Здає в оренду приміщення як ФОП, а платить комуналку як фізособа: чи є небезпека?

Ситуації можуть бути найрізноманітнішими. Наприклад, у власності фізособи, яка водночас є підприємцем, знаходиться житло. Його переобладнали під офіс і здають в оренду від імені ФОП. Або ж у фізичної особи у власності первісно нежитлові приміщення, які він здає в оренду як ФОП. Їх часто об’єднує одне: підприємець оплачує комунальні послуги як звичайна фізособа. Усе тому, що договори на постачання комунальних послуг для такого приміщення укладені з фізичною особою, а не з ФОП.

Тарифи на комуналку

Що з тарифами? У першу чергу проблемним є питання саме для власника приміщення.

Так, щодо водопостачання (холодна вода) та водовідведення тариф як для фізосіб, так і для звичайних госпсуб’єктів (у тому числі й ФОП) однаковий. Він залежить від місцезнаходження приміщення. Наприклад, у Харкові 13,36 грн/м³ без ПДВ, у Києві — 13,47 грн/м³ без ПДВ. Інші тарифи встановлено тільки для госпсуб’єктів у сфері центрального водопостачання та водовідведення (КП «Харківводоканал» та ін.).

А ось щодо електропостачання тарифи для фізосіб та госпсуб’єктів різні. Зокрема, для фізосіб цей тариф складає 2,64 грн за 1кВт·год з ПДВ. Для непобутових споживачів (тобто тих самих госпсуб’єктів) є окремий тариф для розподілу та передачі електроенергії. Для передачі — 528,57 грн/МВт·год без ПДВ (крім підприємств «зеленої» металургії), для розподілу — залежать від місцезнаходження приміщення та класу напруги (приміром, АТ «Харківобленерго», 1 клас напруги — 438,57 грн/МВт·год без ПДВ). Хоча наразі можна обрати в деяких регіонах свого постачальника електроенергії (YASNO, Тolk та інші). У них тарифи можуть відрізнятися від тих, які ми зазначили вище.

Тарифи можна знайти на офіційному сайті НКРЕКП, див. за посиланням: www.nerc.gov.ua (розділ «Сфери діяльності» на головній сторінці).

Які ризики? Претензії, вважаємо, можуть бути хіба що з боку постачальників тих самих комунальних послуг. Податківці у цьому випадку не можуть зробити донарахування, самостійно порахувавши цю різницю.

Тим більше немає спецнорм, що регулюють процедуру виявлення факту використання комунальних послуг не у споживчих, а в підприємницьких цілях. Порядок щодо, приміром, самовільного підключення в електричну мережу є, а от того, про що ми тільки-но зазначили, немає. Та й визначити комунальникам період, з якого вони робитимуть перерахунок, не завжди вийде. Адже ФОП може сказати, що тільки-но розпочав використовувати приміщення у підприємницькій діяльності. Хоча за бажання це можна виявити, наприклад, за договором оренди.

Що кажуть суди? Ще у 2019 році зустрічалися декілька рішень Верховного Суду, в яких постачальникам комунальних послуг вдавалося відсудити різницю у тарифах. Про це ми писали у «Податки & бухоблік», 2019, № 33. В основному під удар потрапляли нотаріуси, які працювали у житлових приміщеннях, перероблених під офіси.

У більш сучасній практиці (щоправда, йдеться про суди апеляційної інстанції) так само зустрічаються рішення, в яких суд стає на бік комунальників. Зокрема, у постанові Сумського апеляційного суду від 28.12.2023 у справі № 592/9325/22 різницю у тарифах з теплопостачання стягували навіть не з ФОП, а з фізособи. Остання здавала в оренду нежитлові приміщення у житловому будинку. У цих приміщеннях зафіксували роботу перукарні. Але власник цих приміщень сплачував за тарифами для звичайних споживачів-фізосіб. Суди обох інстанцій дійшли висновку, що постачальник теплової енергії може стягувати різницю у тарифах.

Проміжні підсумки. Формально переукладати договори з комунальниками потрібно. Сподіватися, що ФОП не спіймають, звісно, можна. Але це достатньо ризиковано. Хоч судової практики проти ФОП наразі не так вже й багато.

Чи є ризики для орендарів?

Вважаємо, що у більшості випадків ризиків немає. Усе тому, що достатньо часто компенсація комуналки відбувається в конкретно обумовлених сумах, які вказуються в окремих актах або ж узагалі включаються у орендну плату. Усі ці суми встановлюються за домовленістю сторін, хоч і базуються на певних витратах щодо користування комунальними послугами.

Здійснити донарахування податківці, вважаємо, не зможуть як щодо орендаря, так і щодо власника (про останнього писали вище). Комунальники так само не зможуть орендарям пред’явити претензій, бо відповідальною особою перед ними є саме власник.

Хіба що орендар самостійно укладав договори з надавачами комунальних послуг. І то, стягнення заборгованості у такому випадку так само знаходиться під питанням. Так, у постанові Київського апеляційного суду від 08.12.2023 у справі № 361/4145/21 зазначено, що саме на власника покладено обов’язок щодо утримання майна, яке йому належить, у тому числі сплачувати комунальні послуги (ст. 322 ЦКУ). Так, у п. 6 ч. 1 ст. 1 Закону № 2189* зазначено, що споживачем також є за згодою власника інша особа, яка користується нерухомістю, отримує житлово-комунальну послугу для власних потреб та з якою або від імені якої укладено відповідний договір про надання житлово-комунальної послуги. Проте за обставинами справи доказів надання такого дозволу суду не надали.

* Закон України «Про житлово-комунальні послуги» від 09.11.2017 № 2189-VIII.

Чи потрібно подавати 20-ОПП, якщо переукладемо договори?

Нагадаємо: у повідомленні за ф. № 20-ОПП ми показуємо, зокрема, об’єкти, через які здійснюється господарська діяльність, та об’єкти, пов’язані з оподаткуванням. А тому приміщення, які надаються в оренду, потрібно показувати у повідомленні у будь-якому випадку. Причому показують ці об’єкти як орендодавець-ФОП, так і орендар.

Припустимо, що фізособа-власник (він же ФОП) переуклав договори про надання комунальних послуг як суб’єкт господарювання. У цьому випадку дані, які вказуються щодо приміщення у повідомленні за ф. № 20-ОПП, не змінюються. Там ми не відображаємо таких даних узагалі.

Отже, у разі, якщо буде переукладено договори про надання комунальних послуг, де стороною виступатиме ФОП, повідомлення за ф. № 20-ОПП переподавати не потрібно.

Тож якщо ви — ФОП, який платить комуналку за нежитлове приміщення як фізособа, і при цьому використовуєте його у підприємницькій діяльності (або здаєте для госпсуб’єктів з цими ж цілями), то будьте обережні. Звісно, часто є надія на те, що «минеться». Однак іноді стається не так, як того хотілося б.