Офис в квартире директора/учредителя: когда возникает доход физлица?

Все более-менее понятно, если предприятие просто арендует у учредителя или директора квартиру целиком и помещение используется исключительно как офис. Арендная плата попадает в налогооблагаемый доход физлица. С нее удерживаются НДФЛ 18 % и ВС 1,5 %. А вот ЕСВ не будет (см. БЗ 201.03). Эту ситуацию мы подробно рассматривали в статье «Арендуем недвижимость» // «Налоги & бухучет», 2021, № 48.

А что если директор/учредитель продолжает жить в квартире, используемой как офис? Когда стоимость пользования благами, за которые заплатило предприятие, придется включить в налогооблагаемый доход физлица — собственника помещения? Об этом наш дальнейший разговор.

Ремонт помещения

Осуществляете ремонт в квартире директора/учредителя за счет средств предприятия? В этом случае возникновения налогооблагаемого дохода собственника квартиры избежать можно, но не всегда. Прежде всего важно, что именно ремонтируется.

Предположим, был оформлен договор аренды или ссуды на ту часть помещения, которая будет использоваться под офис. То есть в одной комнате директор/учредитель живет, а вторую — сдает (передает в бесплатное пользование) юрлицу.

Понятно, что производственную необходимость ремонта спальни доказать будет непросто. А вот за необложение стоимости ремонта офисной части помещения можно побороться. Здесь определяющим будет вид ремонта — текущий или капитальный.

Текущий ремонт. По общему правилу текущий ремонт осуществляет арендатор/пользователь за свой счет (ч. 1 ст. 776, ч. 3 ст. 827 ГКУ).

Текущий ремонт направлен исключительно на восстановление работоспособности объекта недвижимости. Ни к его улучшению, ни к увеличению срока службы этот ремонт не приводит. Следовательно, никакого экономического эффекта от осуществления таких работ арендодатель (ссудодатель) не получает.

В связи с этим расходы на текущий ремонт части квартиры, используемой под офис, не включаются в налогооблагаемый доход физлица. То есть удерживать НДФЛ и ВС не придется. Также нет необходимости начислять ЕСВ.

Капремонт и улучшения. Капитальный ремонт по умолчанию является обязанностью арендодателя (ссудодателя). Такой вывод следует из ч. 2 ст. 776 и ч. 3 ст. 827 ГКУ.

Однако капремонт может осуществить и арендатор (пользователь) с последующей компенсацией арендодателем (ссудодателем) его стоимости. Если компенсации расходов не было, имеет место бесплатное предоставление собственнику квартиры услуги по капитальному ремонту помещения. В этом случае у него возникнет доход в виде дополнительного блага (п.п. «е» п.п. 164.2.17 НКУ). Такой доход облагают НДФЛ по ставке 18 % и ВС по ставке 1,5 %. Подтверждают это и налоговики в консультации из БЗ 103.02 (ср. ).

Осуществлены улучшения помещения? Если директор/учредитель компенсирует их стоимость, налогооблагаемого дохода не возникает.

Компенсация не предусмотрена? Тогда возможны такие варианты.

1. Если улучшения были отделимыми и предприятие до возврата недвижимости арендодателю/ссудодателю изымет их (ч. 2 ст. 778 ГКУ), налогооблагаемого дохода не будет.

2. Если улучшения остаются собственнику квартиры, можно говорить о предоставлении ему дополнительного блага (п.п. «е» п.п. 164.2.17 НКУ). Такой доход облагают НДФЛ и ВС по стандартным ставкам (см. выше).

Интересный момент. По нашему мнению, и при капремонте, и при улучшении объекта недвижимости доход арендодателя/ссудодателя, не возместившего их стоимость, возникает не в месяце завершения капремонта (осуществления улучшений), а в момент возврата помещения собственнику. Ведь предполагается, что переданной в аренду/ссуду частью квартиры собственник не пользуется в личных целях как в рабочее, так и в нерабочее время. Такая возможность у него появляется только после возврата имущества по окончании договора аренды/ссуды. В свою очередь, к этому времени улучшения могут значительно износиться или вовсе утратить свою актуальность. Замененные при проведении капитального ремонта конструкции в определенной степени будут изношены.

Но не факт, что такого же мнения придерживаются налоговики.

Что касается размера дохода, то его определяют исходя из обычной цены (п. 164.5 НКУ). Для ее установления предприятию целесообразно создать специальную комиссию. При этом считаем, что при определении обычной цены следует учитывать фактический износ замененных или установленных конструкций и деталей.

Обратите внимание: доход в виде стоимости капремонта или улучшений предоставляется в неденежной форме. Поэтому

При ставке НДФЛ 18 % его величина составляет 1,219512.

Что касается ВС, то при его расчете каких-либо коэффициентов применять не нужно (см. БЗ 126.05).

Сумму налогооблагаемого дохода с учетом «натурального» коэффициента отражаем в 4ДФ с признаком «126».

ЕСВ, на наш взгляд, быть не должно. Ведь даже если при проведении капремонта/улучшений объекта аренды/ссуды за счет предприятия у собственника помещения возникнет доход, он будет получен не в рамках трудовых отношений и не в связи с выполнением работ (предоставлением услуг) по гражданско-правовому договору.

Однако расслабляться не стоит, если собственник квартиры является наемным работником юрлица. В такой ситуации есть вероятность, что налоговики вспомнят о п.п. 2.3.4 Инструкции по статистике заработной платы, утвержденной приказом Госкомстата от 13.01.2004 № 5 (далее — Инструкция № 5). Напомним: указанным подпунктом предусмотрено включение в фонд оплаты труда прочих выплат, имеющих индивидуальный характер. В свою очередь, выплаты, входящие в фонд оплаты труда, являются базой начисления ЕСВ. Поэтому, чтобы в последующем не было сюрпризов, рекомендуем заранее узнать мнение налоговиков по этому вопросу, получив ИНК на свое имя.

Оплата коммунальных услуг

Вполне понятно, что директор/учредитель — собственник квартиры, в которой расположился офис предприятия, не желает за свой счет оплачивать коммунальные услуги, используемые для нужд юрлица. Но каковы последствия оплаты коммуналки за счет предприятия?

Ситуация, при которой предприятие заключит прямые договоры с поставщиками коммунальных услуг, сомнительна. Вероятнее всего, будет иметь место компенсация директору/учредителю стоимости оплаченной им коммуналки. Причем такая стоимость может быть «зашита» в сумму арендной платы (если заключен договор аренды) или возмещаться отдельным платежом.

Независимо от способа компенсации (в составе арендной платы или отдельно), сумма возмещения учредителю/директору стоимости коммунальных услуг попадет в состав его налогооблагаемого дохода. Причем заметьте: такой доход возникает даже в случае возмещения стоимости коммунальных услуг, использованных исключительно для производственных нужд юрлица (если их возможно отделить). Ставки налогообложения стандартные: НДФЛ — 18 %, ВС — 1,5 %.

Если стоимость коммунальных услуг включена в состав арендной платы, в 4ДФ предприятие отражает такой доход по факту начисления/выплаты с признаком «196».

ЕСВ в такой ситуации не будет. Налоговики с этим согласны (см. разъяснение из БЗ 201.03).

В 4ДФ указываем его по факту начисления/выплаты с признаком «126». Подтверждают это и налоговики (см. БЗ 103.25).

Теперь о ЕСВ. В общем случае его не будет. Такие выплаты осуществляются не в рамках трудовых отношений, и они не являются вознаграждением за выполненные физлицом работы (предоставленные услуги) по гражданско-правовому договору (собственник квартиры не предоставляет юрлицу коммунальные услуги).

В то же время, если речь о руководителе (или учредителе), который является наемным работником предприятия (с ним заключен трудовой договор), вопрос о начислении ЕСВ возникнет. Так, согласно п.п. 2.2.9 Инструкции № 5 стоимость возмещения оплаты коммунальных услуг включается в фонд дополнительной заработной платы. А раз это оплата труда, ЕСВ нужно начислить.

Приобретение техники и мебели

Офис предприятия не может работать без соответствующего оборудования: компьютера, принтера, мебели и т. п. Логично, что все необходимое закупается за счет юрлица и на его имя. Но не будут ли налоговики настаивать на том, что у собственника квартиры возникает налогооблагаемый доход, поскольку он может пользоваться этими благами в нерабочее время и в личных целях?

Если речь о средствах труда, то претензий быть не должно. Конечно, если все правильно оформить.

Лучшим вариантом является заключение между директором/учредителем и предприятием договора аренды или ссуды на часть квартиры. Именно для использования этой части квартиры как офиса должны закупаться мебель и оборудование. Они будут находиться в таком помещении и использоваться исключительно в производственных целях.

По умолчанию пользоваться переданным в аренду/ссуду помещением, как и оборудованием предприятия, которое в нем установлено, в личных целях собственник квартиры не может. Но лучше дополнительно прописать это в договоре аренды или ссуды. И тогда доказать обратное налоговики не смогут. А если нет использования оборудования в личных целях, нет и налогооблагаемого дохода физлица. Также не будет базы начисления ЕСВ.

На наш взгляд, такой же подход должен соблюдаться и в случае приобретения бытовой техники, используемой в офисе предприятия (телевизора, холодильника, чайника, микроволновки, кофемашины и т. п.). А вот от приобретения юрлицом спальных гарнитуров и других подобных неофисных объектов в квартиру учредителя/директора лучше воздержаться. Доказать факт их использования в производственных целях предприятия вряд ли получится. И здесь без налогообложения не обойтись.

Также учтите, что по окончании аренды/ссуды все имущество предприятия должно быть вывезено из квартиры директора/учредителя.

Но в отдельных случаях демонтаж и вывоз оборудования может оказаться нецелесообразным. Например, если предприятие, используя квартиру под офис, устанавливает в ней кондиционер, домофон или сигнализацию. Тогда возникновение налогооблагаемого дохода собственника квартиры будет зависеть от того, компенсирует ли он стоимость оставшегося в квартире оборудования.

В таком случае речь о доходе в виде допблага (п.п. «е» п.п. 164.2.17 НКУ). Ставка НДФЛ 18 %, ВС — 1,5 %.

Поскольку доход в неденежной форме, базу налогообложения НДФЛ рассчитываем от обычной цены с учетом «натурального» коэффициента 1,219512 (см. п. 164.5 НКУ). При этом обычную цену логично определять исходя из стоимости имущества, оставленного собственнику квартиры, с учетом износа.

Для расчета ВС при неденежном доходе каких-либо коэффициентов применять не нужно (см. БЗ 126.05).

В 4ДФ сумму начисленного и выплаченного учредителю/директору дохода (с учетом «натурального» коэффициента) показываем с признаком «126».

Если собственник квартиры не является работником предприятия, ЕСВ не будет. Ведь здесь нет ни трудовых отношений, ни выполнения физлицом работ (предоставления услуг) по гражданско-правовому договору.

Но если у собственника помещения с юрлицом заключен трудовой договор, у налоговиков появляется соблазн включить стоимость безвозмездно полученного имущества в состав заработной платой. Например, такой доход можно попытаться подогнать под одноразовые поощрения, не связанные с конкретными результатами труда, или другие выплаты, имеющие индивидуальный характер (см. пп. 2.3.2 и 2.3.4 Инструкции № 5). А если это зарплата, значит, должен быть начислен ЕСВ. Поэтому лучше заранее выяснить мнение налоговиков, получив ИНК по этому вопросу.