Декларуємо орендні доходи

Дохід від надання нерухомості в лізинг, оренду або суборенду, строкове володіння та/або користування (далі — оренда) є оподатковуваним доходом (п.п. 164.2.5 ПКУ). Також оподатковується дохід від надання рухомого майна в оренду у складі інших оподатковуваних доходів (п.п. 164.2.20 ПКУ).

Підсумуємо. Якщо ви у 2022 році здавали в оренду будь-яке власне майно та отримували орендний дохід, то він повинен бути оподаткований ПДФО за ставкою 18 % та ВЗ за ставкою 1,5 % (див. п. 16¹ підрозд. 10 розд. XX ПКУ).

Хто ж зобов’язаний обчислювати та сплачувати ПДФО та ВЗ: орендодавець, який отримує дохід, чи орендар, який виплачує дохід? Відповідь на це запитання залежить від того, хто був орендарем вашого майна — суб’єкт господарювання (юрособа або ФОП) чи звичайна фізособа.

Орендар — суб’єкт господарювання

У разі коли вашим орендарем була юридична особа або ФОП чи незалежний професіонал, то саме орендар є вашим податковим агентом. Він повинен:

1) визначити базу оподаткування ПДФО та ВЗ. Причому у випадку з орендою нерухомості об’єкт оподаткування визначають виходячи з розміру орендної плати, зазначеної в договорі оренди, але не менше ніж мінімальна сума орендного платежу (пп. 170.1.1, 170.1.2 ПКУ);

2) нарахувати, утримати та сплатити ПДФО і ВЗ до бюджету з виплачуваного вам доходу;

3) відобразити суму такого доходу в 4ДФ Податкового розрахунку.

Ви не впевнені, що ваш орендар знав про мінімальну суму орендного платежу? Не переймайтеся. Якщо орендар — податковий агент неправильно визначив об’єкт оподаткування й занизив суми ПДФО та ВЗ — це його, а не ваші проблеми. У такому випадку відповідальність за погашення суми податкового зобов’язання або податкового боргу, що виникає внаслідок вчинення таких дій, у тому числі пені, покладається на податкового агента. А ось фізособа — отримувач таких доходів звільняється від обов’язку погашення такої суми податкових зобов’язань або податкового боргу (ст. 125¹ ПКУ).

А тепер найцікавіше. Чи зобов’язує факт отримання орендних доходів від суб’єктів господарювання — податкових агентів подавати річну податкову декларацію? Ні, не зобов’язує (див. п. 179.2 ПКУ).

Проте у вас можуть бути й інші підстави для її подання. Наприклад, через те, що ви отримували протягом 2022 року доходи, які підлягають декларуванню, чи хочете скористатися податковою знижкою. І якщо ви будете подавати декларацію з таких інших підстав, то в ній також потрібно відобразити й орендні доходи від податкових агентів.

Увага! Якщо подаєте податкову декларацію, то зверніться до податкових агентів, яким ви здавали нерухомість в оренду. Попросіть у них довідки про нараховані орендні доходи та суми сплачених з них ПДФО та ВЗ. Ці довідки знадобляться для заповнення річної податкової декларації.

Йдемо далі. Наступна ситуація: орендарем була фізична особа, яка не є підприємцем.

Орендар — фізособа

Якщо ви здавали в оренду майно звичайній фізособі, яка не зареєстрована самозайнятою особою (не ФОП, не незалежний професіонал), то обчислити та сплатити ПДФО і ВЗ з отриманого орендного доходу — ваш обов’язок.

Крім того,

Базою оподаткування (тобто сумою, від якої треба рахувати ПДФО та ВЗ) буде фактично отримана вами сума орендної плати.

Чи потрібно заморочуватися з визначенням мінімальної суми орендного платежу, якщо в оренду здавалася нерухомість? На наш погляд, ні, не потрібно. І п.п. 170.1.1 ПКУ, і п.п. 170.1.2 ПКУ, в яких згадується мінімальний орендний платіж, встановлюють правила визначення об’єкта оподаткування для податкових агентів, які орендують нерухомість у звичайних фізосіб. Ми ж говоримо про ситуацію, коли сторонами договору оренди є дві фізособи.

Зауважимо, що правильність нашої позиції також підтверджується положеннями п. 1 Методики визначення мінімальної суми орендного платежу за нерухоме майно фізичних осіб, затвердженої постановою КМУ від 29.12.2010 № 1253. У ньому зазначено, що орендарі (крім орендарів — фізичних осіб, що не є суб’єктами господарювання), які згідно з п.п. 170.1.2 ПКУ є податковими агентами фізосіб — орендодавців, визначають мінімальну суму орендного платежу під час нарахування доходу від надання в оренду нерухомого майна, крім земельної ділянки сільгосппризначення, земчастки (паю), майнового паю.

Проте допускаємо, що у податківців можуть бути свої думки з цього питання.

Далі пропонуємо разом з’ясувати, яким чином відображати орендний дохід у податковій декларації про майновий стан і доходи за підсумками 2022 року.

Орендний дохід у декларації

Для доходів від надання рухомого та/або нерухомого майна в лізинг, оренду (суборенду, емфітевзис), житловий найм (піднайм) у податковій декларації призначений рядок 10.6 розд. ІІ.

Крім того, якщо протягом 2022 року ви надавали звичайній фізособі в оренду (суборенду, емфітевзис) земельні ділянки, земельні частки (паї) та отримували доходи від такої оренди, то вкажіть їх суму також ще й у рядку 10.6.1 декларації.

Окремо зупинимося на заповненні граф цих рядків.

У графі 3 вказуєте загальну суму орендного доходу. Його розраховуєте так. До суми доходу, що був нарахований орендарями — податковими агентами протягом 2022 року, додаєте суму орендного доходу, який був фактично отриманий від орендарів-фізосіб.

Тобто якщо орендар — податковий агент, то берете до розрахунку нараховані ним суми в місяцях 2022 року. Факт виплати тут не важливий (роз’яснення ДПСУ в категорії 103.24 БЗ).

Якщо орендар — фізособа, то підраховуємо суми, які були фактично отримані від неї.

У графах 4 та 5 — суми ПДФО та ВЗ, відповідно, що були нараховані/утримані податковими агентами.

У графах 6 та 7 — суми ПДФО і ВЗ, відповідно, що підлягають самостійній сплаті за підсумками декларування. Ці суми візьмуть участь у розрахунку загальних сум податкових зобов’язань з ПДФО та ВЗ (див. розд. V податкової декларації).

Звертаємо увагу тих, хто надавав звичайним фізособам (не податковим агентам) в оренду (суборенду, емфітевзис) земельні ділянки, земельні частки (паї). Якщо такі об’єкти розташовані за місцезнаходженням, відмінним від вашої податкової адреси, то суму ПДФО, що підлягає сплаті самостійно з таких доходів, зазначаєте в рядку 19 розд. V податкової декларації. Не проґавте цей момент. Це пов’язано з особливостями сплати ПДФО (див. нижче).

Крім того,

Про це нагадують податківці в роз’ясненні в категорії 103.24 БЗ (ср. ).

У розд. VIII «Відомості про власне нерухоме (рухоме) майно та/або майно, яке надається в оренду (суборенду) у разі отримання орендних доходів» податкової декларації зазначайте відомості про все нерухоме (рухоме) майно, що перебуває у вашій власності станом на 31.12.2022, як на території України, так і за її межами. При цьому, якщо об’єкт майна надаєте в лізинг, оренду (суборенду, емфітевзис), житловий найм (піднайм), то в графі 7 проставляєте позначку «х».

Розглянемо приклад.

Приклад заповнення

Розрахуємо податкові зобов’язання з орендного доходу, фактично отриманого від фізособи-орендаря протягом 2022 року.

Сума ПДФО дорівнює: 165000 грн х 18 % : 100 % = 29700 грн.

Сума ВЗ складає: 165000 грн х 1,5 % : 100 % = 2475 грн.

Вказуємо суму орендного доходу та суми ПДФО та ВЗ у рядку 10.6 розд. II податкової декларації — див. рис. 1.

Рис. 1. Фрагмент заповнення податкової декларації за 2022 рік. Рядок 10.6 розд. ІІ

Відображаємо у розд. VIII податкової декларації відомості про майно, яке перебувало у власності громадянина та здавалося в оренду (див. рис. 2).

Рис. 2. Фрагмент заповнення податкової декларації за 2022 рік. Розділ VIII

Декларацію заповнили? Час поговорити про сплату узгоджених зобов’язань з ПДФО та ВЗ.

Сплата ПДФО/ВЗ

За загальним правилом, фізособа сплачує суми зобов’язань з ПДФО та ВЗ, що розраховані нею в річній податковій декларації за своєю податковою адресою.

Виняток із цього правила — суми ПДФО з доходу за здавання в оренду (суборенду, емфітевзис) земельних ділянок, земельних часток (паїв), виділених або не виділених у натурі (на місцевості). Їх сплачуєте до відповідного бюджету за місцезнаходженням таких об’єктів оренди (суборенди, емфітевзису). Це прямо зазначено в п.п. 168.4.9 ПКУ. Такі суми в податковій декларації зазначають окремо в рядку 19 розд. V податкової декларації (див. вище).

Цікавий момент. Якщо ви надаєте нерухомість в оренду фізособі, то сплачувати ПДФО і ВЗ з отриманого від неї орендного доходу потрібно протягом 40 календарних днів після останнього дня звітного (податкового) кварталу (п.п. «а» п.п. 170.1.5 ПКУ).

Якщо ви їх сплачували, то така сплата (ці суми) ніде в податковій декларації не засвітяться.

А якщо не сплачували? Нічого страшного. Узгодженою сума ПДФО стане тільки на підставі річної декларації. Тому якщо податки з нерухомого доходу ви не сплачували протягом 2022 року в строки, визначені п.п. «а» п.п. 170.1.5 ПКУ, відповідальність за це порушення вам не загрожує (див. 103.28 БЗ).

З рухомим орендним доходом таких складнощів немає.