Офіс у квартирі директора / засновника: коли виникає дохід фізособи?

Усе більш-менш зрозуміло, якщо підприємство просто орендує у засновника чи директора квартиру повністю і приміщення використовується виключно як офіс. Орендна плата потрапляє до оподатковуваного доходу фізособи. З неї утримуються ПДФО 18 % та ВЗ 1,5 %. А ось ЄСВ не буде (див. БЗ 201.03). Цю ситуацію ми докладно розглядали у статті «Орендуємо нерухомість» // «Податки & бухоблік», 2021, № 48.

А якщо директор / засновник продовжує жити в квартирі, що використовується як офіс? Коли вартість користування благами, за які заплатило підприємство, доведеться включити до оподатковуваного доходу фізособи — власника приміщення? Про це наша подальша розмова.

Ремонт приміщення

Здійснюєте ремонт у квартирі директора / засновника за рахунок коштів підприємства? У цьому випадку виникнення оподатковуваного доходу власника квартири уникнути можна, але не завжди. Насамперед важливо, що саме ремонтується.

Припустимо, було оформлено договір оренди чи позички на ту частину приміщення, яка використовуватиметься під офіс. Тобто в одній кімнаті директор / засновник живе, а другу — здає (передає у безоплатне користування) юрособі.

Зрозуміло, що виробничу необхідність ремонту спальні довести буде непросто. А ось за неоподаткування вартості ремонту офісної частини приміщення можна поборотися. Тут визначальним буде вид ремонту — поточний або капітальний.

Поточний ремонт. За загальним правилом поточний ремонт здійснює орендар / користувач за власний рахунок (ч. 1 ст. 776, ч. 3 ст. 827 ЦКУ).

Поточний ремонт спрямований винятково на відновлення роботоздатності об’єкта нерухомості. Ані до його поліпшення, ані до збільшення строку служби цей ремонт не призводить. Отже, жодного економічного ефекту від здійснення таких робіт орендодавець (позичкодавець) не отримує.

У зв’язку з цим витрати на поточний ремонт частини квартири, що використовується під офіс, не включаються до оподатковуваного доходу фізособи. Тобто утримувати ПДФО та ВЗ не доведеться. Також немає потреби нараховувати ЄСВ.

Капремонт та поліпшення. Капітальний ремонт за замовчуванням є обов’язком орендодавця (позичкодавця). Такий висновок випливає із ч. 2 ст. 776 та ч. 3 ст. 827 ЦКУ.

Однак капремонт може здійснити й орендар (користувач) із подальшою компенсацією орендодавцем (позичкодавцем) його вартості. Якщо компенсації витрат не було, має місце безоплатне надання власнику квартири послуги з капітального ремонту приміщення. У цьому випадку він матиме дохід у вигляді додаткового блага (п.п. «е» п.п. 164.2.17 ПКУ). Такий дохід обкладають ПДФО за ставкою 18 % та ВЗ за ставкою 1,5 %. Підтверджують це й податківці у консультації з БЗ 103.02 (ср. ).

Здійснено поліпшення приміщення? Якщо директор / засновник компенсує їх вартість, оподатковуваного доходу не виникає.

Компенсації не передбачено? Тоді можливі такі варіанти.

1. Якщо поліпшення можуть бути відокремлені й підприємство до повернення нерухомості орендодавцю / позичкодавцю вилучить їх (ч. 2 ст. 778 ЦКУ), оподатковуваного доходу не буде.

2. Якщо поліпшення залишаються власнику квартири, можна говорити про надання йому додаткового блага (п.п. «е» п.п. 164.2.17 ПКУ). Такий дохід обкладають ПДФО та ВЗ за стандартними ставками (див. вище).

Цікавий момент. На нашу думку, і при капремонті, і при поліпшені об’єкта нерухомості дохід орендодавця / позичкодавця, який не відшкодував їх вартість, виникає не в місяці завершення капремонту (здійснення поліпшень), а в момент повернення приміщення власнику. Адже передбачається, що переданою в оренду / позичку частиною квартири власник не користується в особистих цілях як у робочий, так і в неробочий час. Така можливість у нього з’являється лише після повернення майна після закінчення договору оренди / позички. У свою чергу, на той час поліпшення можуть значно зноситися або зовсім втратити свою актуальність. Замінені при проведенні капітального ремонту конструкції до певної міри будуть зношені.

Але не факт, що такої ж думки дотримуються податківці.

Щодо розміру доходу, то його визначають виходячи зі звичайної ціни (п. 164.5 ПКУ). Для її встановлення підприємству доцільно створити спеціальну комісію. При цьому вважаємо, що при визначенні звичайної ціни слід враховувати фактичний знос замінених або встановлених конструкцій і деталей.

Зверніть увагу: дохід у вигляді вартості капремонту чи поліпшень надається в негрошової формі. Тому

При ставці ПДФО 18 % його величина становить 1,219512.

Що стосується ВЗ, то при його розрахунку якихось коефіцієнтів застосовувати не потрібно (див. БЗ 126.05).

Суму оподатковуваного доходу з урахуванням «натурального» коефіцієнта відображаємо у 4ДФ із ознакою «126».

ЄСВ, на наш погляд, бути не повинно. Адже навіть якщо під час проведення капремонту / поліпшень об’єкта оренди / позички за рахунок підприємства у власника приміщення виникне дохід, його буде отримано не в рамках трудових відносин і не у зв’язку з виконанням робіт (наданням послуг) за цивільно-правовим договором.

Проте розслаблятися не варто, якщо власник квартири є найманим працівником юрособи. У такій ситуації є ймовірність того, що податківці згадають про п.п. 2.3.4 Інструкції зі статистики заробітної плати, затвердженої наказом Держкомстату від 13.01.2004 № 5 (далі — Інструкція № 5). Нагадаємо: зазначеним підпунктом передбачено включення до фонду оплати праці інших виплат, що мають індивідуальний характер. У свою чергу, виплати, які входять до фонду оплати праці, є базою нарахування ЄСВ. Тому, щоб у подальшому не було сюрпризів, рекомендуємо заздалегідь дізнатися думку податківців з цього питання, отримавши ІПК на своє ім’я.

Оплата комунальних послуг

Цілком зрозуміло, що директор / засновник — власник квартири, в якій розташувався офіс підприємства, не бажає за власний рахунок оплачувати комунальні послуги, які використовуються для потреб юрособи. Але якими є наслідки оплати комуналки за рахунок підприємства?

Ситуація, за якої підприємством буде укладено прямі договори з постачальниками комунальних послуг, сумнівна. Найімовірніше матиме місце компенсація директору / засновнику вартості сплаченої ним комуналки. Причому така вартість може бути «зашита» в суму орендної плати (якщо укладено договір оренди) або відшкодовуватися окремим платежем.

Незалежно від способу компенсації (у складі орендної плати або окремо), сума відшкодування засновнику / директору вартості комунальних послуг потрапить до складу його оподатковуваного доходу. Причому зауважте: такий дохід виникає навіть у разі відшкодування вартості комунальних послуг, використаних виключно для виробничих потреб юрособи (якщо їх можна відокремити). Ставки оподаткування стандартні: ПДФО — 18 %, ВЗ — 1,5 %.

Якщо вартість комунальних послуг включено до складу орендної плати, у 4ДФ підприємство відображає такий дохід за фактом нарахування / виплати з ознакою «196».

ЄСВ у такій ситуації не буде. Податківці з цим згодні (див. роз’яснення з БЗ 201.03).

У 4ДФ зазначаємо його за фактом нарахування / виплати з ознакою «126». Підтверджують це й податківці (див. БЗ 103.25).

Тепер про ЄСВ. У загальному випадку його не буде. Такі виплати здійснюються не в рамках трудових відносин, і вони не є винагородою за виконані фізособою роботи (надані послуги) за цивільно-правовим договором (власник квартири не надає юридичній особі комунальні послуги).

Водночас, якщо йдеться про керівника (або засновника), який є найманим працівником підприємства (з ним укладено трудовий договір), питання про нарахування ЄСВ виникне. Так, згідно з п.п. 2.2.9 Інструкції № 5 вартість відшкодування оплати комунальних послуг включається до фонду додаткової заробітної плати. А якщо це оплата праці, ЄСВ треба нарахувати.

Придбання техніки та меблів

Офіс підприємства не може працювати без відповідного обладнання: комп’ютера, принтера, меблів тощо. Логічно, що все необхідне закуповується за рахунок юрособи та на її ім’я. Але чи не наполягатимуть податківці на тому, що у власника квартири виникає оподатковуваний дохід, оскільки він може користуватися цими благами в неробочий час і в особистих цілях?

Якщо йдеться про засоби праці, то претензій бути не повинно. Звісно, якщо все правильно оформити.

Найкращим варіантом є укладення між директором / засновником та підприємством договору оренди або позички на частину квартири. Саме для використання цієї частини квартири як офісу мають закуповуватися меблі та обладнання. Вони знаходитимуться в такому приміщенні й використовуватимуться виключно з виробничою метою.

За замовчуванням користуватися переданим в оренду / позичку приміщенням, а також обладнанням підприємства, яке в ньому встановлено, в особистих цілях власник квартири не може. Але краще додатково прописати це в договорі оренди чи позички. І тоді довести протилежне податківці не зможуть. А якщо немає використання обладнання в особистих цілях, немає й оподатковуваного доходу фізособи. Також не буде бази нарахування ЄСВ.

На наш погляд, такого ж підходу слід дотримуватися й у разі придбання побутової техніки, що використовується в офісі підприємства (телевізора, холодильника, чайника, мікрохвильовки, кавомашини тощо). А ось від придбання юрособою спальних гарнітурів та інших подібних неофісних об’єктів у квартиру засновника / директора краще утриматися. Довести факт їх використання у виробничих цілях підприємства навряд чи вдасться. І тут без оподаткування не обійтися.

Також врахуйте, що після закінчення оренди / позички все майно підприємства має бути вивезене з квартири директора / засновника.

Але в окремих випадках демонтаж та вивіз обладнання може виявитися недоцільним. Наприклад, якщо підприємство, використовуючи квартиру під офіс, встановлює в ній кондиціонер, домофон або сигналізацію. Тоді виникнення оподатковуваного доходу власника квартири залежатиме від того, чи компенсує він вартість обладнання, що залишилося в квартирі.

У такому разі йдеться про доход у вигляді додаткового блага (п.п. «е» п.п. 164.2.17 ПКУ). Ставка ПДФО 18 %, ВЗ — 1,5 %.

Оскільки дохід у негрошовій формі, базу оподаткування ПДФО розраховуємо від звичайної ціни з урахуванням «натурального» коефіцієнта 1,219512 (див. п. 164.5 ПКУ). При цьому звичайну ціну логічно визначати виходячи з вартості майна, залишеного власнику квартири, з урахуванням зносу.

Для розрахунку ВЗ при негрошовому доході якихось коефіцієнтів застосовувати не потрібно (див. БЗ 126.05).

У 4ДФ суму нарахованого та виплаченого засновнику / директору доходу (з урахуванням «натурального» коефіцієнта) показуємо з ознакою «126».

Якщо власник квартири не є працівником підприємства, ЄСВ не буде. Адже тут немає ані трудових відносин, ані виконання фізособою робіт (надання послуг) за цивільно-правовим договором.

Але якщо у власника приміщення з юрособою укладено трудовий договір, у податківців виникає спокуса включити вартість безоплатно отриманого майна до складу заробітної плати. Наприклад, такий дохід можна спробувати підігнати під одноразові заохочення, не пов’язані з конкретними результатами праці, або інші виплати, що мають індивідуальний характер (див. пп. 2.3.2 та 2.3.4 Інструкції № 5). А якщо це зарплата, то має бути нарахований ЄСВ. Тому краще заздалегідь з’ясувати думку податківців, отримавши ІПК із цього питання.