Спочатку пройдемося правилами оподаткування доходу від продажу нерухомості фізичними особами — резидентами України.
Не оподатковують на підставі п. 172.1 ПКУ дохід від першого продажу протягом звітного податкового року, за умови перебування у власності фізособи більше 3 років та/або отримання у спадщину:
— житлового будинку, квартири або їх частини, кімнати, садового (дачного) будинку (включаючи об’єкт незавершеного будівництва таких об’єктів, земельну ділянку, на якій розташовані такі об’єкти, а також господарсько-побутові споруди та будівлі, розташовані на такій земельній ділянці);
— земельної ділянки, що не перевищує норми безоплатної передачі, визначені ст. 121 ЗКУ залежно від її призначення;
— земельної ділянки сільськогосподарського призначення, безпосередньо отриманої платником податку у власність у процесі приватизації земель державних і комунальних сільськогосподарських підприємств, установ та організацій або приватизації земельних ділянок, які перебували у користуванні такого платника, або виділеної в натурі (на місцевості) власнику земельної частки (паю), а також таких земельних ділянок, отриманих платником податку у спадщину.
Такі об’єкти нерухомості, тобто ті, що названі у п. 172.1 ПКУ та знаходяться у власності фізособи більше 3 років та/або отримані у спадщину, назвемо пільговими об’єктами нерухомості.
Таким чином, якщо фізособа, про яку йде мова в запитанні, в поточному календарному році не продавала об’єкти нерухомості, що не оподатковувалися на підставі п. 172.1 ПКУ, то продаж першого з трьох об’єктів (однієї з двох квартир чи дачного будинку) не буде оподатковуватися ПДФО.
Відповідно, якщо дохід не оподатковується ПДФО, то й ВЗ не треба платити (пп. 1.2 та 1.7 п.п. 161 підрозд. 10 розд. ХХ ПКУ).
З оподаткуванням доходу від першого продажу визначилися. Давайте розглянемо умови оподаткування доходу від продажу другого та третього об’єктів нерухомості, зазначених у запитанні. Тим більше що такий дохід включається до складу оподатковуваного.
За ставкою ПДФО 5 % та ВЗ 1,5 % оподатковують дохід від продажу протягом поточного календарного року (див. п. 172.2 ПКУ):
— другого з пільгових об’єктів нерухомості (крім операцій з відчуження житлової нерухомості банками в порядку звернення стягнення за договорами іпотеки, що забезпечують кредит, наданий в іноземній валюті);
— першого з об’єктів нерухомості, що не є пільговим (наприклад, квартира, що придбана у власність протягом останніх 3 років або нежитлове приміщення);
— третього та наступних об’єктів нерухомості, що отримані у спадщину.
Таким чином, фізособі
з доходу від продажу квартири чи будинку, що буде продаватися другою (другим) протягом календарного року, треба сплатити ПДФО 5 % та ВЗ 1,5 %
Переходимо до третього продажу. Якщо третій з об’єктів нерухомості, що буде продаватися, фізособа-власник отримала у спадщину, то також застосовуємо ставки ПДФО 5 % та ВЗ 1,5 % для оподаткування доходу від такого продажу (див. вище). А от якщо це не спадщина, то все набагато цікавіше.
За ставкою ПДФО 18 % та ВЗ 1,5 % оподатковується дохід від продажу об’єктів нерухомості (крім успадкованого майна, про яке йшла мова вище), якщо платник податку протягом поточного календарного року продає (див. п. 172.2 ПКУ):
— третій та наступні пільгові об’єкти нерухомості (крім операцій з відчуження житлової нерухомості банками в порядку звернення стягнення за договорами іпотеки, що забезпечують кредит, наданий в іноземній валюті);
— другий та наступні об’єкти нерухомості, які не є пільговими.
Увага! Отриманий від продажу об’єкта нерухомості, розташованого на території України,
дохід, що оподатковується за ставкою ПДФО 18 %, можна зменшити на документально підтверджені витрати на придбання цього об’єкта нерухомості
Аналогічно базу оподаткування визначаємо й для ВЗ.
У результаті в деяких випадках другий продаж житлової нерухомості у частині оподаткування може виявитися більш витратним, ніж третій.
Вичерпний перелік витрат, які можна врахувати у зменшення, наведений у п. 172.2 ПКУ. Це:
— кошти, сплачені платником податків як вартість цінних паперів та майнових прав, погашення яких відбулося шляхом передачі об’єкта нерухомості (або його частини);
— кошти, передані в управління управителю фонду фінансування будівництва;
— вартість об’єкта нерухомості, переданого платнику податку у власність як оплата його частки у статутному капіталі господарського товариства при виході такого платника податків із складу учасників юридичної особи;
— вартість предмета іпотеки, за якою іпотекодержатель набув у власність предмет іпотеки;
— витрати на придбання об’єкта нерухомості на підставі договору купівлі-продажу, міни, у тому числі вартість майна, що було передано як компенсація за такими договорами;
— реєстраційні збори, державне мито та аналогічні платежі, що здійснюються у зв’язку з придбанням (отриманням) прав на об’єкт нерухомості;
— витрати, понесені на придбання об’єкта нерухомості на етапі незавершеного будівництва;
— вартість об’єкта нерухомості, що був задекларований особою як об’єкт декларування у порядку одноразового (спеціального) добровільного декларування, відповідно до підрозд. 94 розд. XX ПКУ;
— вартість об’єкта нерухомості, що був отриманий при ліквідації (припиненні) юридичної особи (у тому числі іноземної) або утворення без статусу юридичної особи (у тому числі іноземного) платником податків — акціонером (учасником, партнером, пайовиком, засновником, контролюючою особою);
— витрати, понесені на будівництво об’єкта нерухомості.
Якщо фізособа продає об’єкт нерухомості:
— іншій фізособі, то розрахунок бази оподаткування (доходи мінус дозволені витрати) фізособа-продавець робить сама;
— юридичній особі чи самозайнятій особі, то розрахунок здійснює така юридична чи самозайнята особа, які виступають податковими агентами (на підставі наданих продавцем документів на дозволені до обліку витрати).
Увага!
Якщо витрати на придбання нерухомості перевищують дохід від її продажу (маємо збитки), то оподатковувати такий дохід ПДФО за ставкою 18 % взагалі не доведеться
Також тут не буде ВЗ. Адже база оподаткування матиме від’ємне значення.
Порада. Перед продажем прорахуйте суму податків, які доведеться сплатити, та оберіть варіант, який дозволить мінімізувати їх суму.
Тут треба мати на увазі, що черговість продажу об’єктів нерухомого майна визначає фізична особа, яка продає такі об’єкти (див. роз’яснення 103.21 БЗ).
Тому, наприклад, нашому читачеві першим можна продати найдорожчий об’єкт. Другим має сенс продати найдешевшу нерухомість, адже з доходу від її продажу треба буде сплатити ПДФО 5 % та ВЗ 1,5 %. А от третім доцільно продавати той об’єкт нерухомості, який найбільше впав у ціні, щоб максимально врахувати збитки від його продажу і не сплачувати ПДФО 18 % та ВЗ 1,5 %.
І на завершення ще один важливий момент. Фізособа, яка скористалася правом на зарахування витрат, зобов’язана задекларувати всі доходи від операцій з продажу, міни об’єктів нерухомості, у тому числі якщо стороною договору виступала юрособа або самозайнята особа. Навіть якщо отримала збитки. Копії документів, що підтверджують витрати, треба буде подати разом із декларацією.
