Как «юрику» уплачивать налог на недвижимость за квартиру, купленную у «физика»

Отчитываемся или уточняемся?

Юридические лица являются плательщиками налога на недвижимое имущество, отличающееся от земельного участка. Причем не только за нежилую, но и за жилую недвижимость тоже (п.п. 266.1.1 НКУ). За недвижимость, которая находится в собственности юрлиц по состоянию на 1 января отчетного года и является объектом налогообложения, юрлица самостоятельно исчисляют сумму налога и подают декларацию не позже 20 февраля этого же года. Такая декларация подается контролирующему органу по местонахождению недвижимости с разбивкой годовой суммы налога равными долями поквартально (п.п. 266.7.5 НКУ).

Исходя из этих общих правил и будем определять, какой тип декларации следует подать за приобретенную в текущем году квартиру. А поможет нам в этом консультация из БЗ 106.07. Зафиксируем по очереди каждый из трех ее выводов и прокомментируем их.

Очевидно, если до этого никакой недвижимости в собственности предприятия не было или вся его недвижимость не была объектом налогообложения, в частности согласно п.п. 266.2.2 НКУ декларацию за текущий год оно не подавало (см. БЗ 106.07). Поскольку декларация, которую теперь ему следует подать, будет подаваться в текущем году впервые, она должна иметь тип «Звітна». Это самый простой случай, с ним все понятно.

А как быть в том случае, если предприятие уже отчитывалось по налогу на недвижимость в текущем году? Здесь может быть несколько ситуаций.

Вообще следует исходить из того, что в условиях административной реформы плательщик налога на недвижимое имущество подает декларацию в контролирующий орган по местонахождению административных центров территориальных громад (ТГ), на территории которых находятся объекты налогообложения (см. примечание 7 к форме декларации, утвержденной приказом Минфина от 10.04.2015 № 408). То есть декларацию должен получить тот налоговый орган, который обслуживает территорию, на которой находится ваша недвижимость. При этом в одну налоговую подается одна декларация обо всех объектах, которые расположены на территории разных ТГ, подконтрольной этой налоговой.

Так вот, если территорию, на которой находится приобретенная посреди года недвижимость, обслуживает другой налоговый орган, чем тот, в который предприятие уже отчитывалось по налогу на недвижимость в этом году, то придется стать на учет по неосновному месту и отчетность за новый объект подавать уже этому, другому, налоговому органу. В таком случае эта отчетность такому налоговому органу тоже будет подаваться впервые, следовательно, тип декларации должен быть «Звітна».

При таких условиях предприятие не позже 20.02.2024 уже должно было подать декларацию за собственную нежилую недвижимость, расположенную в г. Изюм, в Изюмскую ГНИ ГУ ГНС в Харьковской обл. Вместе с тем, поскольку приобретенная квартира находится на территории Львовской городской ТГ, которая обслуживается Львовской ГНИ ГУ ГНС во Львовской обл., то подавать декларацию за эту квартиру следует тоже с типом «Звітна». Ведь по налогу на недвижимость за такой отчетный (налоговый) период, как 2024 год, предприятие в эту ГНИ еще не отчитывалось.

Следующий вывод фискалов тоже касается ситуации, когда недвижимая отчетность уже подавалась.

Здесь ситуация несколько иная, чем та, которая рассмотрена выше. Предприятие имело собственную недвижимость, за которую отчиталось в начале года. И уже после этого, но до предельного срока подачи годовой отчетности (20.02.2024) приобрело квартиру, расположенную или на территории той же ТГ, что и остальная недвижимость, или на территории другой ТГ, но подконтрольной этому же налоговому органу.

Напомним, что документ отчетности с типом «Звітний новий» подается плательщиком до окончания предельного срока подачи для такого документа отчетности, если раньше подавался документ отчетности с типом «Звітний» или «Звітний новий» за такой же отчетный (налоговый) период.

Следовательно, если квартира была приобретена не позже 20.02.2024, а декларацию по налогу на недвижимость за другие объекты, расположенные на территории, подконтрольной этому же налоговому органу, предприятие уже подало, то оно должно подать декларацию с типом «Звітна нова», в которую дополнительно внести новый объект. В таком случае поданная ранее отчетная декларация во внимание не принимается, как будто ее не было совсем. А уплачивать налог в текущем году предприятие будет на основании декларации с типом «Звітна нова».

Этот вывод фискалов является логичным продолжением вывода 2. В нем речь тоже идет о ситуации, когда недвижимая отчетность уже подавалась, однако новый объект недвижимости на той же территории был приобретен после 20.02.2024. В таком случае подать декларацию с типом «Звітна нова» уже нельзя. Поэтому не остается ничего другого, как только уточнять отчетную декларацию в порядке, предусмотренном п. 50.1 НКУ.

Сроки подачи декларации

По предписаниям п.п. 266.7.5 НКУ

Этой нормой, собственно, можно было бы и ограничиться, если бы не одно «но». Кроме нее, в НКУ есть п.п. 266.8.1, где прописан порядок исчисления налога в случае «перехода права собственности на объект налогообложения от одного собственника к другому в течение календарного года». И похоже на то, что именно за этой конструкцией прячется приобретение квартиры посреди года. Однако срок подачи декларации для этого случая законодательно не установлен.

Подтверждают это сами налоговики, отвечая на вопрос, который интересует и нас: в какой срок необходимо подать УД по налогу на недвижимое имущество в случае изменения базы налогообложения (изменения ставок или кодов типа объекта, ввода/отмены льгот, перехода права собственности (покупки/продажи) (!) и т. п.)? В консультации из БЗ 106.07 они различают вновь созданный (нововведенный) объект недвижимости, упомянутый в п.п. 266.7.5 НКУ, и переход права собственности на объект налогообложения, упомянутый в п.п. 266.8.1 НКУ. И при этом замечают, что НКУ и другими нормативно-правовыми актами не определен конкретный срок подачи УД для иных случаев, кроме того случая, который регламентирован п.п. 266.7.5 НКУ (см. рамочку выше).

Но все равно в этой, а также в двух других консультациях из БЗ 106.07 — этой и этой они утверждают, что

Почему этот нюанс настолько важен? Потому что фискалы, соглашаясь с тем, что срок подачи УД для этого случая в НКУ отсутствует, все равно настаивают на применении 30-дневного срока, предназначенного совсем для других целей. А за нарушение этого выдуманного ими 30-дневного срока угрожают штрафом согласно п. 120.1 НКУ в размере 340 грн за каждую неподачу (несвоевременную подачу) декларации, совершенную впервые, и 1020 грн при повторном нарушении (см. БЗ 106.07).

По нашему же мнению, в случае приобретения квартиры посреди года предприятие должно подать соответствующую декларацию (или с типом «Звітна» — см. вывод 1 в предыдущем разделе статьи, или с типом «Уточнююча» — см. вывод 3 там же) не позже ближайшего срока уплаты авансового взноса по налогу на недвижимое имущество. Для примера 1 (см. выше) это будет 29.10.2024 — предельный срок уплаты налога за III квартал. Впрочем, если не хотите вступать с фискалами в дискуссии, лучше задекларировать приобретенную квартиру не позже 06.09.2024.

Особые случаи декларирования

Военное освобождение. Хоть это и маловероятно, но нельзя совсем исключать приобретение юрлицом квартиры, расположенной на территории активных боевых действий (ТАБД). Например, если такая территория на момент заключения договора купли-продажи не была отнесена Перечнем № 309* к ТАБД, а это случилось немного позже.

* Перечень территорий, на которых ведутся (велись) боевые действия или временно оккупированных Российской Федерацией, утвержденный приказом Минреинтеграции от 22.12.2022 № 309.

В таком случае следует помнить, что п.п. 69.22 подразд. 10 разд. ХХ НКУ предусмотрено освобождение от налогообложения недвижимого имущества, расположенного на территориях, которые были определены, в частности, как ТАБД. Начиная с 1 января 2023 года такое освобождение предоставляется за период с первого числа месяца по последнее число месяца, в течение которых на таких территориях продолжались активные боевые действия. Как следствие,

Об этом речь идет в БЗ 106.07. Следовательно, в течение указанного периода можно не декларировать такую квартиру и не уплачивать за нее налог.

Суперставка налога. Имеем в виду повышенную ставку в размере 25000 грн за роскошные квартиры (свыше 300 кв. м) и жилые дома (свыше 500 кв. м), которая установлена п.п. «ґ» п.п. 266.7.1 НКУ. На сегодня ее должны применять юридические лица также.

Так вот, если вы приобрели такой объект жилой недвижимости, исчислить в декларации годовую сумму налога, увеличенную на 25000 грн на год, начиная с месяца, в котором приобретено право собственности, следует по формуле (БЗ 106.07):

(графа 9 «Площа об’єкта оподаткування (загальна)» х графу 14 «Ставка (%)» х графу 15 «Розмір мінімальної заробітної плати на 01 січня звітного року»/100)) / 12 х (сумму колонок 10 — 13 «Кількість місяців перебування у власності, у кварталах») + графа 16 «Застосування п.п. 266.7.1 прим. 1 п. 266.7 ст. 266 розд. ХІІ ПКУ» (25000 грн) / 12 х (сумму колонок 10 — 13 «Кількість місяців перебування у власності, у кварталах»).

Приобретение и продажа в одном месяце. При наличии документального подтверждения, которое удостоверяет переход прав собственности от продавца к покупателю (договор купли-продажи и т. п.), субъект хозяйствования, который приобрел и продал объект недвижимости в пределах одного месяца, освобождается от обязанности декларирования и уплаты налога на недвижимое имущество (БЗ 106.07).

Заполнение декларации

Если подаете отчетную. О правилах ее заполнения в текущем году мы рассказывали в статье «Налог на недвижимость — 2024 для юрлиц» // «Налоги & бухучет», 2024, № 12. Здесь лишь напомним, что недвижимая отчетность состоит из собственно декларации (код формы J0302107) и приложений 1 (код формы J0312107) и 2 (код формы J0312207), в которых рассчитывают налог за объекты жилой и нежилой недвижимости соответственно.

Это замечание как раз будет справедливым для ситуации, когда сейчас вы будете отчитываться за приобретенную квартиру впервые в текущем году в налоговую, которой подконтрольна территория, где размещена такая квартира. Эту ситуацию мы рассматривали выше в примере 1. Вместе с отчетной декларацией следует заполнить только приложение 1, предназначенное для объектов жилой недвижимости. Порядковый номер такой декларации будет «1», поскольку раньше в налоговый орган по месту расположения квартиры вы не отчитывались.

Не забудьте также заполнить поле «починаючи з» строки 2.1 «звітний податковий період» заглавной части декларации. Как подчеркивают налоговики (БЗ 106.07), это поле заполняется в декларации с типом «Звітна» в случаях ее подачи при переходе права собственности в течение отчетного года (приобретен/продан объект недвижимости). Здесь указывается дата, которая равна началу месяца, в котором возникло право собственности на такой объект. То есть для примера 1 (см. выше) это будет «01.08», поскольку квартира была приобретена в августе.

И последнее, о чем следует сказать в этом подразделе. В графах 10 — 13 «Кількість місяців перебування у власності, у кварталах» приложения 1 указывают количество месяцев пребывания объекта недвижимости в собственности плательщика в каждом квартале отчетного года. А при переходе права собственности на объект налогообложения от одного собственника к другому в течение календарного года для нового собственника учитывается месяц, в котором он приобрел право собственности (п.п. 266.8.1 НКУ; примечание 9 к приложению 1). То есть для примера 1 (см. выше) в графе 12, которая отвечает III кварталу, следует поставить «2», поскольку квартира была приобретена в августе, а в графе 13, которая отвечает IV кварталу, — «3».

Как заполнить приложение 1 к декларации по данным нашего примера, см. на рис. 1 ниже.

Рис. 1. Фрагмент заполнения приложения 1 к отчетной декларации по налогу на недвижимость

Если подаете УД. Для уточнения налоговых обязательств в связи с приобретением объекта жилой недвижимости берут ту же отчетную форму, что и для подачи отчетной декларации. Рассмотрим некоторые особенности ее заполнения на примере.

При таких условиях, как мы выяснили выше, предприятие должно было подать не позже 20.02.2024 отчетную декларацию с приложением 2, в котором рассчитать налог за объект нежилой недвижимости. Сейчас, после приобретения квартиры в том же городе, предприятие должно уточнить поданную ранее отчетность путем подачи УД с уточняющими приложениями 1 и 2.

В строке «порядковий №» УД указывают номер декларации начиная с единицы, последовательно по порядку роста количества поданных с начала года деклараций любого типа (БЗ 106.07). Поэтому если в текущем году подавали только отчетную, то первая уточненка будет иметь номер «02».

После этого проставьте в ячейке «уточнююча» строки 1 шапки декларации отметку «Х» и заполните поле «Реєстраційний номер декларації в контролюючому органі, яка уточнюється». Это номер, под которым была зарегистрирована в ГНИ та отчетная декларация, показатели которой вы сейчас уточняете. Отыскать его можно в меню «Перегляд звітності» частной части Электронного кабинета (БЗ 106.07).

Одноименное поле есть также в шапках приложений 1 и 2. В нем проставляете тот же регистрационный номер, что и в УД.

Строка 2 «податковий період» шапки декларации состоит из строк 2.1 и 2.2. Однако в случае подачи УД заполняют только строку 2.2 (БЗ 106.07). В ней указываете уточняемый налоговый период (в нашем случае — «2024») и заполняете поле «з урахуванням уточнень з» (число/месяц) (в нашем случае — «01/08», поскольку в случае приобретения квартиры в августе новый собственник уплачивает налог начиная с месяца приобретения права собственности).

Аналогично заполняют поле 1.2 «рік, що уточнюється» в шапке приложений 1 и 2. Причем в нашем случае придется подавать УД с обоими приложениями, поскольку в собственности предприятия есть как жилая, так и нежилая недвижимость. Общие правила их заполнения описаны в БЗ 106.07 (ср. ). В разделе I «Розрахунок податкового зобов’язання» каждого из приложений приводят исправленную (правильную) информацию. В разделе II «Уточнення податкового зобов’язання» — информацию, которая подлежит уточнению.

Как заполнить приложения 1 и 2 к УД по данным примера 2, см. на рис. 2 и 3 соответственно.

Рис. 2. Фрагмент заполнения приложения 1 к уточняющей декларации по налогу на недвижимость

Рис. 3. Фрагмент заполнения приложения 2 к уточняющей декларации по налогу на недвижимость