ФОП-єдинник — орендодавець: коли не працюють обмеження «за площею»?

Оренді обмеження

Якщо ФОП — платник ЄП вирішить передати в оперативну оренду нежитлову нерухомість (склад), то йому слід пам’ятати про певні обмеження:

1) здавати таку нерухомість в оренду можна тільки у статусі ФОП групи платника 2 чи 3. Бути платником ЄП групи 1 і здавати в оренду нежитлову нерухомість не можна. Адже ФОП — платники ЄП групи 1 не можуть взагалі займатися орендною діяльністю (п.п. 1 п. 291.4 ПКУ). Їм дозволено здійснювати лише роздрібний продаж товарів з торговельних місць на ринках та/або надавати побутові послуги населенню, перелічені у п. 291.7 ПКУ;

2) для ФОП — платника ЄП групи 2 слід ураховувати такі правила:

— здавати в оренду можна тільки іншим платникам ЄП (ФОП і юрособам) та/або населенню (п.п. 2 п. 291.4 ПКУ);

— здавати в оренду можна нерухомість тільки певної площі. Конкретні вимоги щодо дозволеної до здавання площі містяться у п.п. 291.5.3 ПКУ.

3) для ФОП — платника ЄП групи 3 немає обмеження за статусом орендаторів, але теж є обмеження за площею. Тобто можна здати в оренду нежитлові приміщення (в тому числі склад) площею не більше 900 м².

Крім того, ФОП — платники ЄП груп 2 та 3, щоб здавати в оренду нерухомість, повинні обов’язково мати в Реєстрі платників ЄП серед своїх видів діяльності орендний вид діяльності, тобто код КВЕД 68.20 з ДК 009:2010.

Хто із ФОП — платників ЄП груп 2 та 3 порушить обмеження щодо передачі в оренду площі нерухомості (з п.п. 291.5.3 ПКУ), той буде зобов’язаний сплатити ЄП за підвищеною ставкою (15 %), а потім і зовсім попрощатися зі спрощенкою з першого числа місяця, що настає за звітним (податковим) періодом, в якому було допущено відповідне порушення (пп. 5, 7 п.п. 298.2.3 ПКУ). Детальніше див. «ФОП на ЄП здає в оренду нерухомість» // «Податки & бухоблік», 2021, № 7.

Водночас ФОП може забажати здавати в оренду майно (наприклад, склад), площа якого перевищує норми, встановлені п.п. 291.5.3 ПКУ (тобто площа якого перевищує 900 м²), і при цьому бути платником ЄП.

Бажання, звичайно, зрозуміле. Лишилося розібратися, як це зробити.

Надаємо послуги зберігання

Якщо податківці забороняють здавати понадлімітну нерухомість у статусі фізособи-громадянина, але дозволяють її використовувати в іншій діяльності ФОП на ЄП (крім орендної), то слід знайти такий вид діяльності, який би був подібний до орендної діяльності чи доповнював його і цим давав право використати понадлімітну нерухомість у такій діяльності.

Наприклад, коли мова йде про оренду нежитлової нерухомості, а саме про оренду складу, то понадлімітну площу можна використовувати для надання послуг із зберігання товару / продукції. Тобто частину складу ФОП на ЄП здаватиме в оренду (у дозволеному обсязі), а частину для надання «орендарю» послуг із зберігання його товарів. Фактично такий ФОП відкриває новий, ще один вид діяльності — зберігання товарів.

Звичайно, так чинити вдасться не завжди, адже:

1) не кожний орендар забажає вплутуватися в таку операцію;

2) інколи не вдається взагалі здійснити таку операцію, адже послуга із зберігання може не в’язатися із характером переданої в оренду нерухомості дозволеної площі. Так, наприклад, якщо здається в оренду офіс, то навряд чи такому орендарю будуть цікаві послуги із зберігання. Інша справа, коли мова йде про оренду складу, магазину. Адже на кожному із цих видів переданої в оренду площі здійснюється діяльність, для якої можна замовити послуги із зберігання товарів у орендодавця;

3) орендодавець повинен мати персонал для надання послуг із зберігання. Адже хтось має приймати на зберігання товар орендаря і видавати його йому за потреби, а також оформляти документально ці операції.

Якщо всі ці вимоги виконуються, то лишається просто належним чином оформити таку операцію.

Для цього потрібно, щоб:

— у ФОП-орендодавця у Реєстрі ЄП був, крім орендного коду виду діяльності (КВЕД 68.20), і код виду діяльності із зберігання товарів, а саме КВЕД 52.10 «Складське господарство». Такий код (КВЕД 52.10) дає право здійснювати діяльність із зберігання та складування всіх видів товарів: експлуатацію зерносховищ, товарних складів загального призначення, складів-холодильників, бункерів тощо.

Тому для ведення діяльності із зберігання товарів необхідно додати її код до Реєстру платників ЄП. Як це зробити, читайте в статтях «Змінюємо/додаємо вид діяльності: пам’ятка для юросіб» // «Податки & бухоблік», 2023, № 71 та «Як ФОП-єдиннику змінити/додати вид діяльності» // «Податки & бухоблік», 2023, № 71;

— між орендарем і орендодавцем були укладені два договори. Перший — це договір оренди нерухомості у вигляді складу, а другий — це договір на надання послуг зберігання. Той факт, що орендарем і поклажодавцем буде одна і та ж особа, ролі не відіграє.

До відома! Укладаючи договір оренди, слід чітко розмежувати, яку площу нерухомості (складу) ФОП передає в оренду, а яку буде використовувати у своїй діяльності для надання послуг зберігання. Це потрібно, щоб не було питань у перевіряючих щодо передачі в оренду площі саме у дозволеному обсягу і вони б чітко бачили, що понадлімітна площа використовується у іншій, не орендній діяльності;

— належним чином були оформлені отримання на зберігання товарів і їх передавання назад поклажодавцю (мають бути акти приймання-передачі активів на зберігання та акти повернення активів із зберігання) та акти надання послуг із зберігання, в яких буде визначено розмір плати за зберігання. За відсутності таких документів буде складно довести, що надавалась саме послуга зберігання, у перевіряючих можуть закрастися підозри про те, що фактично в оренду передано було і понадлімітну площу;

— була реально розрахована ціна на послуги із зберігання. Ціна послуг із зберігання має відрізнятися від ціни на оренду приміщення. Адже оренда передбачає мінімум витрат, тоді як зберігання передбачає витрати на навантаження / розвантаження товарів, зарплату персоналу, витрати на належні умови зберігання (температура, вологість тощо). Крім того, краще, щоб також із місяця в місяць вартість послуг зі зберігання була різною, адже з місяця в місяць зберігатиметься різний обсяг товарів і на різний час. Якщо так буде побудовано ціноутворення, то це привертатиме менше уваги податківців до такої операції.