Продаж майбутньої нерухомості: а що там з ПДФО?

Що продаємо?

Статтею 173 ПКУ встановлено порядок оподаткування операцій з:

— продажу (обміну) об’єктів неподільного об’єкта незавершеного будівництва / майбутнього об’єкта нерухомості, подільного об’єкта незавершеного будівництва;

— відступлення прав за договором купівлі-продажу неподільного об’єкта незавершеного будівництва / майбутнього об’єкта нерухомості, щодо якого сплачено частково ціну та зареєстровано обтяження речових прав на користь покупця.

Що слід розуміти під зазначеними об’єктами? Відповідь на це запитання в ст. 1 Закону України «Про гарантування речових прав на об’єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому» від 15.08.2022 № 2518-IX (далі — Закон № 2518). Наведемо визначення.

Неподільний об’єкт незавершеного будівництва — це об’єкт нерухомого майна, який буде споруджено в майбутньому, щодо якого отримано право на виконання будівельних робіт та який не прийнято в експлуатацію, за умови що у складі такого об’єкта відсутні майбутні об’єкти нерухомості. Прикладом такого об’єкта може бути будівля, споруда (п. 7 ст. 1 Закону № 2518).

Що ж таке майбутній об’єкт нерухомості? Це передбачена проектною документацією на будівництво складова частина подільного об’єкта незавершеного будівництва, яка після прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об’єкта стане самостійним об’єктом нерухомого майна. Прикладом такого об’єкта може бути квартира, гаражний бокс, інше житлове або нежитлове приміщення, машиномісце (п. 6 ст. 1 Закону № 2518).

У свою чергу, подільний об’єкт незавершеного будівництва — це об’єкт нерухомого майна, який буде споруджено в майбутньому (та ж будівля, споруда), щодо якого отримано право на виконання будівельних робіт та який не прийнято в експлуатацію, за умови що у складі такого об’єкта проектною документацією на будівництво передбачено не менше двох майбутніх об’єктів нерухомості (п. 9 ст. 1 Закону № 2518).

Розглянемо, як оподатковується дохід від продажу зазначених об’єктів. При цьому під продажем розуміємо будь-який перехід права власності або будь-яких інших аналогічних прав на ці об’єкти, крім їх успадкування та дарування.

Почнемо зі ставок податків. Погодьтеся, якщо мова заходить про продаж, то перше питання, яке постає перед продавцем: а скільки я втрачу на податках?

Оподаткування. Ставки

ПДФО. За загальним правилом, дохід (а якщо бути точнішими, то прибуток — див. далі), отриманий фізособою від продажу протягом звітного року неподільного об’єкта незавершеного будівництва / майбутнього об’єкта нерухомості, подільного об’єкта незавершеного будівництва та від відступлення прав за договором купівлі-продажу неподільного об’єкта незавершеного будівництва / майбутнього об’єкта нерухомості, щодо якого сплачено частково ціну та зареєстровано обтяження речових прав на користь покупця, підлягає оподаткуванню за ставкою 18 %.

Виняток із цього правила — ситуація, за якої таке майно / майнові права були отримані у спадщину. У такому випадку

Військовий збір. Тут все стандартно. З доходу від продажу майна/майнових прав утримуємо ВЗ. Ставка — 1,5 %.

Дохід та база оподаткування

Дохід від продажу неподільного об’єкта незавершеного будівництва / майбутнього об’єкта нерухомості визначають виходячи з ціни, зазначеної в договорі купівлі-продажу, але:

— не нижче оціночної вартості такого об’єкта, розрахованої модулем електронного визначення оціночної вартості Єдиної бази даних звітів про оцінку

або

— не нижче ринкової вартості такого об’єкта, визначеної суб’єктом оціночної діяльності (оцінювачем) відповідно до законодавства та зазначеної у звіті про оцінку, зареєстрованому в Єдиній базі даних звітів про оцінку.

У загальному випадку, нижньою планкою є оціночна вартість з Єдиної бази. До речі, довідка про оціночну вартість є чинною протягом 30 календарних днів з дня її формування Єдиною базою.

Проте якщо продавець-фізособа не згоден з оціночною вартістю, то він може звернутися до оцінювача, щоб останній визначив ринкову вартість об’єкта продажу. Для цілей оподаткування звіт про ринкову оцінку діє протягом 6 місяців з дати його реєстрації.

З об’єктами незавершеного будівництва / майбутнього об’єкта нерухомості визначилися. А як визначити дохід від відступлення прав за договором купівлі-продажу неподільного об’єкта незавершеного будівництва / майбутнього об’єкта нерухомості, щодо якого сплачено частково ціну та зареєстровано обтяження речових прав на користь покупця? Пункт 172.3 ПКУ мовчить. На наш погляд, слід застосовувати ті ж правила, які прописані для визначення доходу від продажу об’єкта незавершеного будівництва / майбутнього об’єкта нерухомості.

Дохід від продажу визначили? Не поспішайте рахувати суми ПДФО та ВЗ до сплати! Річ у тім, що у випадку продажу об’єктів, про які сьогодні говоримо,

Перелік витрат, дозволених до зарахування, наведений у тому ж таки п. 172.2 ПКУ. Серед них, зокрема:

— кошти, сплачені як вартість цінних паперів, деривативів (деривативних контрактів) та майнових прав, погашення яких відбулося шляхом передачі об’єкта нерухомості (або його частини);

— кошти, передані в управління управителю фонду фінансування будівництва;

— витрати, понесені на придбання об’єкта нерухомості на етапі незавершеного будівництва;

— вартість об’єкта нерухомості, неподільного об’єкта незавершеного будівництва / майбутнього об’єкта нерухомості, переданого продавцю-фізособі у власність як оплата його частки у статутному капіталі господарського товариства при виході із складу учасників юридичної особи;

— реєстраційні збори, державне мито та аналогічні платежі, що здійснюються у зв’язку з придбанням (отриманням) прав на об’єкт нерухомості;

— вартість об’єкта нерухомості, неподільного об’єкта незавершеного будівництва / майбутнього об’єкта нерухомості, що був отриманий при ліквідації (припиненні) юридичної особи (у тому числі іноземної) або утворення без статусу юридичної особи (у тому числі іноземного) платником податків — акціонером (учасником, партнером, пайовиком, засновником, контролюючою особою);

— витрати, понесені на будівництво об’єкта нерухомості;

— витрати, понесені на придбання неподільного об’єкта незавершеного будівництва / майбутнього об’єкта нерухомості.

А якщо майбутня нерухомість була подарована продавцю? Тоді ця нерухомість вважається придбаною за вартістю, що дорівнює сумі державного мита, реєстраційного збору чи інших аналогічних платежів, податків та зборів, сплачених у зв’язку з таким даруванням.

Хто проводить розрахунок зменшення доходу на дозволені витрати? Якщо фізособа-продавець продає (відступає права за договором купівлі-продажу):

— іншій фізособі, то розрахунок проводить продавець самостійно;

— юридичній особі чи самозайнятій особі — така особа, яка виступатиме для продавця податковим агентом.

Увага! Якщо продавець скористався правом зменшити доходи на дозволені витрати, то він зобов’язаний задекларувати доходи від усіх операцій з продажу, міни чи іншого відчуження відповідних об’єктів, здійснених протягом звітного (податкового) року. Навіть якщо покупцем була юрособа.

Копії документів, що підтверджують зазначені витрати, потрібно буде надати разом з податковою декларацією про майновий стан та доходи.

Хто платить?

Відповідь на запитання: «хто платить?» залежить від того, хто є покупцем.

Покупець — фізособа. Якщо покупець — фізособа, то продавець самостійно розраховує та сплачує ПДФО через банківські установи. Зробити це потрібно до нотаріального посвідчення договору купівлі-продажу (п. 172.5 ПКУ).

Зверніть увагу на такий момент. Якщо продаж між фізособами, то нотаріус посвідчує відповідний договір за наявності:

1) електронної довідки про оціночну вартість об’єкта або звіту про оцінку;

2) документа про сплату ПДФО.

Інформація про ціну договору купівлі-продажу буде внесена нотаріусом до Єдиної бази (п. 172.4 ПКУ). Крім того, про ціну договору та суму сплачених податків нотаріус проінформує податківців.

Ще одна ситуація, яка трапляється на практиці. Податки продавець сплатив, а потім передумав продавати чи вирішив укласти відповідний договір не з фізособою, а з суб’єктом господарювання. В обох цих випадках продавець має право повернути надміру сплачений ПДФО (п. 172.6 ПКУ). Як це зробити? Подати річну податкову декларацію про майновий стан та доходи разом з підтвердними документи про фактичну сплату податку.

Ще раз звертаємо увагу на те, що навіть у випадку, коли продавець сам сплатив податок, але продає об’єкт суб’єкту господарювання, то такий продавець має повернути сплачений саме ним ПДФО. Чому? Відповідаємо.

Покупець — суб’єкт господарювання. Якщо стороною договору купівлі-продажу є юридична особа чи самозайнята особа, така особа є податковим агентом фізособи-продавця. Сама вона повинна нарахувати, утримати та сплатити (перерахувати) до бюджету податки з доходів продавця від такого продажу.

А ось зарахувати сплачений продавцем ПДФО не можна.