбора или других аналогичных платежей, налогов и сборов, уплаченных в связи с таким дарением.
Кто проводит расчет уменьшения дохода на разрешенные расходы? Если физлицо-продавец продает (уступает права по договору купли-продажи):
— другому физлицу, то расчет проводит продавец самостоятельно;
— юридическому лицу или самозанятому лицу — такое лицо, которое будет выступать для продавца в качестве налогового агента.
Внимание! Если продавец воспользовался правом уменьшить доходы на разрешенные расходы, то он обязан задекларировать доходы от всех операций по продаже, мене или другому отчуждению соответствующих объектов, осуществленных в течение отчетного (налогового) года. Даже если покупателем было юрлицо.
Копии документов, которые подтверждают указанные расходы, нужно будет предоставить вместе с налоговой декларацией об имущественном состоянии и доходах.
Кто платит?
Ответ на вопрос «кто платит?» зависит от того, кто является покупателем.
Покупатель — физлицо. Если покупатель — физлицо, то продавец самостоятельно рассчитывает и уплачивает НДФЛ через банковские учреждения. Сделать это нужно до нотариального удостоверения договора купли-продажи (п. 172.5 НКУ).
Обратите внимание на следующий момент. Если продажа между физлицами, то нотариус удостоверяет соответствующий договор при наличии:
1) электронной справки об оценочной стоимости объекта или отчета об оценке;
2) документа об уплате НДФЛ.
Информация о цене договора купли-продажи будет внесена нотариусом в Единую базу (п. 172.4 НКУ). Кроме того, о цене договора и сумме уплаченных налогов нотариус проинформирует налоговиков.
Еще одна ситуация, которая случается на практике. Налоги продавец уплатил, а потом передумал продавать или решил заключить соответствующий договор не с физлицом, а с субъектом хозяйствования. В обоих этих случаях продавец имеет право вернуть излишне уплаченный НДФЛ (п. 172.6 НКУ). Как это сделать? Подать годовую налоговую декларацию об имущественном состоянии и доходах вместе с подтверждающими документами о фактической уплате налога.
Еще раз обращаем внимание на то, что даже в случае, когда продавец сам уплатил налог, но продает объект субъекту хозяйствования, то такой продавец должен вернуть уплаченный именно им НДФЛ. Почему? Отвечаем.
Покупатель — субъект хозяйствования. Если стороной договора купли-продажи является юридическое лицо или самозанятое лицо, такое лицо является налоговым агентом физлица-продавца. Именно оно должно начислить, удержать и уплатить (перечислить) в бюджет налоги с доходов продавца от такой продажи.
А вот зачислить уплаченный продавцом НДФЛ нельзя.
Выводы
- Доход от продажи будущей недвижимости для целей налогообложения можно уменьшить на разрешенные расходы на ее приобретение.
- По общему правилу прибыль, полученную физлицом от продажи будущей недвижимости, облагают НДФЛ по ставке 18 %. Исключение — продажа унаследованной недвижимости, когда применяют ставку НДФЛ 5 %.
