Освобожден ли упрощенец от платы за землю?
Вы, наверное, слышали, что единоналожники имеют земельное освобождение. Это действительно так. Но есть много нюансов.
Во-первых, освобождение есть только от земельного налога (п.п. 4 п. 297.1 НКУ). От арендной платы за землю государственной и коммунальной собственности освобождения нет.
Напомним, что:
— земельный налог должен уплачивать тот ФЛП, у которого земельный участок находится в собственности или постоянном пользовании;
— арендную плату за землю государственной или коммунальной собственности должен уплачивать тот ФЛП, который заключил договор аренды земельного участка государственной или коммунальной собственности (с горсоветом, облсоветом и т. п.).
Впрочем, об арендной плате сегодня мы говорить не будем, потому что земля под многоквартирным домом передается именно в собственность или постоянное пользование совладельцам многоквартирного дома (ч. 2 ст. 42 ЗКУ).
Поэтому мы сегодня говорим именно о земельном налоге.
И здесь появляется «во-вторых». Дело в том, что освобождение единоналожников групп 1 — 3 от земельного налога работает только по земельным участкам, которые ФЛП использует для осуществления хозяйственной деятельности, кроме (!) деятельности по предоставлению земельных участков и/или недвижимого имущества, которое находится на таких земельных участках, в аренду (наем), ссуду, на другом праве пользования (п.п. 4 п. 297.1 НКУ). То есть
сдача плательщиком ЕН недвижимости в аренду несовместима с льготой по земельному налогу
А наш ФЛП как раз таки собирается сдавать в аренду квартиру или нежилое помещение в многоэтажке. Так что, придется уплачивать земельный налог? Не спешите.
«Пропорциональный» земналог
Налоговики уже достаточно давно соглашаются, что если ФЛП на ЕН (у которого есть земельный участок на праве собственности или постоянного пользования), сдает в аренду только часть своего объекта недвижимости, то он может уплачивать земельный налог не за весь земельный участок под ним, а лишь за его часть, которая сдана в аренду вместе с помещением (категория 111.02 БЗ).
Но имейте в виду:
налоговики настаивают на том, чтобы в договоре аренды обязательно была указана площадь «кусочка» земельного участка, который передается в аренду вместе с помещением (частью объекта недвижимости ФЛП). Только в этом случае они позволяют уплачивать ФЛП на ЕН земельный налог частично — за «виртуальный кусочек» земли
Если же это их требование не выполнить, придется его уплачивать полностью — за весь земельный участок (который находится в собственности или постоянном пользовании ФЛП) под переданной в аренду недвижимостью!
Впрочем на что следует обратить внимание. Обычно этот подход применяется в ситуации, когда у ФЛП оформлено право собственности или постоянного пользования на весь земельный участок под зданием, а вот само здание он сдает в аренду не все, а частично — только некоторые помещения в нем.
Когда же речь заходит о собственниках квартир / нежилых помещений в многоквартирных домах, то здесь есть определенная специфика
Дело в том, что такие собственники не оформляют право собственности на землю. То должны ли они уплачивать земельный налог?
Кто уплачивает земналог за «многоквартирную» землю?
Как часто случается, здесь ситуация неоднозначна.
Согласно ч. 2 ст. 42 ЗКУ земельные участки, на которых расположены многоквартирные дома, и придомовая территория передаются безвозмездно в собственность или в постоянное пользование совладельцам многоквартирного дома.
Так получается, что именно совладельцы многоквартирного дома (то есть собственники квартир и нежилых помещений) должны уплачивать земельный налог? Теоретически так оно и должно быть. Но...
По общему правилу собственники земли уплачиввают земельный налог со дня возникновения права собственности на землю (п. 287.1 НКУ). А такое право возникает только с момента его госрегистрации (ст. 125 ЗКУ). И вот в этом-то как раз и загвоздка. Потому что право собственности на землю собственники многоквартирных домов каждый на себя как раз-то и не регистрируют.
Учитывая это, в свое время Минфин в ОНК № 602* разъяснил, что непосредственным плательщиком земельного налога в этом случае является лицо, которое зарегистрировало право на земельный участок, то есть ОСМД или предприятие, которое осуществляет управление домом.
А уже собственники квартир или нежилых помещений должны компенсировать земналог этим организациям. То есть то же ОСМД может включать земналог в стоимость своих услуг на управление многоквартирным домом, а конечным плательщиком будут именно собственники недвижимости.
Эту позицию официально продолжают поддерживать и налоговики. Забегая наперед, предупреждаем, что на практике они иногда гнут совсем другую линию. Но давайте сначала посмотрим, что же они советуют теоретически.
Физическое лицо — собственник недвижимости в многоэтажке. Налоговики считают, что физлицо — собственник квартиры или нежилого помещения в многоквартирном доме не является плательщиком земельного налога, если оно не зарегистрировало на себя право на земельный участок.
А, собственно, в том и нюанс, что земельный участок под многоквартирным домом не подлежит делению — это один участок, который принадлежит всем собственникам квартир на праве общей совместной собственности. Поэтому зарегистрировать право собственности или пользования им могут только все собственники одновременно. Проще всего это сделать через ОСМД, которое и будет фактическим плательщиком земельного налога.
С этим соглашаются и налоговики, добавляя, что физлицо будет лишь компенсировать земельный налог в пользу ОСМД (или предприятия, которое осуществляет управление домом), если эти организации зарегистрируют на себя земельный участок и будут уплачивать земельный налог (категория 111.01 БЗ).
Кстати, аналогичные по содержанию разъяснения налоговики дают и в отношении собственников недвижимости — юридических лиц (категория 111.01 БЗ здесь и здесь).
ФЛП — собственник недвижимости в многоэтажке. Согласно ст. 325 ГКУ право собственности, в частности, на недвижимость (в т. ч. землю) может принадлежать только физическому лицу или юридическому лицу.
А как же ФЛП? ФЛП не является отдельным субъектом права собственности, потому если у него есть квартира или нежилое помещение в многоквартирном доме, они принадлежат ему как физлицу.
А как мы выяснили выше,
и для физлиц, и для юрлиц — собственников недвижимости в многоквартирных домах налоговики дают одинаковые рекомендации: не уплачивать земналог напрямую в бюджет (при отсутствии зарегистрированного на них права на земельный участок), а компенсировать его ОСМД или предприятию, которое осуществляет управление домом, именно которые и должны этот земельный налог уплачивать с момента регистрации на себя прав на земельный участок
Поэтому такой подход является актуальным и в отношении ФЛП.
Вот если бы местные налоговики еще сами придерживались тех рекомендаций. Потому что на практике, к сожалению, оно немножко не так (о чем дальше).
А что на практике?
Невзирая на многочисленные разъяснения самих налоговиков о неуплате земельного налога, на практике местные налоговики обычно не трогают только собственников квартир.
А вот с собственниками нежилых помещений (магазинов, салонов, кафе и т. п.) сложнее. Дело в п. 287.8 НКУ, согласно которому собственник нежилого помещения (его части) в многоквартирном доме уплачивает земельный налог с даты государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество!
Эта странная норма, по сути, как исключение, обязывает уплачивать земельный налог даже тех лиц, которые не зарегистрировали на себя право собственности / постоянного пользования на землю.
И получается, что в официальных разъяснениях налоговики фактически считают п. 287.8 НКУ второстепенным. А вот местные налоговики, напротив, — первостепенным.
Как следствие,
если ФЛП на ЕН имеет в собственности нежилое помещение в многоквартирном доме, которое сдает в аренду, ему запросто могут доначислить земельный налог, невзирая на то, что право собственности на землю на него не оформлено!
И беда в том, что эту позицию налоговиков иногда поддерживают и суды на самом высоком уровне (см. постановления ВС от 12.05.2023 по делу № 826/14240/16, от 01.11.2022 по делу № 808/5653/14(СН/808/1/17)). Они считают, что п. 287.8 НКУ имеет приоритет над другими нормами.
Так что же делать? Не волнуйтесь, все не так плохо.
Что делать?
Военные освобождения. Помним, что пока идет война, действуют специальные освобождения от налогов. Есть военное освобождение и от земельного налога. Для кого оно?
Если брать периоды начиная с 01.01.2023, то согласно п.п. 69.14 п. 69 подразд. 10 разд. ХХ НКУ освобождение предусмотрено для собственников/пользователей земельных участков, которые расположены на территориях активных боевых действий или на временно оккупированных территориях. Поэтому
если ваша многоэтажка находится в населенном пункте, который упомянут в Перечне № 309* как территория активных боевых действий (не возможных, а именно активных!) или как временно оккупированная территория, земналог вам не должны начислять
За какие периоды действует освобождение? С 01.01.2023 освобождение действует с первого числа месяца, в котором начались активные боевые действия или оккупация, и до последнего числа месяца, в котором они завершены.
Также следует промониторить локальные решения вашей местной власти. Потому что там могут быть дополнительные льготы. Как вот, например, для г. Харькова (см. по этому поводу статью «Как юрлицам уточнить плату за харьковские земли» // «Налоги & бухучет», 2024, № 40).
Получение ИНК. Если военное освобождение от земналога вам не светит, то можно запросить у налоговиков индивидуальную налоговую консультацию (ИНК).
Шансы получить позитивную ИНК достаточно высокие,
учитывая, что налоговики официально не открещиваются от ОНК № 602. Напротив — во всех консультациях из категории 111.01 БЗ здесь, здесь и здесь они разъясняют, что собственник нежилого помещения в многоквартирном доме (на которого не зарегистрированы права на земельный участок) не является плательщиком земналога, потому не должен его ни начислять, ни уплачивать.
Поэтому даже если мнение фискалов впоследствии изменится и они таки доначислят вам земельный налог, ФЛП хотя бы точно будет уверен, что никаких штрафов или пени ему не начислят (п.п. 112.8.2 НКУ). Впрочем их и так, скорее всего, не будет. Сейчас расскажем почему.
Не спешите с решением. Последний вариант — уплатить земельный налог так, как того хотят налоговики. И здесь вопрос: должен ли ФЛП сам подавать декларацию и начислять себе земельный налог или он должен ожидать НУР от налоговиков?
Смотрите, стандартно, если у ФЛП оформлено право собственности или постоянного пользования землей, он смотрит на то, как оно оформлено:
— если в госакте на землю указано, что ее собственником/пользователем является гражданин (а в большинстве случаев именно так и есть), тогда ФЛП может расслабиться: декларацию подавать не нужно, а земельный налог ему должны начислить сами налоговики и послать НУР (до 1 июля текущего года — п. 286.5 НКУ). Уплатить указанную сумму надо в течение 60 дней со дня вручения НУР (п. 286.5 НКУ);
— если же в госакте на землю указано, что ее собственником является именно ФЛП (это случается достаточно редко, потому что так оформляли землю только в период с 19.01.99 по 20.07.2007), тогда ФЛП должен подавать декларацию и самостоятельно рассчитывать и уплачивать земельный налог (больше деталей найдете в статье «Подавать ли ФЛП декларации по имущественным налогам в феврале?» // «Налоги & бухучет», 2024, № 12, ср. ).
В нашем же случае право на землю не оформлено вообще. Единственное, что оформлено, так это право собственности на недвижимое имущество (помещение). Однозначно оно оформлено на гражданина.
Поэтому, на наш взгляд, можно не соваться в воду, не зная броду, и подавать декларацию и уплачивать земналог. Достаточно просто тихонько ожидать, пока налоговики сами пошлют НУР с суммой земналога, если они вообще его пошлют.
Судя по практике, налоговики тоже придерживаются такой позиции и считают себя ответственным за начисление земналога.
Если НУР с суммой земельного налога не поступило вовремя, проверьте Электронный кабинет, нет ли там, случайно, долга. Если нет, не волнуйтесь. Уплатите земельный налог тогда, когда налоговики проснутся и пошлют вам НУР — штрафов и пени за опоздание не будет (п. 54.5 НКУ)
Впрочем опять же здесь для самоуспокоения очевидно лучше получить ИНК.
Интересные нюансы найдете также в статье «Обжалуем НУР с начисленной платой за землю» // «Налоги & бухучет», 2022, № 61.
Выводы
- ФЛП — единоналожники групп 1 — 3 освобождены от земельного налога за земельные участки, которые они используют в своей предпринимательской деятельности. Но это освобождение не работает, если ФЛП, в частности, сдает в аренду землю или недвижимость, которая стоит на этой земле.
- Впрочем если речь о земле под многоквартирным домом, то обычно права на землю зарегистрированы за ОСМД или предприятием, которое осуществляет управление домом. В таком случае именно они (а не ФЛП) являются плательщиками земельного налога.
- Налоговики официально эту позицию поддерживают, но на практике иногда все же начисляют земельный налог собственникам нежилой недвижимости в многоэтажке, потому что в НКУ есть неоднозначная норма-исключение, которая это позволяет. Суды иногда их в этом поддерживают.
- Впрочем вам может еще помочь военное освобождение от земналога или позитивная ИНК.
- Если не хотите споров с фискалами, можно уплатить земельный налог. Но мы бы считали, что в этом случае ФЛП не обязан подавать декларацию по земельному налогу, поскольку право собственности на землю не зарегистрировано, а право собственности на недвижимость зарегистрировано на физлицо. Поэтому начислять земельный налог в таком случае — обязанность налоговиков, а ФЛП может ожидать НУР с суммой земельного налога. Впрочем опять же здесь для самоуспокоения очевидно лучше также получить ИНК.
