Сначала пройдемся по правилам налогообложения дохода от продажи недвижимости физическими лицами — резидентами Украины.
Не облагают налогом на основании п. 172.1 НКУ доход от первой продажи в течение отчетного налогового года, при условии пребывания в собственности физлица более 3 лет и/или получения в наследство:
— жилого дома, квартиры или их части, комнаты, садового (дачного) дома (включая объект незавершенного строительства таких объектов, земельный участок, на котором расположены такие объекты, а также хозяйственно-бытовые сооружения и здания, расположенные на таком земельном участке);
— земельного участка, который не превышает норму безвозмездной передачи, определенные ст. 121 ЗКУ в зависимости от его назначения;
— земельного участка сельскохозяйственного назначения, непосредственно полученного плательщиком налога в собственность в процессе приватизации земель государственных и коммунальных сельскохозяйственных предприятий, учреждений и организаций или приватизации земельных участков, которые находились в пользовании такого плательщика, или выделенного в натуре (на местности) собственнику земельной доли (пая), а также таких земельных участков, полученных плательщиком налога в наследство.
Такие объекты недвижимости, то есть те, которые названы в п. 172.1 НКУ и находятся в собственности физлица более 3 лет и/или получены в наследство, назовем льготными объектами недвижимости.
Таким образом, если физлицо, о котором идет речь в вопросе, в текущем календарном году не продавало объекты недвижимости, которые не облагались налогом на основании п. 172.1 НКУ, то продажа первого из трех объектов (одной из двух квартир или дачного дома) не будет облагаться НДФЛ.
Соответственно, если доход не облагается НДФЛ, то и ВС не надо платить (пп. 1.2 и 1.7 п. 161 подразд. 10 разд. ХХ НКУ).
С налогообложением дохода от первой продажи определились. Давайте рассмотрим условия налогообложения дохода от продажи второго и третьего объектов недвижимости, указанных в вопросе. Тем более что такой доход включается в состав налогооблагаемого.
По ставке НДФЛ 5 % и ВС 1,5 % облагают налогом доход от продажи в течение текущего календарного года (см. п. 172.2 НКУ):
— второго из льготных объектов недвижимости (кроме операций по отчуждению жилищной недвижимости банками в порядке обращения взыскания по договорам ипотеки, которые обеспечивают кредит, предоставленный в иностранной валюте);
— первого из объектов недвижимости, которые не являются льготными (например, квартира, которая приобретена в собственность в течение последних 3 лет или нежилое помещение);
— третьего и следующих объектов недвижимости, которые получены в наследство.
Таким образом, физлицу
из дохода от продажи квартиры или дома, которая(ый) будет продаваться второй (вторым) в течение календарного года, надо уплатить НДФЛ 5 % и ВС 1,5 %
Переходим к третьей продаже. Если третий из объектов недвижимости, которая будет продаваться, физлицо-собственник получило в наследство, то также применяем ставки НДФЛ 5 % и ВС 1,5 % для налогообложения дохода от такой продажи (см. выше). А вот если это не наследство, то все намного интереснее.
По ставке НДФЛ 18 % и ВС 1,5 % облагается налогом доход от продажи объектов недвижимости (кроме унаследованного имущества, о котором речь шла выше), если плательщик налога в течение текущего календарного года продает (см. п. 172.2 НКУ):
— третий и следующие льготные объекты недвижимости (кроме операций по отчуждению жилищной недвижимости банками в порядке обращения взыскания по договорам ипотеки, которые обеспечивают кредит, предоставленный в иностранной валюте);
— второй и следующие объекты недвижимости, которые не являются льготными.
Внимание! Полученный от продажи объекта недвижимости, расположенного на территории Украины,
доход, который облагается налогом по ставке НДФЛ 18 %, можно уменьшить на документально подтвержденные расходы на приобретение этого объекта недвижимости
Аналогично базу обложения определяем и для ВС.
В итоге в некоторых случаях вторая продажа жилищной недвижимости в части налогообложения может оказаться более расходной, чем третья.
Исчерпывающий перечень расходов, которые можно учесть в уменьшение, приведен в п. 172.2 НКУ. Это:
— средства, уплаченные налогоплательщиком как стоимость ценных бумаг и имущественных прав, погашение которых произошло путем передачи объекта недвижимости (или его части);
— средства, переданные в управление управителю фонда финансирования строительства;
— стоимость объекта недвижимости, переданного плательщику налога в собственность как оплата его части в уставном капитале хозяйственного общества при выходе такого налогоплательщика из состава участников юридического лица;
— стоимость предмета ипотеки, по которой ипотекодержатель приобрел в собственность предмет ипотеки;
— расходы на приобретение объекта недвижимости на основании договора купли-продажи, мены, в том числе стоимость имущества, которое было передано как компенсация по таким договорам;
— регистрационные сборы, государственная пошлина и аналогичные платежи, которые осуществляются в связи с приобретением (получением) прав на объект недвижимости;
— расходы, понесенные на приобретение объекта недвижимости на этапе незавершенного строительства;
— стоимость объекта недвижимости, который был задекларирован лицом как объект декларирования в порядке единоразового (специального) добровольного декларирования, в соответствии с подразд. 94 разд. XX НКУ;
— стоимость объекта недвижимости, который был получен при ликвидации (прекращении) юридического лица (в том числе иностранного) или образования без статуса юридического лица (в том числе иностранного) налогоплательщиком — акционером (участником, партнером, пайщиком, учредителем, контролирующим лицом);
— расходы, понесенные на строительство объекта недвижимости.
Если физлицо продает объект недвижимости:
— другому физлицу, то расчет базы налогообложения (доходы минус разрешенные расходы) физлицо-продавец производит самостоятельно;
— юридическому лицу или самозанятому лицу, то расчет осуществляет такое юридическое или самозанятое лицо, которые выступают в качестве налоговых агентов (на основании предоставленных продавцом документов на разрешенные к учету расходы).
Внимание!
Если расходы на приобретение недвижимости превышают доход от ее продажи (имеем убытки), то облагать такой доход НДФЛ по ставке 18 % вообще не придется
Также здесь не будет ВС. Ведь база налогообложения будет иметь отрицательное значение.
Совет. Перед продажей просчитайте сумму налогов, которые придется уплатить, и выберите вариант, который позволит минимизировать их сумму.
Здесь надо иметь в виду, что очередность продажи объектов недвижимого имущества определяет физическое лицо, которое продает такие объекты (см. разъяснение 103.21 БЗ).
Поэтому, например, нашему читателю первым можно продать самый дорогой объект. Вторым имеет смысл продать самую дешевую недвижимость, ведь с дохода от ее продажи надо будет уплатить НДФЛ 5 % и ВС 1,5 %. А вот третьим целесообразно продавать тот объект недвижимости, который больше всего упал в цене, чтобы максимально учесть убытки от его продажи и не платить НДФЛ 18 % и ВС 1,5 %.
И в завершение еще один важный момент. Физлицо, которое воспользовалось правом на зачисление расходов, обязано задекларировать все доходы от операций по продаже, мене объектов недвижимости, в том числе если в качестве стороны договора выступало юрлицо или самозанятое лицо. Даже если получило убытки. Копии документов, которые подтверждают расходы, надо будет подать вместе с декларацией.
