Чи звільнено спрощенця від плати за землю?
Ви, напевне, чули, що єдиноподатники мають земельне звільнення. Це дійсно так. Але є багато нюансів.
По-перше, звільнення є тільки від земельного податку (п.п. 4 п. 297.1 ПКУ). Від орендної плати за землю державної та комунальної власності звільнення немає.
Нагадаємо, що:
— земельний податок має сплачувати той ФОП, у якого земельна ділянка знаходиться у власності або постійному користуванні;
— орендну плату за землю державної або комунальної власності має сплачувати той ФОП, який уклав договір оренди земельної ділянки державної або комунальної власності (з міськрадою, облрадою тощо).
Втім, про орендну плату сьогодні ми не говоритимемо, бо земля під багатоквартирним будинком передається саме у власність або постійне користування співвласникам багатоквартирного будинку (ч. 2 ст. 42 ЗКУ).
Тож ми сьогодні говоримо саме про земельний податок.
І тут з’являється «по-друге». Справа в тому, що звільнення єдиноподатників груп 1 — 3 від земельного податку працює тільки по земельних ділянках, які ФОП використовує для провадження господарської діяльності, крім (!) діяльності з надання земельних ділянок та/або нерухомого майна, що знаходиться на таких земельних ділянках, в оренду (найм), позичку, на іншому праві користування (п.п. 4 п. 297.1 ПКУ). Тобто
здавання платником ЄП нерухомості в оренду несумісне з пільгою щодо земельного податку
А наш ФОП як раз-таки збирається здавати в оренду квартиру або нежиле приміщення в багатоповерхівці. То що, доведеться платити земельний податок? Не спішіть.
«Пропорційний» земподаток
Податківці вже досить давно погоджуються, що якщо ФОП на ЄП (в якого є земельна ділянка на праві власності чи постійного користування), здає в оренду лише частину свого об’єкта нерухомості, то він може сплачувати земельний податок не за всю земельну ділянку під ним, а лише за її частину, яка здана в оренду разом з приміщенням (категорія 111.02 БЗ).
Але майте на увазі,
податківці наполягають на тому, щоб у договорі оренди обов’язково було зазначено площу «шматочка» земельної ділянки, яка передається в оренду разом з приміщенням (частиною об’єкта нерухомості ФОП). Тільки в цьому випадку вони дозволяють сплачувати ФОП на ЄП земельний податок частково — за «віртуальний шматочок» землі
Якщо ж цю їх вимогу не виконати, доведеться його сплачувати повністю — за всю земельну ділянку (що перебуває у власності чи постійному користуванні ФОП) під переданою в оренду нерухомістю!
Втім на що слід звернути увагу. Зазвичай цей підхід застосовується у ситуації, коли у ФОП оформлено право власності чи постійного користування на всю земельну ділянку під будівлею, а от саму будівлю він здає в оренду не всю, а частково — лише деякі приміщення в ній.
Коли ж мова заходить про власників квартир / нежилих приміщень у багатоквартирних будинках, то тут є певна специфіка
Справа в тому, що такі власники не оформлюють право власності на землю. То чи повинні вони сплачувати земельний податок?
Хто платить земподаток за «багатоквартирну» землю?
Як часто трапляється, тут ситуація неоднозначна.
Згідно з ч. 2 ст. 42 ЗКУ земельні ділянки, на яких розташовано багатоквартирні будинки, та прибудинкова територія передаються безоплатно у власність або в постійне користування співвласникам багатоквартирного будинку.
То виходить, що саме співвласники багатоквартирного будинку (тобто власники квартир і нежитлових приміщень) повинні сплачувати земельний податок? Теоретично так воно і має бути. Але…
За загальним правилом власники землі сплачують земельний податок з дня виникнення права власності на землю (п. 287.1 ПКУ). А таке право виникає тільки з моменту його держреєстрації (ст. 125 ЗКУ). І от у цьому-то як раз і заковика. Бо право власності на землю власники багатоквартирних будинків кожен на себе якраз-то і не реєструють.
З огляду на це, свого часу Мінфін в УПК № 602* роз’яснив, що безпосереднім платником земельного податку в цьому випадку є особа, яка зареєструвала право на земельну ділянку, тобто ОСББ чи підприємство, яке здійснює управління будинком.
А вже власники квартир чи нежитлових приміщень повинні компенсувати земподаток цим організаціям. Тобто той же ОСББ може включати земподаток до вартості своїх послуг на управління багатоквартирним будинком, а кінцевим платником будуть саме власники нерухомості.
Цю позицію офіційно продовжують підтримувати і податківці. Забігаючи наперед, попереджаємо, що на практиці вони інколи гнуть зовсім іншу лінію. Але давайте спершу подивимося, що ж вони радять теоретично.
Фізична особа — власник нерухомості у багатоповерхівці. Податківці вважають, що фізособа — власник квартири або нежитлового приміщення в багатоквартирному будинку не є платником земельного податку, якщо вона не зареєструвала на себе право на земельну ділянку.
А, власне, в тому і нюанс, що земельна ділянка під багатоквартирним будинком не підлягає поділу — це одна ділянка, яка належить всім власникам квартир на праві спільної сумісної власності. Тому зареєструвати право власності або користування нею можуть тільки всі власники одночасно. Простіше всього це зробити через ОСББ, який і буде фактичним платником земельного податку.
Із цим погоджуються і податківці, додаючи, що фізособа буде лише компенсувати земельний податок на користь ОСББ (чи підприємства, яке здійснює управління будинком), якщо ці організації зареєструють на себе земельну ділянку і будуть сплачувати земельний податок (категорія 111.01 БЗ).
До речі, аналогічні за змістом роз’яснення податківці дають і щодо власників нерухомості — юридичних осіб (категорія 111.01 БЗ тут і тут).
ФОП — власник нерухомості у багатоповерхівці. Згідно зі ст. 325 ЦКУ право власності, зокрема, на нерухомість (у т. ч. землю) може належати тільки фізичній особі або юридичній особі.
А як же ФОП? ФОП не є окремим суб’єктом права власності, тому якщо в нього є квартира чи нежиле приміщення у багатоквартирному будинку, вони належать йому як фізособі.
А як ми з’ясували вище,
і для фізосіб, і для юросіб — власників нерухомості у багатоквартирних будинках податківці дають однакові рекомендації: не сплачувати земподаток напряму в бюджет (за відсутності зареєстрованого на них права на земельну ділянку), а компенсувати його ОСББ чи підприємству, яке здійснює управління будинком, саме які і мають цей земельний податок сплачувати з моменту реєстрації на себе прав на земельну ділянку
Тож такий підхід є актуальним і щодо ФОП.
От якби місцеві податківці ще самі дотримувалися тих рекомендацій. Бо на практиці, на жаль, воно трішки не так (про що далі).
А що на практиці?
Незважаючи на численні роз’яснення самих податківців щодо несплати земельного податку, на практиці місцеві податківці зазвичай не чіпають тільки власників квартир.
А от з власниками нежитлових приміщень (магазинів, салонів, кафе тощо) складніше. Справа в п. 287.8 ПКУ, згідно з яким власник нежилого приміщення (його частини) у багатоквартирному будинку сплачує земельний податок з дати державної реєстрації права власності на нерухоме майно!
Ця дивна норма, по суті, як виняток, зобов’язує сплачувати земельний податок навіть тих осіб, які не зареєстрували на себе право власності / постійного користування на землю. І виходить, що в офіційних роз’ясненнях податківці фактично вважають п. 287.8 ПКУ другорядним. А от місцеві податківці, навпаки, — першорядним.
Як наслідок,
якщо ФОП на ЄП має у власності нежитлове приміщення в багатоквартирному будинку, яке здає в оренду, йому запросто можуть донарахувати земельний податок, незважаючи на те, що право власності на землю на нього не оформлене!
І біда в тому, що цю позицію податківців інколи підтримують і суди на найвищому рівні (див. постанови ВС від 12.05.2023 у справі № 826/14240/16, від 01.11.2022 у справі № 808/5653/14(СН/808/1/17)). Вони вважають, що п. 287.8 ПКУ має пріоритет над іншими нормами.
То що ж робити? Не хвилюйтеся, все не так погано.
Що робити?
Воєнні звільнення. Пам’ятаємо, що поки йде війна, діють спеціальні звільнення від податків. Є воєнне звільнення і від земельного податку. Для кого воно?
Якщо брати періоди починаючи з 01.01.2023, то згідно з п.п. 69.14 п. 69 підрозд. 10 розд. ХХ ПКУ звільнення передбачене для власників / користувачів земельних ділянок, які розташовані на територіях активних бойових дій або на тимчасово окупованих територіях. Тож
якщо ваша багатоповерхівка знаходиться в населеному пункті, який згаданий у Переліку № 309* як територія активних бойових дій (не можливих, а саме активних!) або як тимчасово окупована територія, земподаток вам не повинні нараховувати
За які періоди діє звільнення? З 01.01.2023 звільнення діє з першого числа місяця, в якому почалися активні бойові дії чи окупація, і до останнього числа місяця, в якому вони завершені.
Також слід промоніторити локальні рішення вашої місцевої влади. Бо там можуть бути додаткові пільги. Як от, наприклад, для м. Харкова (див. з цього приводу статтю «Як юрособам уточнити плату за харківські землі» // «Податки & бухоблік», 2024, № 40).
Отримання ІПК. Якщо воєнне звільнення від земподатку вам не світить, то можна запросити у податківців індивідуальну податкову консультацію (ІПК).
Шанси отримати позитивну ІПК досить високі,
враховуючи, що податківці офіційно не відхрещуються від УПК № 602. Навпаки — в усіх консультаціях з категорії 111.01 БЗ тут, тут і тут вони роз’яснюють, що власник нежитлового приміщення у багатоквартирному будинку (на якого не зареєстровано права на земельну ділянку) не є платником земподатку, тому не повинен його ні нараховувати, ні сплачувати.
Тож навіть якщо думка фіскалів згодом зміниться і вони таки донарахують вам земельний податок, ФОП хоча б точно буде впевнений, що ніяких штрафів чи пені йому не нарахують (п.п. 112.8.2 ПКУ). Втім їх і так, скоріш за все, не буде. Зараз розповімо, чому.
Не поспішайте з рішенням. Останній варіант — сплатити земельний податок так, як того хочуть податківці. І тут запитання: чи повинен ФОП сам подавати декларацію і нараховувати собі земельний податок чи він має чекати ППР від податківців?
Дивіться, стандартно, якщо у ФОП оформлено право власності чи постійного користування землею, він дивиться на те, як воно оформлено:
— якщо в держакті на землю зазначено, що її власником / користувачем є громадянин (а в більшості випадків саме так і є), тоді ФОП може розслабитися: декларацію подавати не потрібно, а земельний податок йому повинні нарахувати самі податківці і надіслати ППР (до 1 липня поточного року — п. 286.5 ПКУ). Сплатити зазначену суму треба протягом 60 днів з дня вручення ППР (п. 286.5 ПКУ);
— якщо ж у держакті на землю зазначено, що її власником є саме ФОП (це трапляється доволі рідко, бо так оформлювали землю лише в період з 19.01.99 по 20.07.2007), тоді ФОП повинен подавати декларацію і самостійно розраховувати і сплачувати земельний податок (більше деталей знайдете у статті «Чи подавати ФОП декларації з майнових податків у лютому?» // «Податки & бухоблік», 2024, № 12, ср. ).
У нашому ж випадку право на землю не оформлено взагалі. Єдине, що оформлено, так це право власності на нерухоме майно (приміщення). Однозначно воно оформлено на громадянина.
Тож, на наш погляд, можна не бігти поперед батька в пекло, подавати декларацію і сплачувати земподаток. Досить просто тихенько чекати, поки податківці самі надішлють ППР з сумою земподатку, якщо вони взагалі його надішлють.
Судячи з практики, податківці теж дотримуються такої позиції і вважають себе відповідальними за нарахування земподатку.
Якщо ППР з сумою земельного податку не надійшло вчасно, перевірте Електронний кабінет, чи часом там немає боргу. Якщо немає, не хвилюйтеся. Сплатите земельний податок тоді, коли податківці прокинуться і надішлють вам ППР — штрафів і пені за запізнення не буде (п. 54.5 ПКУ)
Втім знову ж таки тут для самозаспокоєння вочевидь краще отримати ІПК.
Цікаві нюанси знайдете також у статті «Оскаржуємо ППР з нарахованою платою за землю» // «Податки & бухоблік», 2022, № 61.
Висновки
- ФОП — єдиноподатники груп 1 — 3 звільнені від земельного податку за земельні ділянки, які вони використовують у своїй підприємницькій діяльності. Але це звільнення не працює, якщо ФОП, зокрема, здає в оренду землю чи нерухомість, яка стоїть на цій землі.
- Втім якщо мова про землю під багатоквартирним будинком, то зазвичай права на землю зареєстровано за ОСББ чи підприємством, яке здійснює управління будинком. У такому разі саме вони (а не ФОП) є платниками земельного податку.
- Податківці офіційно цю позицію підтримують, але на практиці інколи все ж нараховують земельний податок власникам нежитлової нерухомості у багатоповерхівці, бо в ПКУ є неоднозначна норма-виняток, яка це дозволяє. Суди інколи їх у цьому підтримують.
- Втім вам може ще допомогти воєнне звільнення від земподатку чи позитивна ІПК.
- Якщо не хочете спорів з фіскалами, можна сплатити земельний податок. Але ми б вважали, що в цьому випадку ФОП не зобов’язаний подавати декларацію з земельного податку, оскільки право власності на землю не зареєстроване, а право власності на нерухомість зареєстроване на фізособу. Тож нараховувати земельний податок в такому разі — обов’язок податківців, а ФОП може чекати на ППР з сумою земельного податку. Втім знову ж таки тут для самозаспокоєння вочевидь краще також отримати ІПК.
