ФЛП-единщик — арендодатель: когда не работают ограничения «по площади»?

Арендные ограничения

Если ФЛП — плательщик ЕН решит передать в оперативную аренду нежилую недвижимость (склад), то ему следует помнить об определенных ограничениях:

1) сдавать такую недвижимость в аренду можно только в статусе ФЛП группы плательщика 2 или 3. Быть плательщиком ЕН группы 1 и сдавать в аренду нежилую недвижимость нельзя. Ведь ФЛП — плательщики ЕН группы 1 не могут вообще заниматься арендной деятельностью (п.п. 1 п. 291.4 НКУ). Им разрешено осуществлять только розничную продажу товаров с торговых мест на рынках и/или предоставлять населению бытовые услуги, перечисленные в п. 291.7 НКУ;

2) для ФЛП — плательщика ЕН группы 2 следует учитывать следующие правила:

— сдавать в аренду можно только другим плательщикам ЕН (ФЛП и юрлицам) и/или населению (п.п. 2 п. 291.4 НКУ);

— сдавать в аренду можно недвижимость только определенной площади. Конкретные требования в отношении разрешенной к сдаче площади содержатся в п.п. 291.5.3 НКУ.

3) для ФЛП — плательщика ЕН группы 3 нет ограничения по статусу арендаторов, но тоже есть ограничение по площади. То есть можно сдать в аренду нежилые помещения (в том числе склад) площадью не больше 900 м².

Кроме того, ФЛП — плательщики ЕН групп 2 и 3, чтобы сдавать в аренду недвижимость, должны обязательно мать в Реестре плательщиков ЕН среди своих видов деятельности арендный вид деятельности, то есть код КВЭД 68.20 из ГК 009:2010.

Кто из ФЛП — плательщиков ЕН групп 2 и 3 нарушит ограничение по передаче в аренду площади недвижимости (из п.п. 291.5.3 НКУ), тот будет обязан уплатить ЕН по повышенной ставке (15 %), а потом и совсем попрощаться с упрощенкой с первого числа месяца, следующего за отчетным (налоговым) периодом, в котором было допущено соответствующее нарушение (пп. 5, 7 п.п. 298.2.3 НКУ). Подробнее см. «ФЛП на ЕН сдает в аренду недвижимость» // «Налоги & бухучет», 2021, № 7.

В то же время ФЛП может пожелать сдавать в аренду имущество (например, склад), площадь которого превышает нормы, установленные п.п. 291.5.3 НКУ (то есть площадь которого превышает 900 м²), и при этом быть плательщиком ЕН.

Желание, конечно, понятное. Осталось разобраться, как это сделать.

Предоставляем услуги хранения

Если налоговики запрещают сдавать сверхлимитную недвижимость в статусе физлица-гражданина, но позволяют ее использовать в другой деятельности ФЛП на ЕН (кроме арендной), то следует найти такой вид деятельности, который бы был подобен арендной деятельности или дополнял его и тем самым давал право использовать сверхлимитную недвижимость в такой деятельности.

Например, когда речь идет об аренде нежилой недвижимости, а именно об аренде склад, то сверхлимитную площадь можно использовать для предоставления услуг по хранению товара/продукции. То есть часть склада ФЛП на ЕН будет сдавать в аренду (в разрешенном объеме), а часть для предоставления «арендатору» услуг по хранению его товаров. Фактически такой ФЛП открывает новый, еще один вид деятельности — хранение товаров.

Конечно, так делать удастся не всегда, ведь:

1) не каждый арендатор пожелает впутываться в такую операцию;

2) иногда не удается вообще осуществить такую операцию, ведь услуга по хранению может не вязаться с характером переданной в аренду недвижимости разрешенной площади. Так, например, если сдается в аренду офис, то вряд ли такому арендатору будут интересны услуги по хранению. Другое дело, когда речь идет об аренде склада, магазина. Ведь на каждом из этих видов переданной в аренду площади осуществляется деятельность, для которой можно заказать услуги по хранению товаров у арендодателя;

3) арендодатель должен иметь персонал для предоставления услуг по хранению. Ведь кто-то должен принимать на хранение товар арендатора и выдавать его ему при необходимости, а также оформлять документально эти операции.

Если все эти требования выполняются, то остается просто должным образом оформить такую операцию.

Для этого нужно, чтобы:

— у ФЛП-арендодателя в Реестре ЕН был, кроме арендного кода вида деятельности (КВЭД 68.20), и код вида деятельности по хранению товаров, а именно КВЭД 52.10 «Складское хозяйство». Такой код (КВЭД 52.10) дает право осуществлять деятельность по хранению и складированию всех видов товаров: эксплуатацию зернохранилищ, товарных складов общего назначения, складов-холодильников, бункеров и т. п.

Поэтому для ведения деятельности по хранению товаров необходимо добавить ее код в Реестр плательщиков ЕН. Как это сделать, читайте в статьях «Изменяем/добавляем вид деятельности: памятка для юрлиц» // «Налоги & бухучет», 2023, № 71 и «Как ФЛП-единщику изменить/добавить вид деятельности» // «Налоги & бухучет», 2023, № 71;

— между арендатором и арендодателем были заключены два договора. Первый — это договор аренды недвижимости в виде склада, а второй — это договор на предоставление услуг хранения. Тот факт, что арендатором и поклажедателем будет одно и то же лицо, роли не играет.

К сведению! Заключая договор аренды, следует четко разграничить, какую площадь недвижимости (склада) ФЛП передает в аренду, а какую будет использовать в своей деятельности для предоставления услуг хранения. Это нужно, чтобы не было вопросов у проверяющих о передаче в аренду площади именно в разрешенном объеме и они бы четко видели, что сверхлимитная площадь используется в другой, не арендной деятельности;

— должным образом были оформлены получение на хранения товаров и их передача обратно поклажедателю (должны быть акты приема-передачи активов на хранение и акты возврата активов из хранения) и акты предоставления услуг по хранению, в которых будет определен размер платы за хранение. При отсутствии таких документов будет сложно доказать, что предоставлялась именно услуга хранения, у проверяющих могут закрасться подозрения о том, что фактически в аренду передана была и сверхлимитная площадь;

— была реально рассчитана цена на услуги по хранению. Цена услуг по хранению должна отличаться от цены на аренду помещения. Ведь аренда предусматривает минимум расходов, тогда как хранение предусматривает расходы на погрузку/выгрузки товаров, зарплату персонала, расходы на надлежащие условия хранения (температура, влажность и т. п.). Кроме того, лучше, чтобы также из месяца в месяц стоимость услуг по хранению была разной, ведь из месяца в месяц будет храниться разный объем товаров и на разное время. Если так будет построено ценообразование, то это будет привлекать меньше внимания налоговиков к такой операции.