Доход от предоставления недвижимости в лизинг, аренду или субаренду, срочное владение и/или пользование (далее — аренда) является налогооблагаемым доходом (п.п. 164.2.5 НКУ). Также облагается налогом доход от предоставления движимого имущества в аренду в составе прочих налогооблагаемых доходов (п.п. 164.2.20 НКУ).
Подытожим. Если вы в 2022 году сдавали в аренду любое собственное имущество и получали арендный доход, то он должен быть обложен НДФЛ по ставке 18 % и ВС по ставке 1,5 % (см. п. 161 подразд. 10 разд. XX НКУ).
Кто же обязан вычислять и уплачивать НДФЛ и ВС: арендодатель, который получает доход, или арендатор, который выплачивает доход? Ответ на этот вопрос зависит от того, кто был арендатором вашего имущества — субъект хозяйствования (юрлицо или ФЛП) или обычное физлицо.
Арендатор — субъект хозяйствования
В случае когда вашим арендатором было юридическое лицо или ФЛП или независимый профессионал, то именно арендатор является вашим налоговым агентом. Он должен:
1) определить базу обложения НДФЛ и ВС. Причем в случае с арендой недвижимости объект налогообложения определяют исходя из размера арендной платы, указанной в договоре аренды, но не меньше чем минимальная сумма арендного платежа (пп. 170.1.1, 170.1.2 НКУ);
2) начислить, удержать и уплатить НДФЛ и ВС в бюджет с выплачиваемого вам дохода;
3) отразить сумму такого дохода в 4ДФ Налогового расчета.
Вы не уверены, что ваш арендатор знал о минимальной сумме арендного платежа? Не волнуйтесь. Если арендатор — налоговый агент неправильно определил объект налогообложения и занизил суммы НДФЛ и ВС — это его, а не ваши проблемы. В таком случае ответственность за погашение суммы налогового обязательства или налогового долга, который возникает вследствие совершения таких действий, в том числе пени, возлагается на налогового агента. А вот физлицо — получатель таких доходов освобождается от обязанности погашения такой суммы налоговых обязательств или налогового долга (ст. 1251 НКУ).
А теперь самое интересное. Обязывает ли факт получения арендных доходов от субъектов хозяйствования — налоговых агентов подавать годовую налоговую декларацию? Нет, не обязывает (см. п. 179.2 НКУ).
Однако у вас могут быть и другие основания для ее подачи. Например, из-за того, что вы получали в течение 2022 года доходы, которые подлежат декларированию, или хотите воспользоваться налоговой скидкой. И если вы будете подавать декларацию по таким другим основаниям, то в ней также нужно отразить и арендные доходы от налоговых агентов.
Внимание! Если подаете налоговую декларацию, то обратитесь к налоговым агентам, которым вы сдавали недвижимость в аренду. Попросите у них справки о начисленных арендных доходах и суммах уплаченных с них НДФЛ и ВС. Эти справки понадобятся для заполнения годовой налоговой декларации.
Идем дальше. Следующая ситуация: арендатором было физическое лицо, которое не является предпринимателем.
Арендатор — физлицо
Если вы сдавали в аренду имущество обычному физлицу, которое не зарегистрировано самозанятым лицом (не ФЛП, не независимый профессионал), то вычислить и уплатить НДФЛ и ВС с полученного арендного дохода — ваша обязанность.
Кроме того,
надо подать годовую налоговую декларацию, в которой отразить, в частности, суммы арендного дохода и суммы НДФЛ и ВС с такого дохода
Базой налогообложения (то есть суммой, от которой надо считать НДФЛ и ВС) будет фактически полученная вами сумма арендной платы.
Нужно ли заморачиваться с определением минимальной суммы арендного платежа, если в аренду сдавалась недвижимость? На наш взгляд, нет, не нужно. И п.п. 170.1.1 НКУ, и п.п. 170.1.2 НКУ, в которых упоминается минимальный арендный платеж, устанавливают правила определения объекта налогообложения для налоговых агентов, которые арендуют недвижимость у обычных физлиц. Мы же говорим о ситуации, когда сторонами договора аренды являются два физлица.
Заметим, что правильность нашей позиции также подтверждается положениями п. 1 Методики определения минимальной суммы арендного платежа за недвижимое имущество физических лиц, утвержденной постановлением КМУ от 29.12.2010 № 1253. В нем указано, что арендаторы (кроме арендаторов — физических лиц, которые не являются субъектами хозяйствования), которые согласно п.п. 170.1.2 НКУ являются налоговыми агентами физлиц — арендодателей, определяют минимальную сумму арендного платежа во время начисления дохода от предоставления в аренду недвижимого имущества, кроме земельного участка сельхозназначения, земдоли (пая), имущественного пая.
Однако допускаем, что у налоговиков могут быть свои мнения по этому вопросу.
Дальше предлагаем вместе выяснить, каким образом отражать арендный доход в налоговой декларации об имущественном состоянии и доходах по итогам 2022 года.
Арендный доход в декларации
Для доходов от предоставления движимого и/или недвижимого имущества в лизинг, аренду (субаренду, эмфитевзис), жилищный наем (поднаем) в налоговой декларации предназначена строка 10.6 разд. ІІ.
Кроме того, если в течение 2022 года вы предоставляли обычному физлицу в аренду (субаренду, эмфитевзис) земельные участки, земельные доли (паи) и получали доходы от такой аренды, то укажите их сумму также еще и в строке 10.6.1 декларации.
Отдельно остановимся на заполнении граф этих строк.
В графе 3 указываете общую сумму арендного дохода. Его рассчитываете так. К сумме дохода, который был начислен арендаторами — налоговыми агентами в течение 2022 года, добавляете сумму арендного дохода, который был фактически получен от арендаторов-физлиц.
То есть если арендатор — налоговый агент, то берете в расчет начисленные им суммы в месяцах 2022 года. Факт выплаты здесь не важен (разъяснение ГНСУ в категории 103.24 БЗ).
Если арендатор — физлицо, то подсчитываем суммы, которые были фактически получены от него.
В графах 4 и 5 — суммы НДФЛ и ВС, соответственно, которые были начислены/удержаны налоговыми агентами.
В графах 6 и 7 — суммы НДФЛ и ВС, соответственно, которые подлежат самостоятельной уплате по итогам декларирования. Эти суммы будут участвовать в расчете общих сумм налоговых обязательств по НДФЛ и ВС (см. разд. V налоговой декларации).
Обращаем внимание тех, кто предоставлял обычным физлицам (не налоговым агентам) в аренду (субаренду, эмфитевзис) земельные участки, земельные доли (паи). Если такие объекты расположены по местонахождению, отличающемуся от вашего налогового адреса, то сумму НДФЛ, который подлежит уплате самостоятельно с таких доходов, указываете в строке 19 разд. V налоговой декларации. Не упустите этот момент. Это связано с особенностями уплаты НДФЛ (см. ниже).
Кроме того,
в случае предоставления в аренду имущества, обязательно заполните разд. VIII налоговой декларации
Об этом напоминают налоговики в разъяснении в категории 103.24 БЗ (ср. ).
В разд. VIII «Відомості про власне нерухоме (рухоме) майно та/або майно, яке надається в оренду (суборенду) у разі отримання орендних доходів» налоговой декларации указывайте сведения обо всем недвижимом (движимом) имуществе, которое находится в вашей собственности по состоянию на 31.12.2022, как на территории Украины, так и за ее пределами. При этом, если объект имущества предоставляете в лизинг, аренду (субаренду, эмфитевзис), жилищный наем (поднаем), то в графе 7 проставляете отметку «х».
Рассмотрим пример.
Пример заполнения
Пример. Гражданин имеет в собственности 2 квартиры в г. Черновцы площадью 68 кв. м каждая и легковой автомобиль. В течение 2022 года он сдавал одну квартиру в аренду другому физлицу. Сумма арендной платы, которая была фактически получена от физлица-арендатора в течение 2022 года, — 165000 грн.
Вторую квартиру гражданин сдавал юрлицу (юрлицо арендовало квартиру для своего работника). В соответствии с договором аренды сумма арендной платы за месяц составляла 20000 грн. Общая сумма арендного дохода, начисленного юрлицом — налоговым агентом гражданину-арендодателю, — 240000 грн (НДФЛ — 43200 грн, ВС — 3600 грн). В г. Черновцы утверждена минимальная стоимость месячной аренды одного квадратного метра общей площади недвижимого имущества без учета налога на добавленную стоимость для помещений, которые используются под некоммерческую деятельность, в том числе для проживания физических лиц — 10 грн (см. cv.tax.gov.ua/media-ark/news-ark/650055.html).
Рассчитаем налоговые обязательства с арендного дохода, фактически полученного от физлица-арендатора в течение 2022 года.
Сумма НДФЛ равна: 165000 грн х 18 % : 100 % = 29700 грн.
Сумма ВС составляет: 165000 грн х 1,5 % : 100 % = 2475 грн.
Указываем сумму арендного дохода и суммы НДФЛ и ВС в строке 10.6 разд. II налоговой декларации — см. рис. 1.
| Код рядка | II. ДОХОДИ, ЯКІ ВКЛЮЧАЮТЬСЯ ДО ЗАГАЛЬНОГО РІЧНОГО ОПОДАТКОВУВАНОГО ДОХОДУ | Сума доходів (грн, коп.) | Сума податку/збору (грн, коп.) | |||
| утриманого (сплаченого) податковим агентом | що підлягає сплаті самостійно | |||||
| податок на доходи фізичних осіб | військовий збір | податок на доходи фізичних осіб | військовий збір | |||
| 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 | 7 |
| <…> | ||||||
| 10.6 | Дохід від надання майна в л ізинг, оре нду (суборенду, емфітевзис), житловий найм (піднайм)6… | 405000,00 | 43200,00 | 3600,00 | 29700,00 | 2475,00 |
Рис. 1. Фрагмент заполнения налоговой декларации за 2022 год. Строка 10.6 разд. ІІ
Отражаем в разд. VIII налоговой декларации сведения об имуществе, которое находилось в собственности гражданина и сдавалось в аренду (см. рис. 2).
| VIII. ВІДОМОСТІ ПРО ВЛАСНЕ НЕРУХОМЕ (РУХОМЕ) МАЙНО ТА/АБО МАЙНО, ЯКЕ НАДАЄТЬСЯ В ОРЕНДУ (СУБОРЕНДУ) | ||||||
| Код рядка | Категорії об’єктів | Місцезнаходження об’єкта нерухомого майна (країна, адреса) або марка (модель) рухомого майна | Рік набуття у власність / рік випуску (для рухомого майна) | Загальна площа нерухомого майна (кв. м) | Частка в загальній площі нерухомого майна | Відмітка про надання майна в оренду (суборенду, емфітевзис), житловий найм (піднайм) |
| 1 | 3 | Україна, м. Чернівці, вул. Воробкевича, б. 229, кв. 15 | 2018 | 68 | 1 | х |
| 2 | 3 | Україна, м. Чернівці, вул. Воробкевича, б. 229, кв. 14 | 2020 | 68 | 1 | х |
| 3 | 7 | Chevrolet | 2011 | — | — | — |
Рис. 2. Фрагмент заполнения налоговой декларации за 2022 год. Раздел VIII
Декларацию заполнили? Время поговорить об уплате согласованных обязательств по НДФЛ и ВС.
Уплата НДФЛ/ВС
По общему правилу, физлицо уплачивает суммы обязательств по НДФЛ и ВС, которые рассчитаны им в годовой налоговой декларации по своему налоговому адресу.
Исключение из этого правила — суммы НДФЛ с дохода за сдачу в аренду (субаренду, эмфитевзис) земельных участков, земельных долей (паев), выделенных или не выделенных в натуре (на местности). Их уплачиваете в соответствующий бюджет по местонахождению таких объектов аренды (субаренды, эмфитевзиса). Это прямо указано в п.п. 168.4.9 НКУ. Такие суммы в налоговой декларации указывают отдельно в строке 19 разд. V налоговой декларации (см. выше).
Интересный момент. Если вы предоставляете недвижимость в аренду физлицу, то уплачивать НДФЛ и ВС с полученного от него арендного дохода нужно в течение 40 календарных дней после последнего дня отчетного (налогового) квартала (п.п. «а» п.п. 170.1.5 НКУ).
Если вы их уплачивали, то такая уплата (эти суммы) нигде в налоговой декларации не засветятся.
А если не уплачивали? Ничего страшного. Согласованной сумма НДФЛ станет только на основании годовой декларации. Поэтому если налоги с недвижимого дохода вы не уплачивали в течение 2022 года в сроки, определенные п.п. «а» п.п. 170.1.5 НКУ, ответственность за это нарушение вам не грозит (см. 103.28 БЗ).
С движимым арендным доходом таких сложностей нет.
Выводы
- Доход физлица от предоставления имущества в аренду облагается НДФЛ по ставке 18 % и ВС по ставке 1,5 %.
- Если имущество предоставлялось в аренду исключительно юрлицам, ФЛП или независимым профессионалам, то факт получения от них арендных доходов не приводит к обязанности подать годовую налоговую декларацию.
- Налоговую декларацию следует подать, задекларировать арендный доход и самостоятельно уплатить с него НДФЛ и ВС, если арендатором было обычное физлицо.
- Если формируете налоговую декларацию, то обязательно указываете в ней сведения об имуществе, которым вы владеете и которое сдавалось в аренду.
