ФЛП на ЕН сдает в аренду недвижимость

Кому нельзя, а кому можно

Задумав сдавать в аренду пустующую недвижимость, ФЛП на ЕН сперва должен учесть целый ряд правил и ограничений, которые НКУ устанавливает в зависимости от группы ЕН.

Группа 1. Единоналожники группы 1 в принципе не могут заниматься арендной деятельностью.

Группа 2. Для ФЛП-второгруппников в числе разрешенных видов деятельности НКУ называет предоставление услуг, в том числе бытовых, плательщикам ЕН и/или населению (п.п. 2 п. 291.4 НКУ).

Судя по определению из п.п. 14.1.203 НКУ, предоставление имущества в аренду для налогового законодательства — не что иное, как услуга. Поэтому получается, что

Нельзя сдавать недвижимость в аренду:

— предприятиям — плательщикам налога на прибыль (см. письмо ГНСУ от 25.10.2019 г. № 1010/6/99-00-04-07-03-15/ІПК);

— неприбыльным организациям (см. письмо ГУ ГФС в г. Киеве от 06.06.2019 г. № 2562/В/26-15-13-06-12/ІПК);

— ФЛП на общей системе налогообложения;

— физлицам, осуществляющим независимую профессиональную деятельность;

— физлицам-нерезидентам (это следует из понимания налоговиками термина «население», см. БЗ 107.05).

Под запретом для второгруппников и деятельность агентств недвижимости (код 68.31 КВЭД-2010), т. е. они не могут быть посредниками при купле-продаже или аренде недвижимого имущества (п.п. 2 п. 291.4 НКУ). В то же время при правильном субъектном направлении ФЛП второгруппники имеют право заниматься субарендой, т. е. сдавать в аренду единщикам и населению ту недвижимость, которую сами арендуют.

Группа 3. У третьегруппников ограничений нет. Они могут предоставлять имущество в аренду кому угодно, а также быть посредниками в арендных операциях.

Правда, прежде чем сдавать в аренду недвижимость, единщикам обязательно

Изменения в Реестр. Если же при переходе на ЕН этот вид деятельности указан не был, придется внести изменения в Реестр. Делают это по Заявлению о применении упрощенной системы налогообложения,форма которого утверждена приказом Минфина от 16.07.2019 г. № 308. О том, что информация об арендном виде деятельности должна быть обязательно внесена в Реестр, подчеркивают и налоговики (см. письмо ГУ ГФС в Кировоградской обл. от 27.12.2018 г. № 5423/ІПК/11-28-13-01-19, письмо ГНСУ от 31.08.2020 г. № 3643/ІПК/99-00-04-05-03-06).

Какой срок подачи такого заявления? Для ФЛП группы 2 — не позже 20 числа месяца, следующего за месяцем, в котором произошли такие изменения (п. 298.5 НКУ). Что касается ФЛП группы 3, то для них такой срок не установлен. Однако налоговики предлагают применять срок, предусмотренный п. 298.6 НКУ для других изменений, — не позже последнего дня квартала, в котором произошли такие изменения (БЗ 107.05).

Будьте внимательны! В графе «Місце провадження господарської діяльності» Заявления указывают все адреса расположения недвижимого имущества, которое планируется сдавать в аренду (см. письмо ГУ ГФС в Харьковской обл. от 07.12.2018 г. № 5152/ІПК/20-40-13-02-11, БЗ 107.01.01). По идее, информация о добавленном виде деятельности в Реестре должна появиться в день подачи заявления (см. БЗ 107.05).

Форма расчетов. И конечно же, помните об общем для всех единоналожников табу на неденежные расчеты из п. 291.6 НКУ. Это значит, что выплачивать арендную плату арендатор должен исключительно в денежной (наличной или безналичной) форме.

Но это еще не все. Плательщикам ЕН придется соблюдать еще и ограничения по площади.

Ограничение по площади: когда и сколько?

ФЛП-единоналожники, которые могут сдавать недвижимость в аренду, должны также вписываться в ограничения из п.п. 291.5.3 НКУ в части допустимой площади сдаваемой недвижимости и земли под ней. Правда, с 1 января этого года у ФЛП на ЕН появилась возможность сдавать в аренду (субаренду) больше недвижимости: ее допустимую общую площадь увеличили в три (а для жилой — в четыре) раза! Правда, по земельным участкам ограничения осталось прежним (см. таблицу).

Разрешено сдавать в аренду на ЕН

Учитывая это, ФЛП на ЕН на дополнительно разрешенные квадратные метры могут как перезаключать уже действующие договоры, так и заключать новые.

Казалось бы, все просто! Но нужно, как и ранее, учитывать ряд важных правил, вытекающих в том числе и из пояснений налоговиков (см. БЗ 107.01.01, 107.01.02 и 107.05), часть из которых с 01.01.2021 г. переведены в разряд недействующих по причине увеличения допустимых объемов площадей, но их выводы остаются актуальными и сейчас.

1. Ограничение касается только сдаваемой в аренду площади объекта (нескольких объектов). При этом сам объект аренды может иметь и большую площадь.

Площадь большую, чем разрешает п.п. 291.5.3 НКУ, можно использовать исключительно для себя либо она должна простаивать: налоговики не разрешают сдавать излишек ни в аренду, ни в ссуду! Судя из пояснений налоговиков:

— можно находиться на ЕН, если сдавать в аренду помещение площадью 400/900 кв. м и расположенное на земельном участке, площадь которого превышает 0,2 га. Для этого в договоре аренды нужно только определить размер участка, право пользования которым передается арендатору, записав его площадь в рамках 0,2 га. При этом остальная часть земли не должна находиться в аренде;

— нельзя находиться на ЕН, если сдаете в аренду часть нежилого помещения в рамках 900 кв. м и/или жилого помещения в рамках 400 кв. м, а остальные их части передаете в бесплатную аренду (пользование).

2. Если сдаваемых в аренду объектов недвижимости несколько, то арендованные площади суммируются, и их общая площадь не должна превышать допустимую.

3. Ограничения в отношении площади земельных участков, жилых и нежилых помещений не являются взаимоисключающими. То есть ФЛП может одновременно сдавать 0,2 га земли, 400 кв. м жилых и 900 кв. м нежилых помещений (см. письма ГФСУ от 20.09.2019 г. № 345/6/99-00-04-07-03-15/ІПК и от 31.07.2019 г. № 3596/6/99-99-13-02-03-15/ІПК).

4. Арендные ограничения по площади распространяются и на аренду (субаренду) торговых мест и магазинов на территории рынков.

5. По разъяснениям налоговиков, арендные ограничения по площади распространяются и на операции по договорам о передаче в управление юрлицу недвижимого имущества. То есть нельзя, будучи ФЛП на ЕН, передавать недвижимость площадью свыше 400/900 кв. м в управление юрлицам. Хотя, считаем, передачу недвижимости в управление нельзя отождествлять с арендой. Во-первых, заключение таких договоров урегулировано различными нормами ГКУ (аренда — глава 58 ГКУ, управление — глава 70 ГКУ). Во-вторых, передача недвижимости в управление не соответствует определению арендной операции из п.п. 14.1.97 НКУ (ср. ).

6. А вот ФЛП на ЕН, предоставляющие услуги временного проживания в гостиницах, могут работать спокойно: на них арендные ограничения по площади не распространяются. Как поясняют налоговики, в таком случае об осуществлении арендной операции речь не идет.

7. ФЛП на ЕН второй группы, избравший вид хозяйственной деятельности 68.20 «Предоставление в аренду и эксплуатацию собственного или арендованного недвижимого имущества», не имеет права предоставлять в аренду недвижимость юридическому лицу как физическое лицо (подробнее об этом дальше).

Арендодатель и ф. № 20-ОПП

О недвижимом имуществе, которое ФЛП на ЕН передает в аренду, нужно проинформировать налоговиков с помощью ф. № 20-ОПП. Сделать это можно так (при условии, что раньше на эти объекты подавали ф. № 20-ОПП):

— если в аренду передаете весь объект недвижимости — путем изменения информации о нем (код «3» в графе 2) с указанием в графе 9 кода «9» (сдается в аренду);

— если часть объекта — путем открытия на нее нового объекта налогообложения (код «1» в графе 2 и новый идентификатор в графе 5) с указанием в графе 9 кода «9» (сдается в аренду).

По мнению налоговиков, подать ф. № 20-ОПП с такими данными следует в течение 10 рабочих дней с даты заключения договора аренды. Хотя, по нашему мнению, нужно ориентироваться на дату фактической передачи объекта аренды.

При возврате объекта из аренды вновь подаете ф. № 20-ОПП, возвращая ему прежний статус «эксплуатируется» или «не эксплуатируется». Подробнее о подаче ф. № 20-ОПП при аренде см. «Налоги & бухучет», 2020, № 75, с. 21.

Имущественные налоги при аренде

Налог на недвижимость. ФЛП не являются отдельной категорией плательщиков этого налога — они уплачивают его как обычные физлица. А это значит, что в текущем году они будут платить его за предыдущий на основании НУР, присланного налоговиками до 1 июля. На саму уплату отведено 60 дней после получения НУР.

При этом не имеет смысла рассчитывать на какие-либо льготы по объектам, которые используются их владельцами с целью получения доходов (сдаются в аренду, лизинг, ссуду) (п.п. 266.4.3 НКУ).

Таким образом, за собственные здания промышленности (код 125 по ДК 018-2000) и здания, сооружения сельхозтоваропроизводителей (код 1271 по ДК 018-2000), которые ФЛП на ЕН передал, в частности, в аренду, налог на недвижимость придется уплатить (пп. «є» и «ж» п.п. 266.2.2 НКУ).

Земельный налог. Здесь ситуация двусмысленная. Вообще-то, ФЛП не должны сами рассчитывать и декларировать земналог. Однако, по мнению фискалов (БЗ 111.05), если вещное право на землю оформлено на ФЛП, такие лица в части начисления и уплаты земельного налога приравнены к юрлицам. Подробности расчета, декларирования и уплаты «земельных» налоговых обязательств для таких плательщиков ищите в следующем тематическом номере.

А вот те ФЛП, у которых правоустанавливающие документы на землю оформлены на физлицо, могут рассчитывать на применение к ним правил для «физиков». То есть до 1 июля текущего года ждать НУР от налоговиков с причитающейся к уплате суммой налога.

Но как бы там ни было, в любом случае

А чтобы при сдаче в аренду части недвижимости уплачивать земналог только за часть земли под зданием, а за остальную площадь участка получить освобождение, следует в договоре аренды здания указать площадь земли, переданную арендатору в пользование (БЗ 111.02 // «Налоги & бухучет», 2020, № 74, с. 26).

Арендная плата за госкомземлю. Здесь никаких поблажек ни для кого нет. При наличии действующего договора аренды с местными органами власти арендную плату за такую землю придется платить по-любому.

Подход к декларированию арендной платы ФЛП — такой же, как и по земналогу (см. выше).

Что грозит нарушителям?

Итак, вы уже уяснили, что:

— единоналожники группы 1 не имеют права сдавать недвижимость в аренду;

— единоналожники группы 2 могут сдавать недвижимость только определенному кругу лиц;

— единоналожники групп 2 и 3 должны соблюдать ограничения по площади сдаваемых объектов.

Смотрите: ФЛП-второгруппник, сдавший недвижимость в аренду общесистемщику или оказавший посреднические услуги по аренде, должен будет уплатить с дохода от таких операций ЕН по повышенной ставке 15 % (п.п. 5 п. 293.4 НКУ) и перейти на общую систему налогообложения с первого числа месяца, следующего за налоговым (отчетным) кварталом, в котором осуществлена такая операция (п.п. 9 п.п. 298.2.3 НКУ).

В случае нарушения ограничений по площади (из п.п. 291.5.3 НКУ) или осуществления арендных операций без наличия соответствующего кода КВЭД в Реестре плательщиков ЕН, ФЛП-единоналожник обязан покинуть упрощенку с первого числа месяца, следующего за отчетным (налоговым) периодом, в котором было допущено соответствующее нарушение (пп. 5, 7 п.п. 298.2.3 НКУ). Причем учтите: налоговики хотят, чтобы ФЛП группы 2 покинул упрощенку не со следующего года, а уже с ближайшего квартала (БЗ 107.01.01).

Ставка налога с таких запрещенных доходов — 15 %. Правда, доход от незарегистрированного вида деятельности по повышенной ставке облагается только у второгруппника (пп. 2, 4 п. 293.4 НКУ).

Ну а что делать, если ФЛП хочет сдавать в аренду имущество, площадь которого превышает нормы, установленные п.п. 291.5.3 НКУ, но вылет с ЕН в его планы не входит? Выход есть — сдавать недвижимость в статусе обычного гражданина.

Если не как ФЛП на ЕН, то как гражданин

Как вы поняли, ограничения по сдаваемой площади касается только арендных операций, проводимых ФЛП на ЕН.

Конечно же, у действующего ФЛП одновременно быть на упрощенке и на общей системе налогообложения не получится.

Будучи в рядах упрощенцев, ФЛП на ЕН может сдавать в аренду недвижимое имущество как обычное физлицо.

Правда, как поясняют налоговики, физлицо может сдавать недвижимое имущество в аренду, оставаясь при этом плательщиком ЕН только по другим видам предпринимательской деятельности (см. письмо ГНСУ от 13.04.2020 г. № 1482/6/99-00-04-06-03-06/ІПК, письмо ГУ ГФС в г. Киеве от 13.09.2019 г. № 228/С/26-15-13-06-12/ІПК). То есть, чтобы успешно реализовать эту схему на практике, физлицо: (1) не должно сдавать в аренду ни одного кв. м недвижимости в рамках предпринимательской деятельности как ФЛП на ЕН; (2) в Реестре плательщиков единого налога у него не должно быть арендного вида деятельности (КВЭД 68.20 «Предоставление в аренду и эксплуатацию собственного или арендованного недвижимого имущества»).

Для этого следует разграничить:

— предпринимательскую деятельность, доходы от которой облагают ЕН;

— операции по передаче в аренду недвижимости от имени физлица-гражданина, доходы от которой будут облагаться 18 % НДФЛ и 1,5 % ВС по общегражданским правилам.

При этом учтите: по мнению налоговиков сдавать в аренду одновременно часть недвижимого имущества в рамках разрешенных площадей как ФЛП на ЕН, а лишнюю часть площади — как обычное физлицо, нельзя. Иначе ФЛП потеряет право на ЕН (см. ОНК № 136*, письмо ГФСУ от 21.01.2019 г. № 217/Л/99-99-13-01-02-14/ІПК, письмо ГНСУ от 12.03.2020 г. № 1022/6/99-00-04-06-03-06/ІПК). Играть в две руки они запрещают даже в том случае, если площадь недвижимости не превышает нормы, установленные п.п. 291.5.3 НКУ (см. БЗ 107.01.02).

* Обобщающая налоговая консультация, утвержденная приказом ГНСУ от 20.02.2012 г. № 136.

И хотя из НКУ это не следует, тем не менее позицию налоговиков стоит учитывать и сдавать в аренду все:

— либо как ФЛП на ЕН, при условии, что лишняя площадь не находится в аренде, в том числе в бесплатном использовании (см. ОНК № 136, БЗ 107.01.01);

— либо как физлицо, исключив из ЕГР и Реестра ЕН соответствующий вид деятельности и формулируя договор аренды так, чтобы он касался исключительно частных интересов физлица-гражданина.