У цій статті говоримо про порядок оподаткування податковими агентами доходу, отриманого фізособами від продажу об’єктів нерухомості. А ось продаж неподільного об’єкта незавершеного будівництва / майбутнього об’єкта нерухомості, подільного об’єкта незавершеного будівництва та відступлення прав за договором купівлі-продажу неподільного об’єкта незавершеного будівництва / майбутнього об’єкта нерухомості, щодо якого сплачено частково ціну та зареєстровано обтяження речових прав на користь покупця, залишимо за бортом.
Договір купівлі-продажу нерухомості з фізособою має бути укладений у письмовій формі та в обов’язковому порядку нотаріально посвідчений (ст. 657 ЦКУ). Крім того, право власності на нерухомість підлягає державній реєстрації (ст. 182 ЦКУ). Зазвичай держреєстрацію прав на нерухомість здійснюють нотаріуси (безпосередньо при здійсненні нотаріальних дій з нерухомістю).
Нерухомість та ставки
Порядок оподаткування ПДФО операцій з продажу фізичними особами нерухомості прописаний у ст. 172 ПКУ. У загальному випадку, те, чи буде «продажний» дохід оподатковуватися та за якою ставкою податку, може залежати від:
— виду нерухомості;
— способу набуття нерухомості у власність (спадок або ж купівля, дарування, тощо);
— строку перебування нерухомості у власності продавця;
— черговості продажу майна певної категорії протягом року.
Якщо дохід оподатковується ПДФО, то з його суми також потрібно утримати ВЗ (див. п.п. 1.7 п. 161 підрозд. 10 розд. ХХ ПКУ).
Інформацію щодо необхідності оподаткування доходу від продажу об’єктів нерухомості та розміру ставок ПДФО/ВЗ у випадку, якщо продавцем виступає фізособа-резидент, ми зібрали для вас нижче в таблиці.
Таблиця 1. Оподаткування операцій з продажу нерухомості, майбутнього об’єкта нерухомості, об’єктів незавершеного будівництва фізособою-резидентом
| № з/п | Категорія доходу | Ставка ПДФО + ставка ВЗ | ||
| Перший продаж у 2024 році | Другий продаж у 2024 році | Наступні продажі у 2024 році | ||
| 1 | Дохід від продажу об’єкта нерухомості, що зазначений у п. 172.1 ПКУ*, та перебував у власності більше 3 років або був отриманий у спадщину | Не оподатковується | 5 % + 1,5 % | Успадкований об’єкт: 5 % + 1,5 %. Набутий іншим чином: 18 % + 1,5 %** |
| 2 | Дохід від продажу іншого об’єкта нерухомості | 5 % + 1,5 % | Успадкований об’єкт: 5 % + 1,5 %. Набутий іншим чином: 18 % + 1,5 %** | Успадкований об’єкт: 5 % + 1,5 %. Набутий іншим чином: 18 % + 1,5 %** |
| * До таких об’єктів належать: — житловий будинок, квартира або їх частина, кімната, садовий (дачний) будинок (включаючи об’єкт незавершеного будівництва таких об’єктів, земельну ділянку, на якій розташовані такі об’єкти, а також господарсько-побутові споруди та будівлі, розташовані на такій земельній ділянці); — земельна ділянка, що не перевищує норми безоплатної передачі, визначені ст. 121 ЗКУ залежно від її призначення; — земельна ділянка сільгосппризначення, безпосередньо отримана фізособою у власність у процесі приватизації земель державних і комунальних сільгосппідприємств або приватизації земельних ділянок, що перебували у користуванні такої фізособи, або виділена в натурі (на місцевості) власнику земельної частки (паю), а також така земельна ділянка, отримана у спадщину. Дохід від відчуження господарсько-побутових споруд, що розташовані на одній ділянці з житловим або садовим (дачним) будинком та продаються разом з ним для цілей оподаткування, окремо не визначається. ** Дохід, що підлягає оподаткуванню ПДФО та ВЗ, може бути зменшений на суму документально підтверджених витрат на придбання такого об’єкта, розташованого в Україні (див. нижче). | ||||
У випадку коли нерухомість продає нерезидент, дохід від операцій оподатковують у порядку, встановленому для резидентів (див. таблицю вище), але за ставкою ПДФО 18 % (п. 172.9 ПКУ).
Приклад 1. Фізособа продає у 2024 році спочатку квартиру (у власності більше 3 років), а потім нежитлове приміщення (у власності менше 3 років). Це нерухомість, не отримана в спадщину.
Продаж квартири — це перша у 2024 році операція з продажу нерухомості, зазначеної в п. 172.1 ПКУ, що знаходилася у власності більше 3 років (див. п. 1 таблиці). Тому утримувати ПДФО та ВЗ з доходу, отриманого від її продажу, не потрібно. Резидентський статус фізособи тут не має значення. Податківці з цим згодні (див. роз’яснення ДПСУ в категорії 103.21 БЗ).
Продаж нежитлового приміщення хоча і є другою операцією з продажу майна у звітному податковому році, але це перша операція з продажу нерухомості з п. 2 таблиці. Тому дохід від продажу такого нежитлового приміщення підлягає оподаткуванню:
— ПДФО 5 %, ВЗ 1,5 %, якщо продавець — резидент;
— ПДФО 18 %, ВЗ 1,5 %, якщо продавець — нерезидент.
Визначаємо дохід / прибуток
Для цілей оподаткування дохід від продажу об’єкта нерухомості визначають виходячи з ціни, зазначеної в договорі купівлі-продажу, але не нижче (на вибір):
— оціночної вартості такого об’єкта, розрахованої модулем електронного визначення оціночної вартості Єдиної бази даних звітів про оцінку (далі — Єдина база)
або
— ринкової вартості такого об’єкта, визначеної оцінювачем (суб’єктом оціночної діяльності) відповідно до законодавства та зазначеної у звіті про оцінку, зареєстрованому в Єдиній базі даних звітів про оцінку.
Щодо оціночної вартості, то вона зазначається в електронній довідці про оціночну вартість (е-довідка). Її може сформувати фізособа, юрособа або ж безпосередньо нотаріус. Дійсна е-довідка протягом 30 календарних днів з дня її формування Єдиною базою. Якщо бажаєте формувати самостійно, то інструкції та приклади формування залежно від майна, що продається, можна знайти тут: spfu.gov.ua/ua/content/spf-estimate-basereport.html.
Якщо е-довідка про оцінку майна з Єдиної бази отримана, проте зазначена в ній оціночна вартість не влаштувала фізособу-продавця, вона має право звернутися до оцінювача, який визначить ринкову вартість майна.
Приклад 2. Фізособа — резидент України продає юрособі нежитлове приміщення за 1500000 грн. Ринкова вартість, визначена оцінювачем, — 1700000 грн. Це перший продаж нерухомості фізособою у 2024 році.
За умовами прикладу, договірна вартість приміщення менше його ринкової вартості. Із цієї причини для розрахунку ПДФО і ВЗ потрібно брати ринкову вартість (п. 172.3 ПКУ).
Сума ПДФО становитиме:
1700000 грн х 5 % : 100 % = 85000 грн.
Сума ВЗ дорівнюватиме:
1700000 грн х 1,5 % : 100 % = 25500 грн.
Увага!
В окремих випадках оподатковуваний дохід від продажу об’єкта нерухомості може бути зменшений на суму документально підтверджених витрат на його придбання
Тобто фактично під оподаткування потрапить прибуток (дохід від продажу об’єкта нерухомості, що розташований в Україні, зменшений на дозволені витрати).
Випадки, в яких дохід можна зменшити на витрати, в таблиці, що наведена вище, мають позначку «**». Так, з урахуванням положень абзаців другого та п’ятого п. 172.2 ПКУ, зменшити на дозволені витрати можна дохід, отриманий фізособою від продажу протягом звітного (податкового) року:
— третього та наступних об’єктів нерухомості з тих, що зазначені у п. 172.1 ПКУ, які перебували у власності більше 3 років й не отримані у спадщину;
або
— другого та наступних об’єктів нерухомості, не зазначених у п. 172.1 ПКУ й не отриманих у спадщину.
На які витрати можна зменшити дохід? Їх виключний перелік міститься в п. 172.2 ПКУ. Це:
1) кошти, сплачені фізособою як вартість цінних паперів, деривативів (деривативних контрактів) та майнових прав, погашення яких відбулося шляхом передачі об’єкта нерухомості (або його частини);
2) кошти, передані в управління управителю фонду фінансування будівництва;
3) витрати, понесені на придбання об’єкта нерухомості на етапі незавершеного будівництва;
4) вартість об’єкта нерухомості, переданого фізособі у власність як оплата його частки у статутному капіталі господарського товариства при виході такої фізособи із складу учасників юридичної особи;
5) вартість предмета іпотеки, за якою іпотекодержатель набув у власність предмет іпотеки;
6) витрати на придбання об’єкта нерухомості на підставі договору купівлі-продажу, міни, у тому числі вартість майна, що було передано як компенсація за такими договорами;
7) реєстраційні збори, державне мито та аналогічні платежі, що здійснюються у зв’язку з придбанням (отриманням) прав на об’єкт нерухомості;
8) вартість об’єкта нерухомості, що був задекларований особою як об’єкт декларування у порядку одноразового (спеціального) добровільного декларування, відповідно до підрозд. 94 розділу XX ПКУ;
9) вартість об’єкта нерухомості, що був отриманий при ліквідації (припиненні) юридичної особи (у тому числі іноземної) або утворення без статусу юридичної особи (у тому числі іноземного) фізособою — акціонером (учасником, партнером, пайовиком, засновником, контролюючою особою);
10) витрати, понесені на будівництво об’єкта нерухомості;
11) грошова сума, зазначена у житловому сертифікаті на придбання об’єкта житлової нерухомості, що був отриманий фізособою як компенсація за пошкоджений / знищений внаслідок бойових дій об’єкт нерухомого майна відповідно до Закону України від 23.02.2023 № 2923-IX.
У випадку коли нерухомість, що продається, була подарована його власнику, вона вважається придбаною за вартістю, що дорівнює сумі державного мита, реєстраційного збору чи інших аналогічних платежів, податків та зборів, сплачених у зв’язку з таким даруванням.
Зверніть увагу, на думку податківців, для підтвердження понесених витрат одного тільки договору купівлі-продажу нерухомого майна недостатньо. Мають бути документи первинного обліку, а саме розрахункові документи, використання яких передбачено чинними нормативно-правовими актами (роз’яснення в категорії 103.21).
Якщо фізособа — продавець хоче скористатися правом на зарахування дозволених витрат, то розрахунок доходу (прибутку) для цілей оподаткування проводить юрособа-покупець
Це прямо зазначено в ч. 9 п. 172.2 ПКУ.
Щоб визначити дохід до оподаткування (прибуток), фізособа повинна надати документи, що підтверджують суми понесених нею витрат, дозволених до зарахування. Звісно, в такій ситуації юрособі-покупцю є сенс зробити для себе копії документів, що фіксують дозволені витрати. Адже саме його ПКУ зробив відповідальним за правильність визначення бази оподаткування ПДФО та ВЗ.
А ще можна нагадати фізособі, що якщо вона скористалася правом на зарахування витрат, то їй необхідно буде після закінчення року подати декларацію про майновий стан та доходи, в якій відобразити доходи (прибутки) від усіх операцій з продажу нерухомості, здійснених протягом такого звітного року. До декларації слід додати копії документів, що підтверджують зазначені витрати.
Хто платить?
Доволі часто можна почути запитання: хто повинен займатися питаннями сплати ПДФО/ВЗ з доходу фізособи від продажу нерухомості: юрособа-покупець чи нотаріус, який оформлює угоду? Відповідь тут доволі проста.
Якщо покупцем нерухомості є суб’єкт господарювання, то він виступає податковим агентом фізособи — продавця цієї нерухомості
Саме такий суб’єкт господарювання повинен здійснити нарахування, утримання та сплату (перерахування) до бюджету ПДФО і ВЗ з доходу, отриманого фізособою від такого продажу. Навіть якщо фізособа самостійно вже сплатила податок та внесок, податковий агент повинен виконати свій обов’язок та утримати й перерахувати ПДФО/ВЗ з «продажного» доходу фізособи. Зарахувати сплачений продавцем ПДФО/ВЗ не можна.
А ось про те, як фізособі повернути свої кошти, читайте в статті «Юрособа купує нерухомість у фізособи: що робити, якщо ПДФО/ВЗ сплатила фізособа» // «Податки & бухоблік», 2024, № 67.
Юридична особа — податковий агент, що нараховує (виплачує) фізособі дохід від продажу нерухомості, сплачує ПДФО/ВЗ до відповідного бюджету за своїм місцезнаходженням (п.п. 168.4.4 ПКУ). Строки сплати ПДФО та ВЗ див. у статті «Зарплатні податки: сплата та подання звітності у воєнний час» // «Податки & бухоблік», 2022, № 51.
Дохід від операцій з продажу об’єктів нерухомості показують у розділі І додатка 4ДФ з ознакою «104». Причому це стосується як оподатковуваних, так і неоподатковуваних доходів.
Виняток становлять доходи від продажу земельних ділянок сільськогосподарського призначення і земельних часток (паїв), безпосередньо отриманих фізособою у власність у процесі приватизації за нормами безоплатної передачі, визначеними ст. 121 ЗКУ залежно від їх призначення. Їх не обкладають ПДФО і ВЗ на підставі п.п. 165.1.40 ПКУ і відображають у 4ДФ з ознакою доходу «161».
Висновки
- Договір купівлі-продажу нерухомості з фізособою укладають у письмовій формі і в обов’язковому порядку нотаріально посвідчують.
- У загальному випадку, необхідність оподаткування доходу та розмір ставки ПДФО можуть залежати від: виду нерухомості, способу набуття нерухомості у власність (спадок або ж купівля, дарування тощо); строку перебування нерухомості у власності продавця; черговості продажу майна певної категорії протягом року.
- Для цілей оподаткування дохід від продажу об’єкта нерухомості визначають виходячи з ціни, зазначеної в договорі купівлі-продажу, але не нижче оціночної вартості, зазначеної в е-довідці, або ринкової вартості такого об’єкта, визначеної оцінювачем.
- Дохід від продажу об’єкта нерухомості, розташованого на території України та зазначеного в абзаці другому п. 172.2 ПКУ, може бути зменшений на документально підтверджені витрати на його придбання.
- Податковим агентом фізособи — продавця нерухомості є підприємство-покупець.
