Договор аренды недвижимости закончился: подавать ли ф. № 20-ОПП?

Арендные отношения не возобновляются

Имеем в виду ситуацию, когда договор аренды недвижимости, срок действия которого истек, не продлевается и не перезаключается. То есть арендатор не намеревается в дальнейшем пользоваться объектом аренды, поэтому возвращает его арендодателю.

Если стороны(а) подавали(а) ф. № 20-ОПП. По общему правилу, как арендодатель, так и арендатор при передаче/получении недвижимого имущества в аренду обязаны проинформировать налоговую по основному месту своего учета в течение 10 рабочих дней с даты заключения договора аренды (п. 8.4 Порядка № 1588*).

* Порядок учета плательщиков налогов и сборов, утвержденный приказом Минфина от 09.12.2011 № 1588.

Чтобы выполнить это требование:

— арендодатель должен был подать ф. № 20-ОПП с признаком 3 «Зміна відомостей про об’єкт оподаткування» в графе 2 «Код ознаки надання інформації», а в графе 9 «Стан об’єкта оподаткування» указать «9 — здається в оренду»;

— арендатор должен был подать ф. № 20-ОПП с признаком 1 «Первинне надання інформації про об’єкти оподаткування» в графе 2, в графе 9 указать состояние «8 — орендується», а в гр. 10 «Вид права на об’єкт» указать код «7 — право довгострокового користування або оренди» или «8 — право короткострокового користування, оренди або найму» (объяснение о том, какой из двух кодов следует применять, см. в конце статьи).

При возврате этого объекта недвижимости из аренды в связи с окончанием договора:

— арендодателю следует подать ф. № 20-ОПП с признаком «3» в графе 2, а в графе 9 проинформировать, что этот объект вернулся назад, то есть указать одно из состояний «1 — будується/готується до введення в експлуатацію», «2 — експлуатується», «3 — тимчасово не експлуатується», «5 — непридатний до експлуатації» или «7 — зміна призначення/перепрофілювання»;

— арендатор должен указать в ф. № 20-ОПП данные о возвращенном объекте с признаком 6 «Закриття об’єкта оподаткування» в графе 2, а в графе 9 состояние «6 — об’єкт відчужений / повернутий власнику».

Обратите внимание! Перед тем как информировать налоговиков об окончании договора аренды, каждой из сторон договора стоит убедиться в том, что первичную информацию об объекте аренды они уже подавали. Печему это важно? Потому что

Налоговики отмечают это в БЗ 116.11). Информацию о таких объектах налогообложения можно просмотреть в режиме «Учетные данные плательщика» в частной части Электронного кабинета (ЭК).

Если стороны(а) НЕ подавали(а) ф. № 20-ОПП. При отсутствии в ЭК соответствующей информации об объекте аренды стороны должны действовать так:

— арендодателю следует сначала подать первичную ф. № 20-ОПП с двумя строками, чтобы объект недвижимости появился в информационных базах ГНС. В первой строке указать признак 1 «Первинне надання інформації про об’єкти оподаткування» в графе 2 и состояние «2 — експлуатується» в графе 9. Во второй строке — признак 3 «Зміна відомостей про об’єкт оподаткування» в графе 2 и состояние «9 — здається в оренду» в графе 9.

Сведения из этой формы должны попасть в Единый банк данных юридических лиц или Реестр самозанятых лиц не позже следующего дня после получения ф. № 20-ОПП, поданной в электронной форме, или не позже 10 рабочих дней от дня поступления ф. № 20-ОПП в бумажной форме (п. 8.6 Порядка № 1588).

После этого надо подать еще одну ф. № 20-ОПП, которой проинформировать о возврате объекта недвижимости из аренды с признаком «3» в графе 2 и одним из состояний «1», «2», «3», «5» или «7» в графе 9;

— арендатор тоже должен подать две ф. № 20-ОПП. Первую — с признаком 1 «Первинне надання інформації про об’єкти оподаткування» в графе 2 и состоянием «8 — орендується» в графе 9. Вторую — после отражения арендованного объекта недвижимости в информационных базах ГНС с признаком 6 «Закриття об’єкта оподаткування» в графе 2 и состоянием «6 — об’єкт відчужений / повернутий власнику» в графе 9 (БЗ 116.11).

При этом обе стороны должны понимать, что за несвоевременную подачу первичных форм № 20-ОПП им может угрожать штраф согласно п. 117.1 НКУ (подробности — в БЗ 116.12).

Аренда продлевается

Достаточно часто на практике договор аренды недвижимости заключают так, чтобы избежать его нотариального удостоверения (ч. 2 ст. 793 ГКУ) и государственной регистрации права аренды (ст. 794 ГКУ). Этого можно достичь, если срок действия договора не будет превышать трех лет (ч. 2 ст. 793 ГКУ). Если после окончания такого договора стороны решают продолжить свое сотрудничество, они:

1) или перезаключают договор заново. При этом способе продления аренды имеем дело с двумя отдельными договорами: действие старого договора прекращается и заключается новый договор. Поэтому

2) или продлевают существующий договор. Это может происходить путем подписания дополнительного соглашения к нему, как с внесением определенных изменений (например, в отношении размера арендованной площади, арендной платы и т. п.), так и без них или автоматически на тех же условиях на тот же срок (ст. 764 ГКУ, ч. 4 ст. 284 ХКУ). Причем дальнейшее продление первоначального договора, который от начала не требовал нотариального удостоверения и госрегистрации права аренды, на такой же или меньший срок и в дальнейшем не будет приводить к возникновению такой обязанности (п. 2.9 постановления Пленума ВХСУ от 29.05.2013 № 12).

В отличие от первого способа, при втором способе продления аренды арендные отношения сохраняются и арендатор продолжает пользоваться арендованным объектом. Поэтому

А как все эти юридические тонкости влияют на обязанность подачи ф. № 20-ОПП? Ответ на этот вопрос зависит от того, на каких условиях продлеваются арендные отношения. Собственно, нас будут интересовать лишь изменения, непосредственно связанные с объектом аренды.

Объект аренды не изменился. Если данные об арендуемом объекте после продления, в том числе путем перезаключения договора аренды остаются без изменений, то информацию о таком объекте в налоговую можно не подавать (при условии, что раньше ф. № 20-ОПП о нем уже подавали).

С этим соглашаются и фискалы (БЗ 116.11). Так, они прямо заявляют: если арендатор в связи с изменением собственника (арендодателя) недвижимого имущества, которое уже арендуется и используется в хозяйственной деятельности, заключает новый договор, а о такой недвижимости сообщил ранее налоговикам как об объекте налогообложения, то

Причем такой вывод, по нашему мнению, справедливый не только для случая заключения нового договора, но и в том случае, когда продлевается старый. Ведь никаких ссылок на договор аренды (ни на старый, ни на новый) или дополнительное соглашение к нему ф. № 20-ОПП не предусматривает.

Нет в ней и физических характеристик объекта аренды, в частности его площади. Поэтому если арендатор с разрешения арендодателя осуществил перестройку, скажем, арендованного офиса, вследствие чего изменилась его площадь, но не изменилось функциональное назначение, отдельно сообщать об этом налоговикам не стоит.

Изменение функционального назначения объекта аренды. В вышеупомянутой БЗ 116.11 фискалы замечают:

Какие именно изменения они имеют в виду? В общем случае в случае изменения сведений об объекте налогообложения, а именно: изменения типа, наименования, местонахождения, вида права или состояния объекта налогообложения, — налогоплательщик предоставляет ф. № 20-ОПП с обновленной информацией об объекте налогообложения, в отношении которого произошли изменения (п. 8.5 Порядка № 1588). Порядок и сроки ее подачи — такие же, как и при регистрации, создании или открытии объекта налогообложения.

Очевидно, самой распространенной ситуацией при арендных отношениях будет изменение типа объекта налогообложения или, другими словами, его функционального назначения. Например, согласно предыдущему договору арендатор использовал объект аренды как магазин, а теперь он понадобился ему как офис. Соответствующие изменения стороны закрепили в новом договоре аренды, заключенном после окончания предыдущего.

По нашему мнению, арендодателю в этом случае следует действовать так, как разъясняют налоговики в БЗ 116.11:

— в одной строке ф. № 20-ОПП указать информацию о закрытии объекта налогообложения, назначение которого изменяется. Об этом будет свидетельствовать признак «6» в графе 2 и состояние «7 — зміна призначення/перепрофілювання» в графе 9. Идентификатор объекта налогообложения в этой строке остается тот, который был присвоен магазину при передаче его в аренду, например «32100005», где «321» — трехзначный код типа объекта налогообложения, определенный по специальному Справочнику, а остальные пять цифр — внутренний идентификатор, принятый арендодателем самостоятельно;

— в другой строке — обновленная информация об объекте налогообложения, который создан или открыт на основе закрытого. Для этого следует проставить признак 1 «Первинне надання інформації про об’єкти оподаткування» в графе 2 и состояние «9 — здається в оренду» в графе 9. При этом идентификатор объекта налогообложения изменяется. Обязательно следует изменить первые три цифры идентификатора (для офиса это будет «378»). Что касается остальных пяти цифр, их надо прописать так, чтобы идентификатор в целом не совпадал со сформированными ранее по открытым на сегодня объектам налогообложения.

Арендатор, в свою очередь, должен подать ф. № 20-ОПП, где привести:

— в одной строке информацию о закрытии объекта налогообложения (магазина). Для этого следует проставить признак 6 в графе 2 и состояние «6 — об’єкт відчужений / повернутий власнику» в графе 9. Идентификатор объекта налогообложения в этой строке остается тот, который арендатор присвоил этому магазину при получении его в аренду, например «32100112». Последние пять цифр идентификатора могут быть другими, чем у арендодателя, или такими же — это не имеет никакого значения;

— в другой строке — первичную информацию о новом объекте налогообложения (офисе), полученном в аренду. Для этого следует проставить признак 1 в графе 2 и состояние «8 — орендується» в графе 9. Идентификатор объекта налогообложения в этой строке должен быть другой, чем был раньше для магазина. Для офиса это может быть, скажем, «37800049».

Аренда долгосрочная или краткосрочная

Выше мы сказали, что в случае изменения, в частности, вида права на объект плательщик тоже обязан подать ф. № 20-ОПП с обновленной информацией об объекте налогообложения, по которому произошли изменения.

Вид права на арендованный объект налогообложения (графа 10) зависит от срока аренды: код «7» — для долгосрочной аренды или код «8» — для краткосрочной аренды).

Порядок № 1588 ответа на этот вопрос не дает. Поэтому первое, что приходит в голову: обратиться за подсказкой к стандартам бухучета. Тем более, что на сегодня НП(С)БУ 14 «Аренда» и его тезка — МСФО 16 «Аренда» солидарны друг с другом в этой части.

Вместе с тем такой подход нельзя считать универсальным, поскольку ф. № 20-ОПП обязаны подавать в том числе и ФЛП, а они бухучет не ведут. Да и вообще этот вопрос не бухгалтерского, а юридического характера, и он, к сожалению, действующим законодательством не урегулирован.

А что ожидает арендатора, который допустил ошибку при заполнении гр. 10 «Вид права на об’єкт оподаткування» ф. № 20-ОПП?

Такую ошибку вряд ли можно считать существенной. Ведь то, как арендатор заполнит этот реквизит, по большому счету, ни на что не влияет. К тому же, повторим еще раз, отсутствуют правила его заполнения непосредственно в Порядке № 1588.

В любом случае

Приходим к такому заключению по аналогии с ответом на вопрос 4 Обобщающей налоговой консультации, утвержденной приказом Минфина от 12.01.2022 № 7 (ср. ).

Поэтому волноваться из-за того, какой код — 7 или 8 — вы проставили в графе 10, а также специально отслеживать, не изменился ли вид права на объект, то есть не стала ли краткосрочная аренда долгосрочной, считаем, не стоит. Зато мы советовали бы всем арендаторам, в том числе и ФЛП, действовать так:

— если договор аренды заключен на срок не больше одного года и после его окончания каждый раз заключается новый на такой же срок, в графе 10 можно отмечать код «8 — право короткострокового користування, оренди або найму». При этом информировать налоговиков каждый раз о перезаключении договора не нужно;

— в остальных случаях в графе 10 проставлять код «7 — право довгострокового користування або оренди».

Ну а почему бы и нет?