Покупаем недвижимость у физлица: а что там с НДФЛ и ВС?

В этой статье говорим о порядке налогообложения налоговыми агентами дохода, полученного физлицами от продажи объектов недвижимости. А вот продажа неделимого объекта незавершенного строительства / будущего объекта недвижимости, делимого объекта незавершенного строительства и уступка прав по договору купли-продажи неделимого объекта незавершенного строительства / будущего объекта недвижимости, по которому уплачена частично цена и зарегистрировано обременение вещных прав в пользу покупателя, оставим за бортом.

Договор купли-продажи недвижимости с физлицом должен быть заключен в письменной форме и в обязательном порядке нотариально удостоверен (ст. 657 ГКУ). Кроме того, право собственности на недвижимость подлежит государственной регистрации (ст. 182 ГКУ). Обычно госрегистрацию прав на недвижимость осуществляют нотариусы (непосредственно при осуществлении нотариальных действий по недвижимости).

Недвижимость и ставки

Порядок обложения НДФЛ операций по продаже физлицами недвижимости прописан в ст. 172 НКУ. В общем случае, то, будет ли «продажный» доход облагаться налогом и по какой ставке налога, может зависеть от:

— вида недвижимости;

— способа приобретения недвижимости в собственность (наследство или же покупка, дарение и т. п.);

— срока пребывания недвижимости в собственности продавца;

— очередности продажи имущества определенной категории в течение года.

Если доход облагается НДФЛ, то с его суммы также нужно удержать ВС (см. п.п. 1.7 п. 16¹ подразд. 10 разд. ХХ НКУ).

Информацию о необходимости налогообложения дохода от продажи объектов недвижимости и размере ставок НДФЛ/ВС в случае, если в качестве продавца выступает физлицо-резидент, мы собрали для вас ниже в таблице.

Таблица 1. Налогообложение операций по продаже недвижимости, будущего объекта недвижимости, объектов незавершенного строительства физлицом-резидентом

В случае, когда недвижимость продает нерезидент, доход от операций облагают в порядке, установленном для резидентов (см. таблицу выше), но по ставке НДФЛ 18 % (п. 172.9 НКУ).

Продажа квартиры — это первая в 2024 году операция по продаже недвижимости, указанной в п. 172.1 НКУ, которая находилась в собственности больше 3 лет (см. п. 1 таблицы). Поэтому удерживать НДФЛ и ВС с дохода, полученного от ее продажи, не нужно. Резидентский статус физлица здесь не имеет значения. Налоговики с этим согласны (см. разъяснение ГНСУ в категории 103.21 БЗ).

Продажа нежилого помещения хотя и является второй операцией по продаже имущества в отчетном налоговом году, но это первая операция по продаже недвижимости из п. 2 таблицы. Поэтому доход от продажи такого нежилого помещения подлежит обложению:

— НДФЛ 5 %, ВС 1,5 %, если продавец — резидент;

— НДФЛ 18 %, ВС 1,5 %, если продавец — нерезидент.

Определяем доход/прибыль

Для целей налогообложения доход от продажи объекта недвижимости определяют исходя из цены, указанной в договоре купли-продажи, но не ниже (на выбор):

— оценочной стоимости такого объекта, рассчитанной модулем электронного определения оценочной стоимости Единой базы данных отчетов об оценке (далее — Единая база)

или

— рыночной стоимости такого объекта, определенной оценщиком (субъектом оценочной деятельности) в соответствии с законодательством и указанной в отчете об оценке, зарегистрированном в Единой базе данных отчетов об оценке.

Что касается оценочной стоимости, то она указывается в электронной справке об оценочной стоимости (е-справка). Ее может сформировать физлицо, юрлицо или же непосредственно нотариус. Действительна е-справка в течение 30 календарных дней со дня ее формирования Единой базой. Если желаете формировать самостоятельно, то инструкции и примеры формирования в зависимости от имущества, которое продается, можно найти здесь: spfu.gov.ua/ua/content/spf-estimate-basereport.html.

Если е-справка об оценке имущества из Единой базы получена, однако указанная в ней оценочная стоимость не устроила физлицо-продавца, оно имеет право обратиться к оценщику, который определит рыночную стоимость имущества.

По условиям примера, договорная стоимость помещения меньше его рыночной стоимости. По этой причине для расчета НДФЛ и ВС нужно брать рыночную стоимость (п. 172.3 НКУ).

Сумма НДФЛ будет представлять:

1700000 грн х 5 % : 100 % = 85000 грн.

Сумма ВС будет равна:

1700000 грн х 1,5 % : 100 % = 25500 грн.

Внимание!

То есть фактически под налогообложение попадет прибыль (доход от продажи объекта недвижимости, который расположен в Украине, уменьшенный на разрешенные расходы).

Случаи, в которых доход можно уменьшить на расходы, в вышеприведенной таблице имеют отметку «**». Так, с учетом положений абзацев второго и пятого п. 172.2 НКУ, уменьшить на разрешенные расходы можно доход, полученный физлицом от продажи в течение отчетного (налогового) года:

— третьего и следующих объектов недвижимости из тех, которые указаны в п. 172.1 НКУ, которые находились в собственности больше 3 лет и не получены в наследство;

или

— второго и следующих объектов недвижимости, не указанных в п. 172.1 НКУ и не полученных в наследство.

На какие расходы можно уменьшить доход? Их исключительный перечень содержится в п. 172.2 НКУ. Это:

1) средства, уплаченные физлицом как стоимость ценных бумаг, деривативов (деривативных контрактов) и имущественных прав, погашение которых состоялось путем передачи объекта недвижимости (или его части);

2) средства, переданные в управление управителю фонда финансирования строительства;

3) расходы, понесенные на приобретение объекта недвижимости на этапе незавершенного строительства;

4) стоимость объекта недвижимости, переданного физлицу в собственность как оплата его доли в уставном капитале хозяйственного общества при выходе такого физлица из состава участников юридического лица;

5) стоимость предмета ипотеки, по которой ипотекодержатель приобрел в собственность предмет ипотеки;

6) расходы на приобретение объекта недвижимости на основании договора купли-продажи, мены, в том числе стоимость имущества, которое было передано как компенсация по таким договорам;

7) регистрационные сборы, государственная пошлина и аналогичные платежи, которые осуществляются в связи с приобретением (получением) прав на объект недвижимости;

8) стоимость объекта недвижимости, который был задекларирован лицом как объект декларирования в порядке единоразового (специального) добровольного декларирования, в соответствии с подразд. 9⁴ раздела XX НКУ;

9) стоимость объекта недвижимости, который был получен при ликвидации (прекращении) юридического лица (в том числе иностранного) или образования без статуса юридического лица (в том числе иностранного) физлицом — акционером (участником, партнером, пайщиком, учредителем, контролирующим лицом);

10) расходы, понесенные на строительство объекта недвижимости;

11) денежная сумма, указанная в жилищном сертификате на приобретение объекта жилой недвижимости, который был получен физлицом как компенсация за поврежденный / уничтоженный вследствие боевых действий объект недвижимого имущества в соответствии с Законом Украины от 23.02.2023 № 2923-IX.

В случае, когда недвижимость, которая продается, была подарена ее собственнику, она считается приобретенной по стоимости, которая равна сумме государственной пошлины, регистрационного сбора или других аналогичных платежей, налогов и сборов, уплаченных в связи с таким дарением.

Обратите внимание, по мнению налоговиков, для подтверждения понесенных расходов одного только договора купли-продажи недвижимого имущества недостаточно. Должны быть документы первичного учета, а именно расчетные документы, использование которых предусмотрено действующими нормативно-правовыми актами (разъяснение в категории 103.21).

Это прямо указано в ч. 9 п. 172.2 НКУ.

Чтобы определить доход до налогообложения (прибыль), физлицо должно предоставить документы, которые подтверждают суммы понесенных им расходов, разрешенных к зачислению. Конечно, в такой ситуации юрлицу-покупателю есть смысл сделать для себя копии документов, которые фиксируют разрешенные расходы. Ведь именно его НКУ сделал ответственным за правильность определения базы обложения НДФЛ и ВС.

А еще можно напомнить физлицу, что если оно воспользовалось правом на зачисление расходов, то ему необходимо будет после окончания года подать декларацию об имущественном положении и доходах, в которой отразить доходы (прибыли) от всех операций по продаже недвижимости, осуществленных в течение такого отчетного года. К декларации следует приложить копии документов, которые подтверждают указанные расходы.

Кто платит?

Достаточно часто можно услышать вопрос: кто должен заниматься вопросами уплаты НДФЛ/ВС с дохода физлица от продажи недвижимости: юрлицо-покупатель или нотариус, который оформляет соглашение? Ответ здесь достаточно прост.

Именно такой субъект хозяйствования должен осуществить начисление, удержание и уплату (перечисление) в бюджет НДФЛ и ВС с дохода, полученного физлицом от такой продажи. Даже если физлицо самостоятельно уже уплатило налог и взнос, налоговый агент должен исполнить свою обязанность и удержать и перечислить НДФЛ/ВС с «продажного» дохода физлица. Зачесть уплаченный продавцом НДФЛ/ВС нельзя.

А вот о том, как физлицу вернуть свои средства, читайте в статье «Юрлицо покупает недвижимость у физлица: что делать, если НДФЛ/ВС уплатило физлицо» // «Налоги & бухучет», 2024, № 67.

Юридическое лицо — налоговый агент, который начисляет (выплачивает) физлицу доход от продажи недвижимости, уплачивает НДФЛ/ВС в соответствующий бюджет по своему местонахождению (п.п. 168.4.4 НКУ). Сроки уплаты НДФЛ и ВС см. в статье «Зарплатные налоги: уплата и подача отчетности в военное время» // «Налоги & бухучет», 2022, № 51.

Доход от операций по продаже объектов недвижимости показывают в разделе І приложения 4ДФ с признаком «104». Причем это касается как налогооблагаемых, так и необлагаемых налогом доходов.

Исключение составляют доходы от продажи земельных участков сельскохозяйственного назначения и земельных долей (паев), непосредственно полученных физлицом в собственность в процессе приватизации по нормам безвозмездной передачи, определенным ст. 121 ЗКУ в зависимости от их назначения. Их не облагают НДФЛ и ВС на основании п.п. 165.1.40 НКУ и отражают в 4ДФ с признаком дохода «161».