Сдает в аренду помещение как ФЛП, а платит коммуналку как физлицо: есть ли опасность?

Ситуации могут быть самыми разнообразными. Например, в собственности физлица, которое в то же время является предпринимателем, находится жилье. Его переоборудовали под офис и сдают в аренду от имени ФЛП. Или же у физлица в собственности первоначально нежилые помещения, которые оно сдает в аренду как ФЛП. Их часто объединяет одно: предприниматель оплачивает коммунальные услуги как обычное физлицо. Все потому, что договоры на поставку коммунальных услуг для такого помещения заключены с физлицом, а не с ФЛП.

Тарифы на коммуналку

Что с тарифами? В первую очередь проблемным является вопрос именно для владельца помещения.

Так, по водоснабжению (холодная вода) и водоотводу тариф как для физлиц, так и для обычных хозсубъектов (в том числе и ФЛП) одинаковый. Он зависит от местонахождения помещения. Например, в Харькове 13,36 грн/м³ без НДС, в Киеве — 13,47 грн/м³ без НДС. Другие тарифы установлены только для хозсубъектов в сфере центрального водоснабжения и водоотвода (КП «Харковводоканал» и др.).

А вот по электроснабжению тарифы для физлиц и хозсубъектов разные. В частности, для физлиц этот тариф составляет 2,64 грн за 1кВт·ч с НДС. Для небытовых потребителей (то есть тех же хозсубъектов) есть отдельный тариф для распределения и передачи электроэнергии. Для передачи — 528,57 грн/МВт·ч без НДС (кроме предприятий «зеленой» металлургии), для распределения — зависят от местонахождения помещения и класса напряжения (например, АО «Харковоблэнерго», 1 класс напряжения — 438,57 грн/МВт·ч без НДС). Хотя теперь можно выбрать в некоторых регионах своего поставщика электроэнергии (YASNO, Тolk и другие). У них тарифы могут отличаться от тех, которые мы указали выше.

Тарифы можно найти на официальном сайте НКРЭКУ, см. по ссылке: www.nerc.gov.ua (раздел «Сфери діяльності» на главной странице).

Каковы риски? Претензии, считаем, могут быть разве что со стороны поставщиков тех же коммунальных услуг. Налоговики в этом случае не могут сделать доначисления, самостоятельно посчитав эту разницу.

Тем более нет спецнорм, которые регулируют процедуру выявления факта использования коммунальных услуг не в потребительских, а в предпринимательских целях. Порядок в отношении, например, самовольного подключения в электрическую сеть есть, а вот того, о чем мы только отметили, нет. Да и определить коммунальщикам период, с которого они будут делать перерасчет, не всегда получится. Ведь ФЛП может сказать, что только начал использовать помещение в предпринимательской деятельности. Хотя при желании это можно выявить, например, по договору аренды.

Что говорят суды? Еще в 2019 году встречались несколько решений Верховного Суда, в которых поставщикам коммунальных услуг удавалось отсудить разницу в тарифах. Об этом мы писали в «Налоги & бухучет», 2019, № 33. В основном под удар попадали нотариусы, которые работали в жилых помещениях, переделанных под офисы.

В более современной практике (правда, речь идет о судах апелляционной инстанции) так же встречаются решения, в которых суд становится на сторону коммунальщиков. В частности, в постановлении Сумского апелляционного суда от 28.12.2023 по делу № 592/9325/22 разницу в тарифах по теплоснабжению взимали даже не с ФЛП, а физлица. Последнее сдавало в аренду нежилые помещения в жилом доме. В этих помещениях зафиксировали работу парикмахерской. Но владелец этих помещений уплачивал по тарифам для обычных потребителей-физлиц. Суды обеих инстанций пришли к заключению, что поставщик тепловой энергии может взимать разницу в тарифах.

Промежуточные итоги. Формально перезаключать договоры с коммунальщиками нужно. Надеяться, что ФЛП не поймают, конечно, можно. Но это достаточно рискованно. Хоть судебной практики против ФЛП теперь не так уж и много.

Есть ли риски для арендаторов?

Считаем, что в большинстве случаев рисков нет. Все потому, что достаточно часто компенсация коммуналки происходит в конкретно оговоренных суммах, которые указываются в отдельных актах или же вообще включаются в арендную плату. Все эти суммы устанавливаются по договоренности сторон, хотя и базируются на определенных расходах по пользованию коммунальными услугами.

Осуществить доначисление налоговики, считаем, не смогут как в отношении арендатора, так и в отношении владельца (о последнем писали выше). Коммунальщики так же не смогут арендаторам предъявить претензий, потому что ответственным лицом перед ними является именно владелец.

Разве что арендатор самостоятельно заключал договоры с предоставителями коммунальных услуг. И то, взыскание задолженности в таком случае так же находится под вопросом. Так, в постановлении Киевского апелляционного суда от 08.12.2023 по делу № 361/4145/21 указано, что именно на владельца возложена обязанность по содержанию имущества, которое ему принадлежит, в том числе по оплате коммунальных услуг (ст. 322 ГКУ). Так, в п. 6 ч. 1 ст. 1 Закона № 2189* указано, что потребителем также является при согласии владельца другое лицо, которое пользуется недвижимостью, получает жилищно-коммунальную услугу для собственных нужд и с которым или от имени которого заключен соответствующий договор о предоставлении жилищно-коммунальной услуги. Однако по обстоятельствам дела доказательств предоставления такого разрешения суду не предоставили.

* Закон Украины «О жилищно-коммунальных услугах» от 09.11.2017 № 2189-VIII.

Нужно ли подавать 20-ОПП, если перезаключим договоры?

Напомним: в уведомлении по ф. № 20-ОПП мы показываем, в частности, объекты, через которые осуществляется хозяйственная деятельность, и объекты, связанные с налогообложением. А потому помещения, которые предоставляются в аренду, нужно показывать в уведомлении в любом случае. Причем показывают эти объекты как арендодатель-ФЛП, так и арендатор.

Допустим, что физлицо-владелец (он же ФЛП) перезаключил договоры о предоставлении коммунальных услуг как субъект хозяйствования. В этом случае данные, которые указываются о помещении в уведомлении по ф. № 20-ОПП, не изменяются. Там мы не отражаем таких данных вообще.

Следовательно, в случае, если будут перезаключены договоры о предоставлении коммунальных услуг, где в качестве стороны будет выступать ФЛП, уведомление по ф. № 20-ОПП переподавать не нужно.

Поэтому если вы — ФЛП, который платит коммуналку за нежилое помещение как физлицо, и при этом используете его в предпринимательской деятельности (или сдаете для хозсубъектов с этими же целями), то будьте осторожны. Конечно, часто есть надежда на то, что «пройдет». Однако иногда случается не так, как того хотелось бы.