Договір оренди нерухомості закінчився: чи подавати ф. № 20-ОПП?

Орендні відносини не поновлюються

Маємо на увазі ситуацію, коли договір оренди нерухомості, строк дії якого сплив, не продовжується і не переукладається. Тобто орендар не має наміру в подальшому користуватися об’єктом оренди, тож повертає його орендодавцеві.

Якщо сторони(а) подавали(а) ф. № 20-ОПП. За загальним правилом, як орендодавець, так і орендар при передачі/отриманні нерухомого майна в оренду зобов’язані проінформувати податкову за основним місцем свого обліку протягом 10 робочих днів з дати укладання договору оренди (п. 8.4 Порядку № 1588*).

* Порядок обліку платників податків та зборів, затверджений наказом Мінфіну від 09.12.2011 № 1588.

Щоб виконати цю вимогу:

— орендодавець мав подати ф. № 20-ОПП з ознакою 3 «Зміна відомостей про об’єкт оподаткування» у графі 2 «Код ознаки надання інформації», а в графі 9 «Стан об’єкта оподаткування» зазначити «9 — здається в оренду»;

— орендар мав подати ф. № 20-ОПП з ознакою 1 «Первинне надання інформації про об’єкти оподаткування» у графі 2, в графі 9 зазначити стан «8 — орендується», а в гр. 10 «Вид права на об’єкт» вказати код «7 — право довгострокового користування або оренди» або «8 — право короткострокового користування, оренди або найму» (пояснення щодо того, який із двох кодів слід застосовувати, див. наприкінці статті).

При поверненні цього об’єкта нерухомості з оренди у зв’язку із закінченням договору:

— орендодавцеві слід подати ф. № 20-ОПП з ознакою «3» у графі 2, а в графі 9 проінформувати, що цей об’єкт повернувся назад, тобто вказати один із станів «1 — будується/готується до введення в експлуатацію», «2 — експлуатується», «3 — тимчасово не експлуатується», «5 — непридатний до експлуатації» або «7 — зміна призначення/перепрофілювання»;

— орендар має вказати у ф. № 20-ОПП дані про повернений об’єкт із ознакою 6 «Закриття об’єкта оподаткування» у графі 2, а в графі 9 стан «6 — об’єкт відчужений / повернутий власнику».

Зверніть увагу! Перед тим як інформувати податківців про закінчення договору оренди, кожній зі сторін договору варто пересвідчитися в тому, що первинну інформацію про об’єкт оренди вони вже подавали. Чому це важливо? Бо

Податківці наголошують на цьому в БЗ 116.11). Інформацію про такі об’єкти оподаткування можна переглянути в режимі «Облікові дані платника» у приватній частині Електронного кабінету (ЕК).

Якщо сторони(а) НЕ подавали(а) ф. № 20-ОПП. За відсутності в ЕК відповідної інформації про об’єкт оренди сторони мають діяти так:

— орендодавцеві слід спочатку подати первинну ф. № 20-ОПП з двома рядками, аби об’єкт нерухомості з’явився в інформаційних базах ДПС. У першому рядку зазначити ознаку 1 «Первинне надання інформації про об’єкти оподаткування» у графі 2 і стан «2 — експлуатується» в графі 9. У другому рядку — ознаку 3 «Зміна відомостей про об’єкт оподаткування» у графі 2 і стан «9 — здається в оренду» в графі 9.

Відомості з цієї форми мають потрапити до Єдиного банку даних юридичних осіб або Реєстру самозайнятих осіб не пізніше наступного дня після отримання ф. № 20-ОПП, поданої в електронній формі, або не пізніше 10 робочих днів від дня надходження ф. № 20-ОПП в паперовій формі (п. 8.6 Порядку № 1588).

Після цього треба подати ще одну ф. № 20-ОПП, якою проінформувати про повернення об’єкта нерухомості з оренди з ознакою «3» у графі 2 і одним із станів «1», «2», «3», «5» або «7» у графі 9;

— орендар теж має подати дві ф. № 20-ОПП. Першу — з ознакою 1 «Первинне надання інформації про об’єкти оподаткування» у графі 2 і станом «8 — орендується» в графі 9. Другу — після відображення орендованого об’єкта нерухомості в інформаційних базах ДПС із ознакою 6 «Закриття об’єкта оподаткування» в графі 2 та стану «6 — об’єкт відчужений / повернутий власнику» в графі 9 (БЗ 116.11).

При цьому обидві сторони повинні розуміти, що за несвоєчасне подання первинних форм № 20-ОПП їм може загрожувати штраф згідно з п. 117.1 ПКУ (подробиці — в БЗ 116.12).

Оренда продовжується

Доволі часто на практиці договір оренди нерухомості укладають так, аби уникнути його нотаріального посвідчення (ч. 2 ст. 793 ЦКУ) та державної реєстрації права оренди (ст. 794 ЦКУ). Цього можна досягти, якщо строк дії договору не перевищуватиме трьох років (ч. 2 ст. 793 ЦКУ). Якщо після закінчення такого договору сторони вирішують продовжити свою співпрацю, вони:

1) або переукладають договір заново. При цьому способі продовження оренди маємо справу з двома окремими договорами: дія старого договору припиняється та укладається новий договір. Тому

2) або продовжують існуючий договір. Це може відбуватися шляхом підписання додаткової угоди до нього, як із унесенням певних змін (наприклад, щодо розміру орендованої площі, орендної плати тощо), так і без них або автоматично на тих же умовах на той же строк (ст. 764 ЦКУ, ч. 4 ст. 284 ГКУ). Причому подальше продовження первісного договору, що від початку не вимагав нотаріального посвідчення та держреєстрації права оренди, на такий же або менший строк і надалі не призводитиме до виникнення такого обов’язку (п. 2.9 постанови Пленуму ВГСУ від 29.05.2013 № 12).

На відміну від першого способу, при другому способі продовження оренди орендні відносини зберігаються й орендар продовжує користуватися орендованим об’єктом. Тому

А як усі ці юридичні тонкощі впливають на обов’язок подання ф. № 20-ОПП? Відповідь на це запитання залежить від того, на яких умовах продовжуються орендні відносини. Власне, нас цікавитимуть лише зміни, безпосередньо пов’язані з об’єктом оренди.

Об’єкт оренди не змінився. Якщо дані про об’єкт, що орендується, після продовження, в тому числі шляхом переукладання договору оренди залишаються без змін, то інформацію про такий об’єкт у податкову можна не подавати (за умови, що раніше ф. № 20-ОПП про нього вже подавали).

З цим погоджуються і фіскали (БЗ 116.11). Так, вони прямо заявляють: якщо орендар у зв’язку зі зміною власника (орендодавця) нерухомого майна, яке вже орендується і використовується в господарській діяльності, укладає новий договір, а про таку нерухомість повідомив раніше податківців як про об’єкт оподаткування, то

Причому такий висновок, на нашу думку, справедливий не тільки для випадку укладення нового договору, але й у тому разі, коли продовжується старий. Адже жодних посилань на договір оренди (ні на старий, ні на новий) чи додаткову угоду до нього ф. № 20-ОПП не передбачає.

Немає в ній і фізичних характеристик об’єкта оренди, зокрема його площі. Тож якщо орендар із дозволу орендодавця здійснив перебудову, скажімо, орендованого офісу, внаслідок чого змінилася його площа, але не змінилося функціональне призначення, окремо повідомляти про це податківців не варто.

Зміна функціонального призначення об’єкта оренди. У згаданій вище БЗ 116.11 фіскали зауважують:

Які саме зміни вони мають на увазі? У загальному випадку в разі зміни відомостей про об’єкт оподаткування, а саме: зміни типу, найменування, місцезнаходження, виду права або стану об’єкта оподаткування, платник податків надає ф. № 20-ОПП з оновленою інформацією про об’єкт оподаткування, щодо якого відбулися зміни (п. 8.5 Порядку № 1588). Порядок і строки її подання — такі самі, як і при реєстрації, створенні чи відкритті об’єкта оподаткування.

Очевидно, найпоширенішою ситуацією при орендних відносинах буде зміна типу об’єкта оподаткування або, іншими словами, його функціонального призначення. Наприклад, згідно з попереднім договором орендар використовував об’єкт оренди як магазин, а тепер він знадобився йому як офіс. Відповідні зміни сторони закріпили в новому договорі оренди, укладеному після закінчення попереднього.

На нашу думку, орендодавцеві в цьому випадку слід діяти так, як роз’яснюють податківці в БЗ 116.11:

— в одному рядку ф. № 20-ОПП зазначити інформацію про закриття об’єкта оподаткування, призначення якого змінюється. Про це свідчитиме ознака «6» у графі 2 і стан «7 — зміна призначення/перепрофілювання» у графі 9. Ідентифікатор об’єкта оподаткування в цьому рядку залишається той, який був присвоєний магазину при передачі його в оренду, наприклад «32100005», де «321» — тризначний код типу об’єкта оподаткування, визначений за спеціальним Довідником, а решта п’ять цифр — внутрішній ідентифікатор, прийнятий орендодавцем самостійно;

— в іншому рядку — оновлена інформація про об’єкт оподаткування, який створено чи відкрито на основі закритого. Для цього слід проставити ознаку 1 «Первинне надання інформації про об’єкти оподаткування» у графі 2 і стан «9 — здається в оренду» в графі 9. При цьому ідентифікатор об’єкта оподаткування змінюється. Обов’язково слід змінити перші три цифри ідентифікатора (для офісу це буде «378»). Що стосується решти п’яти цифр, їх треба прописати так, щоб ідентифікатор у цілому не збігався зі сформованими раніше щодо відкритих на сьогодні об’єктів оподаткування.

Орендар, у свою чергу, повинен подати ф. № 20-ОПП, де навести:

— в одному рядку інформацію про закриття об’єкта оподаткування (магазину). Для цього слід проставити ознаку 6 у графі 2 та стан «6 — об’єкт відчужений / повернутий власнику» в графі 9. Ідентифікатор об’єкта оподаткування в цьому рядку залишається той, який орендар присвоїв цьому магазину при отриманні його в оренду, наприклад «32100112». Останні п’ять цифр ідентифікатора можуть бути іншими, ніж у орендодавця, або такими самими — це не має жодного значення;

— в іншому рядку — первинну інформацію про новий об’єкт оподаткування (офіс), отриманий в оренду. Для цього слід проставити ознаку 1 у графі 2 і стан «8 — орендується» в графі 9. Ідентифікатор об’єкта оподаткування в цьому рядку має бути інший, ніж був раніше для магазину. Для офісу це може бути, скажімо, «37800049».

Оренда довгострокова чи короткострокова

Вище ми сказали, що в разі зміни, зокрема, виду права на об’єкт платник теж зобов’язаний подати ф. № 20-ОПП з оновленою інформацією про об’єкт оподаткування, щодо якого відбулися зміни.

Вид права на орендований об’єкт оподаткування (графа 10) залежить від строку оренди: код «7» — для довгострокової оренди або код «8» — для короткострокової оренди).

Порядок № 1588 відповіді на це запитання не дає. Тож перше, що спадає на думку: звернутися за підказкою до стандартів бухобліку. Тим більше, що на сьогодні НП(С)БО 14 «Оренда» і його тезка — МСФЗ 16 «Оренда» солідарні один з одним у цій частині.

Разом з тим такий підхід не можна вважати універсальним, оскільки ф. № 20-ОПП зобов’язані подавати в тому числі й ФОП, а вони бухоблік не ведуть. Та й узагалі це питання не бухгалтерського, а юридичного характеру, і воно, на жаль, чинним законодавством не врегульоване.

А що очікує на орендаря, який допустив помилку при заповненні гр. 10 «Вид права на об’єкт оподаткування» ф. № 20-ОПП?

Таку помилку навряд чи можна вважати суттєвою. Адже те, як орендар заповнить цей реквізит, за великим рахунком, ні на що не впливає. До того ж, повторимо ще раз, відсутні правила його заповнення безпосередньо в Порядку № 1588.

У будь-якому разі

Доходимо такого висновку за аналогією з відповіддю на запитання 4 Узагальнюючої податкової консультації, затвердженої наказом Мінфіну від 12.01.2022 № 7 (ср. ).

Тож перейматися тим, який код — 7 чи 8 — ви проставили у графі 10, а також спеціально відслідковувати, чи не змінився вид права на об’єкт, тобто чи не стала короткострокова оренда довгостроковою, вважаємо, не варто. Натомість ми радили б усім орендарям, у тому числі й ФОП, діяти так:

— якщо договір оренди укладено на строк не більше одного року і після його закінчення щоразу укладається новий на такий самий строк, у графі 10 можна зазначати код «8 — право короткострокового користування, оренди або найму». При цьому інформувати податківців щоразу про переукладення договору не потрібно;

— у решті випадків у графі 10 проставляти код «7 — право довгострокового користування або оренди».

Ну а чом би й ні?