Классическая местная льгота по плате за землю
В первую очередь напомним, что плата за землю взимается в двух формах: или как земельный налог, или как арендная плата за землю государственной и коммунальной собственности (далее — арендная плата).
Согласно п. 284.1 НКУ
органы местного самоуправления (ОМС) уполномочены устанавливать льготы по земельному налогу, который уплачивается на соответствующей территории
В целом с применением этой классической местной льготы у плательщиков земельного налога должно быть все в порядке, в том числе и во время действия военного положения (ВП).
А вот в отношении арендной платы определенные проблемы есть. Дело в том, что никаких льгот по арендной плате до недавнего времени не существовало в принципе, ни по НКУ, ни по решению местной власти. На сегодня же ситуация кардинально изменилась. НКУ позволяет ОМС устанавливать:
— арендную плату для некоторых категорий плательщиков в меньшем размере, чем законодательно установленный (п. 284.6, п. 11 подразд. 6 разд. XX НКУ), что как раз и является льготой согласно ее определению, приведенному в п. 30.1 НКУ;
— налоговые льготы по плате за землю (в том числе арендной плате) на основании решений соответствующих органов об обязательной эвакуации населения (п. 12.3 НКУ). Подробнее об этой льготе речь идет дальше.
Более того! По мнению Верховного Суда (см. постановление от 02.08.2022 по делу № 813/567/18), НКУ предусматривает полномочия ОМС на установление налоговых льгот по уплате местных налогов, в том числе платы за пользование земельным участком. Поэтому теперь главные налоговики соглашаются (см. БЗ 111.05, а также письма ГНСУ от 11.11.2024 № 5196/ІПК/99-00-04-01-04 ІПК и от 12.11.2024 № 5236/ІПК/99-00-04-01-04 ІПК) с тем, что
ОМС в пределах своих полномочий могут принимать решения о предоставлении льгот по арендной плате путем:
— установления ставки арендной платы в размере 0 % или
— уменьшения налогового обязательства после начисления арендной платы
Это особенно важно потому, что во время ВП правительство обязалось компенсировать местным бюджетам недополученные средства из государственного бюджета вследствие введенных налоговых льгот (см. постановление КМУ от 12.04.2024 № 425). Причем освобождения от налогообложения тем или иным способом могут быть предусмотрены для плательщиков как земельного налога, так и арендной платы.
Землевладельцы/землепользователи, чьи земельные участки расположены на территории Харьковской городской территориальной громады (ТГ), в прошлом году уже имели опыт применения местных льгот по плате за землю, в том числе по арендной плате (подробно об этом — в статьях «Как юрлицам уточнить плату за харьковские земли» // «Налоги & бухучет», 2024, № 40 и «Уточняемся во второй раз за харьковскую землю и недвижимость юрлиц» // «Налоги & бухучет», 2024, № 74). Чтобы обобщить этот опыт для остальных плательщиков, которые тоже могут рассчитывать на аналогичные местные льготы, отметим следующее.
ГНСУ настаивает (см. БЗ 111.03) на том, что
в случае установления решением совета на период действия ВП сниженного размера (ставки) арендной платы, в том числе 0 %, такой размер (ставка) применяется субъектами хозяйствования после внесения соответствующих изменений в действующие договоры аренды земель
То есть автоматически применять уменьшенный размер (ставку) арендной платы до внесения изменений в договоры аренды, по мнению фискалов, нельзя. Единственное исключение, которое они допускают: в решении ОМС об установлении уменьшенного размера (ставки) должно быть прописано обязательное условие, что уменьшенные ставки применяются без внесения изменений в действующие договоры аренды земель госкоммунсобственности. Наши аргументы в противовес такому фискальному подходу ищите в статье «Как воспользоваться местной льготой по арендной плате за землю» // «Налоги & бухучет», 2024, № 102.
Вместе с тем,
если льгота по арендной плате предоставлялась в размере 100 % путем уменьшения налогового обязательства после его начисления, обращаться в горсовет для заключения дополнительного соглашения к договору аренды земли, чтобы получить право на местную льготу, арендаторам не нужно
Это мнение мы выражали в вышеупомянутой статье, и налоговики, к счастью, его тоже разделяют (см. письма ГНСУ от 11.11.2024 № 5196/ІПК/99-00-04-01-04 ІПК и от 12.11.2024 № 5236/ІПК/99-00-04-01-04 ІПК).
Для юрлиц, которые владеют/пользуются харьковской землей, попутно заметим, что решением Харьковского городского совета (ХГС) от 03.12.2024 № 683/24 местная льгота по плате за землю продлена в неизменном виде на I квартал 2025 года. Поэтому не забудьте учесть это сейчас при составлении годовой земельной отчетности на 2025 год. Рекомендации по ее заполнению ищите в статье «Декларируем земельный налог на 2025 год» // «Налоги & бухучет», 2025, № 8.
Местная льгота для заминированных земель
За земельные участки, загрязненные взрывоопасными предметами (будем называть их заминированные земельные участки) земельный налог не уплачивается согласно п.п. 283.1.9 НКУ с учетом положений п. 2831.2 НКУ. В свою очередь, размер налоговых обязательств по арендной плате за такие земли определяется по предписаниям абзацев третьего и четвертого п. 288.8 НКУ. Особенность применения этих норм следующая:
— для освобождения от платы за землю заминированных земель, которые не были признаны Перечнем № 309* территориями активных боевых действий (АБД) или временной оккупации, никаких решений местной власти не нужно;
— освобождение от платы за землю заминированных земель, которые находятся на территориях, где согласно Перечню № 309* завершены АБД или их временная оккупация, можно получить только тогда, когда
местная власть примет решение о предоставлении налоговых льгот по уплате местных налогов/сборов на основании заявления налогоплательщика
Причем обращаться за такой льготой следует ежегодно, поскольку ОМС принимает решение о предоставлении льготы на каждый календарный год при наличии заявлений налогоплательщиков на период не более чем до конца текущего года (п.п. 12.3.7 НКУ). Поэтому если в прошлом году вы подавали заявление о предоставлении льготы и оно было удовлетворено, в текущем году такое заявление следует подать снова. Без положительного решения местной власти плату за землю за такие участки в декларации на 2025 год придется сначала начислить в полном размере, а после получения решения — уточнить в сторону уменьшения.
Кроме наличия решения, для неначисления земельного налога информация о минировании вашего участка должна быть в Государственном земельном кадастре (ГЗК). Иначе воспользоваться освобождением нельзя (см. разъяснение ГНСУ от 24.05.2024).
Освобождение от налогообложения для таких земельных участков начинается с первого числа месяца, следующего за месяцем, в котором завершены АБД или временная оккупация на соответствующей территории, то есть после окончания военного освобождения по п.п. 69.14 подразд. 10 разд. ХХ НКУ. Начисление платы за землю возобновляется начиная с первого числа месяца, следующего за месяцем, в котором такие земучастки признаны пригодными для использования.
О том, следует ли за такие земельные участки подавать налоговые декларации по плате за землю, читайте в следующем разделе, поскольку правовое регулирование этого вопроса для обоих случаев одинаково.
Местная льгота для потенциально заминированных земель
Земельные участки, непригодные для использования в связи с потенциальной угрозой их загрязнения взрывоопасными предметами (будем называть их потенциально заминированные земельные участки),
тоже могут быть освобождены от платы за землю только в случае принятия местной властью решений об установлении соответствующей налоговой льготы
Чтобы получить такое освобождение, плательщики тоже должны обратиться к местной власти с заявлением о предоставлении указанной льготы. Об этом прямо сказано в пп. 283.2 и 2831.3 НКУ в отношении земналога, а также в абзаце пятом п. 288.8 НКУ в отношении арендной платы. Причем подавать такое заявление, как и в предыдущем случае (см. выше), также придется ежегодно, а при отсутствии положительного решения ОМС — начислять плату за землю по общим правилам.
Для потенциально заминированных земельных участков неначисление платы за землю начинается с первого числа месяца, на который приходится дата принятия местной властью решения о льготе по заявлению плательщика.
Заканчивается период, в течение которого не начисляется плата за землю, в последнее число месяца, на который приходится дата, наступающая раньше:
— или последний день срока, на который предоставлена льгота по уплате (в том числе с учетом изменений, внесенных в решение о предоставлении льготы);
— или дата отмены соответствующего решения;
— или дата начала обследования земельного участка операторами противоминной деятельности;
— или день признания земельного участка пригодным для использования.
Отражение в отчетности. В разъяснении ГНСУ от 24.05.2024 четко сказано:
по заминированным / потенциально заминированным земельным участкам плательщика, которые находятся на территории определенной ТГ, при наличии соответствующих решений местной власти предоставлять налоговые декларации не нужно
Ведь эти категории земельных участков законодатель признал не подлежащими обложению земельным налогом (см. п.п. 283.1.9 и п. 283.2, которые входят в ст. 283 НКУ). А земельные участки, определенные ст. 283 НКУ как не являющиеся объектом налогообложения, декларировать не нужно (БЗ 111.04).
Аналогичный вывод в отношении арендной платы находим в БЗ 111.05.
Классическая местная льгота по налогу на недвижимость
По предписаниям абзаца первого п.п. 266.4.2 НКУ
местные советы наделены полномочиями устанавливать льготы по налогу на недвижимость, который уплачивается на соответствующей территории, с объектов жилой и/или нежилой недвижимости, которые находятся в собственности юридических лиц, общественных объединений, благотворительных и религиозных организаций
Код этой льготы согласно Справочнику № 127/1 налоговых льгот, которые являются потерями доходов бюджета, по состоянию на 31.12.2024 — 18010402.
Во время действия ВП эту норму применяют с условием, что правительство будет компенсировать местному бюджету недополученные средства из государственного бюджета вследствие введенных налоговых льгот. В частности, в прошлом году повезло собственникам недвижимости, чьи объекты расположены на территории Харьковской городской ТГ (см. статьи «Льгота для харьковской недвижимости: юрлица, уточнитесь!» // «Налоги & бухучет», 2024, № 42 и «Уточняемся во второй раз за харьковскую землю и недвижимость юрлиц» // «Налоги & бухучет», 2024, № 74).
Дополнительно для них отметим, что решением ХГС от 03.12.2024 № 683/24 местная льгота по налогу на недвижимость тоже продлена в неизменном виде на I квартал 2025 года. Поэтому не забудьте учесть это сейчас при составлении годовой недвижимой отчетности на 2025 год. Соответствующие рекомендации ищите в статье «Заполняем декларацию по налогу на недвижимость — 2025» // «Налоги & бухучет», 2025, № 8.
Местная льгота для незначительно поврежденной недвижимости
Освобождение от налогообложения незначительно поврежденного войной недвижимого имущества не зависит от включения соответствующей территории в Перечень № 309. Для таких объектов согласно п.п. 3 п.п. 69.22 подразд. 10 разд. ХХ НКУ (см. также БЗ 106.07) местная власть имеет право:
1) устанавливать ставки налога на недвижимое имущество в размере меньше размера, установленного для определенного типа объектов недвижимого имущества, который уплачивается на соответствующей территории;
2) освобождать от уплаты налога
Воспользоваться этим освобождением можно в течение действия ВП по 31 декабря года, в котором ВП будет прекращено.
Обратите внимание! На решения местной власти о льготировании незначительно поврежденного имущества не распространяются регуляторные нормы НКУ и, в частности, п. 4.5, согласно которому при установлении или расширении существующих налоговых льгот такие льготы должны были бы применяться со следующего бюджетного года. То есть на такое освобождение можно рассчитывать с момента его установления, не ожидая следующего бюджетного периода. Поэтому есть смысл просто сейчас обратиться к вашему ОМС с соответствующим заявлением о предоставлении местной льготы в отношении такой недвижимости.
Если будет принято положительное решение, оно будет применяться со дня его официального обнародования (БЗ 106.07). Следовательно, пока что налог в декларации на 2025 год придется начислить по общим правилам, а потом уточниться.
Если вы имеете решение ОМС о предоставлении льготы в отношении незначительно поврежденной недвижимости, действующее еще с прошлого года, тогда
по объектам, которые попадают под это освобождение, декларацию по налогу на недвижимость предоставлять не нужно
Этот вывод четко прозвучал в разъяснении ГНСУ от 24.05.2024.
Остальные подробности — в статье «Разрушена/повреждена недвижимость: какие налоги можно не платить» // «Налоги & бухучет», 2025, № 8.
Эвакуационные льготы по плате за землю и налогу на недвижимость
Согласно п. 12.3 НКУ
если принимается решение об обязательной эвакуации населения, оно становится основанием для обязательного принятия местной властью решений об установлении налоговых льгот по плате за землю (земельному налогу и арендной плате) и налогу на недвижимое имущество
То есть эвакуационные льготы позволят плательщикам не уплачивать имущественные налоги за то время, когда землей/недвижимостью они фактически не пользуются, ведь эвакуировались из этой местности.
Такие льготы устанавливаются:
— для физических и юридических лиц;
— в пределах территорий, по которым принято решение об обязательной эвакуации населения.
Решения о проведении эвакуации на региональном уровне принимают областные государственные администрации, на местном уровне — соответствующие ОМС (ч. 3 ст. 33 Кодекса гражданской защиты Украины от 02.10.2012 № 5403-VI).
Обратите внимание! Для применения этой льготы обращаться к ОМС с заявлением о ее предоставлении не нужно. Местные советы должны принять соответствующие решения самостоятельно, хотя в НКУ и не определен срок принятия таких решений. Поэтому выяснить, было ли принято такое решение вашим ОМС, лучше всего у него самого.
Если так случилось, что эвакуационная льгота до сих пор не установлена, вы можете воспользоваться военными освобождениями, предусмотренными для плательщиков платы за землю и налога на недвижимость (пп. 69.14 и 69.22 подразд. 10 разд. ХХ НКУ соответственно), при соблюдении необходимых для их применения предпосылок. Подробности найдете в статье «Военные льготы по плате за землю и налогу на недвижимость на 2025 год» // «Налоги & бухучет», 2025, № 8 (ср. ).
Отражение в отчетности. Если же ваша местная власть таки приняла решение в отношении эвакуационных льгот, следующий вопрос, который у вас возникнет:
нужно ли декларировать эту землю/недвижимость, на которую согласно решению ОМС будут распространяться эвакуационные льготы?
К сожалению, свою позицию в отношении этого налоговики не сформулировали.
По нашему мнению, такое декларирование должно быть. Ведь здесь мы имеем дело с полноценной льготой, занесенной в Справочник № 127/1 налоговых льгот, которые являются потерями доходов бюджета, по состоянию на 31.12.2024 (коды 18010596 и 18010404 для платы за землю и налога на недвижимость соответственно). А декларации по тем землям, которые подпадают под льготы, отраженные в указанном справочнике, следует подавать обязательно.
Выводы
- Главные фискалы запрещают автоматически применять уменьшенный размер (ставку) арендной платы до внесения изменений в договоры аренды. Единственное исключение: если в решении ОМС прямо прописано, что уменьшенные ставки применяются без внесения изменений в действующие договоры аренды земель госкоммунсобственности. Мы с таким требованием категорически не согласны.
- Предоставление льготы по арендной плате путем уменьшения налогового обязательства после начисления налога является более приемлемым для плательщиков. Этот способ не требует внесения изменений в договоры аренды.
- Необходимым условием для освобождения от налогообложения заминированных (в том числе потенциально заминированных) земельных участков и незначительно поврежденной недвижимости является принятие решения местной властью об установлении налоговых льгот по уплате местных налогов/сборов.
- По общим правилам за земельные участки / объекты недвижимости, которые не являются объектами налогообложения, декларации не подают. А вот те земельные участки / объекты недвижимости, в отношении которых предоставлена льгота по плате за землю / налогу на недвижимость, следует задекларировать. Таким образом, заминированные / потенциально заминированные земли и незначительно поврежденную недвижимость в годовой налоговой отчетности не показывают.
- На территориях, где объявлена обязательная эвакуация населения, местная власть обязана принять решение об установлении налоговых льгот по плате за землю и налогу на недвижимое имущество. По нашему мнению, показывать эту льготу в налоговой отчетности следует в том же порядке, что и классическую местную льготу.
