Класична місцева пільга з плати за землю
Насамперед нагадаємо, що плата за землю справляється у двох формах: або як земельний податок, або як орендна плата за землю державної і комунальної власності (далі — орендна плата).
Згідно з п. 284.1 ПКУ
органи місцевого самоврядування (ОМС) уповноважені встановлювати пільги з земельного податку, що сплачується на відповідній території
Загалом із застосуванням цієї класичної місцевої пільги у платників земельного податку має бути все гаразд, у тому числі й під час дії воєнного стану (ВС).
А от щодо орендної плати певні проблеми є. Справа в тому, що жодних пільг з орендної плати донедавна не існувало в принципі, ні за ПКУ, ні за рішенням місцевої влади. На сьогодні ж ситуація кардинально змінилася. ПКУ дозволяє ОМС встановлювати:
— орендну плату для деяких категорій платників у меншому розмірі, ніж законодавчо встановлений (п. 284.6, п. 11 підрозд. 6 розд. XX ПКУ), що якраз і є пільгою згідно з її визначенням, наведеним у п. 30.1 ПКУ;
— податкові пільги з плати за землю (в тому числі орендної плати) на підставі рішень відповідних органів про обов’язкову евакуацію населення (п. 12.3 ПКУ). Докладніше про цю пільгу йтиметься далі.
Ба більше! На думку Верховного Суду (див. постанову від 02.08.2022 у справі № 813/567/18), ПКУ передбачає повноваження ОМС на встановлення податкових пільг зі сплати місцевих податків, у тому числі плати за користування земельною ділянкою. Тож тепер головні податківці погоджуються (див. БЗ 111.05, а також листи ДПСУ від 11.11.2024 № 5196/ІПК/99-00-04-01-04 ІПК і від 12.11.2024 № 5236/ІПК/99-00-04-01-04 ІПК) з тим, що
ОМС у межах своїх повноважень можуть приймати рішення про надання пільг з орендної плати шляхом:
— установлення ставки орендної плати у розмірі 0 % або
— зменшення податкового зобов’язання після нарахування орендної плати
Це особливо важливо тому, що під час ВС уряд зобов’язався компенсувати місцевим бюджетам недоотримані кошти з державного бюджету внаслідок запроваджених податкових пільг (див. постанову КМУ від 12.04.2024 № 425). Причому звільнення від оподаткування в той чи інший спосіб можуть бути передбачені для платників як земельного податку, так і орендної плати.
Землевласники / землекористувачі, чиї земельні ділянки розташовані на території Харківської міської територіальної громади (ТГ), торік уже мали досвід застосування місцевих пільг із плати за землю, в тому числі з орендної плати (докладно про це — у статтях «Як юрособам уточнити плату за харківські землі» // «Податки & бухоблік», 2024, № 40 і «Уточнюємося вдруге за харківську землю і нерухомість юросіб» // «Податки & бухоблік», 2024, № 74). Аби узагальнити цей досвід для решти платників, які теж можуть розраховувати на аналогічні місцеві пільги, відзначимо таке.
ДПСУ наполягає (див. БЗ 111.03) на тому, що
в разі встановлення рішенням ради на період дії ВС пониженого розміру (ставки) орендної плати, в тому числі 0 %, такий розмір (ставка) застосовується суб’єктами господарювання після внесення відповідних змін до діючих договорів оренди земель
Тобто автоматично застосовувати зменшений розмір (ставку) орендної плати до внесення змін до договорів оренди, на думку фіскалів, не можна. Єдиний виняток, який вони допускають: у рішенні ОМС про встановлення зменшеного розміру (ставки) має бути прописана обов’язкова умова, що зменшені ставки застосовуються без внесення змін до діючих договорів оренди земель держкомунвласності. Наші аргументи на противагу такому фіскальному підходу шукайте в статті «Як скористатися місцевою пільгою з орендної плати за землю» // «Податки & бухоблік», 2024, № 102.
Разом з тим,
якщо пільга з орендної плати надавалась у розмірі 100 % шляхом зменшення податкового зобов’язання після його нарахування, звертатися до міськради для укладання додаткової угоди до договору оренди землі, аби отримати право на місцеву пільгу, орендарям не потрібно
Цю думку ми висловлювали у згаданій вище статті, й податківці, на щастя, її теж поділяють (див. листи ДПСУ від 11.11.2024 № 5196/ІПК/99-00-04-01-04 ІПК і від 12.11.2024 № 5236/ІПК/99-00-04-01-04 ІПК).
Для юросіб, що володіють / користуються харківською землею, принагідно зауважимо, що рішенням Харківської міської ради (ХМР) від 03.12.2024 № 683/24 місцева пільга з плати за землю продовжена в незмінному вигляді на 1 квартал 2025 року. Тож не забудьте врахувати це зараз при складанні річної земельної звітності на 2025 рік. Рекомендації по її заповненню шукайте в статті «Декларуємо земельний податок на 2025 рік» // «Податки & бухоблік», 2025, № 8.
Місцева пільга для замінованих земель
За земельні ділянки, забруднені вибухонебезпечними предметами (називатимемо їх заміновані земельні ділянки) земельний податок не сплачується згідно з п.п. 283.1.9 ПКУ з урахуванням положень п. 2831.2 ПКУ. У свою чергу, розмір податкових зобов’язань з орендної плати за такі землі визначається за приписами абзаців третього та четвертого п. 288.8 ПКУ. Особливість застосування цих норм така:
— для звільнення від плати за землю замінованих земель, які не були визнані Переліком № 309* територіями активних бойових дій (АБД) або тимчасової окупації, жодних рішень місцевої влади не потрібно;
— звільнення від плати за землю замінованих земель, що знаходяться на територіях, де згідно з Переліком № 309* завершено АБД або їх тимчасову окупацію, можна отримати тільки тоді, коли
місцева влада прийме рішення про надання податкових пільг зі сплати місцевих податків / зборів на підставі заяви платника податків
Причому звертатися за такою пільгою слід щороку, оскільки ОМС ухвалює рішення про надання пільги на кожний календарний рік за наявності заяв платників податків на період не більш як до кінця поточного року (п.п. 12.3.7 ПКУ). Тож якщо торік ви подавали заяву про надання пільги і її було задоволено, в поточному році таку заяву слід подати знов. Без позитивного рішення місцевої влади плату за землю за такі ділянки в декларації на 2025 рік доведеться спочатку нарахувати в повному розмірі, а після отримання рішення — уточнити в бік зменшення.
Крім наявності рішення, для ненарахування земельного податку інформація про замінування вашої ділянки має бути в Державному земельному кадастрі (ДЗК). Інакше скористатися звільненням не можна (див. роз’яснення ДПСУ від 24.05.2024).
Звільнення від оподаткування для таких земельних ділянок починається з першого числа місяця, що настає за місяцем, в якому завершено АБД або тимчасову окупацію на відповідній території, тобто після закінчення воєнного звільнення за п.п. 69.14 підрозд. 10 розд. ХХ ПКУ. Нарахування плати за землю відновлюється починаючи з першого числа місяця, наступного за місяцем, у якому такі земділянки визнані придатними для використання.
Про те, чи слід за такі земельні ділянки подавати податкові декларації з плати за землю, читайте в наступному розділі, оскільки правове регулювання цього питання для обох випадків однакове.
Місцева пільга для потенційно замінованих земель
Земельні ділянки, непридатні для використання у зв’язку з потенційною загрозою їх забруднення вибухонебезпечними предметами (називатимемо їх потенційно заміновані земельні ділянки),
теж можуть бути звільнені від плати за землю тільки в разі прийняття місцевою владою рішень про встановлення відповідної податкової пільги
Аби отримати таке звільнення, платники теж мають звернутися до місцевої влади із заявою про надання зазначеної пільги. Про це прямо сказано в пп. 283.2 та 2831.3 ПКУ щодо земподатку, а також у абзаці п’ятому п. 288.8 ПКУ щодо орендної плати. Причому подавати таку заяву, як і в попередньому випадку (див. вище), також доведеться щороку, а за відсутності позитивного рішення ОМС — нараховувати плату за землю за загальними правилами.
Для потенційно замінованих земельних ділянок ненарахування плати за землю починається з першого числа місяця, на який припадає дата прийняття місцевою владою рішення про пільгу за заявою платника.
Закінчується період, протягом якого не нараховується плата за землю, в останнє число місяця, на який припадає дата, що настає раніше:
— або останній день строку, на який надано пільгу зі сплати (в тому числі з урахуванням змін, унесених до рішення про надання пільги);
— або дата скасування відповідного рішення;
— або дата початку обстеження земельної ділянки операторами протимінної діяльності;
— або визнання земельної ділянки придатною для використання.
Відображення у звітності. У роз’ясненні ДПСУ від 24.05.2024 чітко сказано:
по замінованих / потенційно замінованих земельних ділянках платника, що знаходяться на території певної ТГ, за наявності відповідних рішень місцевої влади надавати податкові декларації не потрібно
Адже ці категорії земельних ділянок законодавець визнав такими, що не підлягають оподаткуванню земельним податком (див. п.п. 283.1.9 і п. 283.2, що входять до ст. 283 ПКУ). А земельні ділянки, визначені ст. 283 ПКУ як такі, що не є об’єктом оподаткування, декларувати не треба (БЗ 111.04).
Аналогічний висновок щодо орендної плати знаходимо в БЗ 111.05.
Класична місцева пільга з податку на нерухомість
За приписами абзацу першого п.п. 266.4.2 ПКУ
місцеві ради наділені повноваженнями встановлювати пільги з податку на нерухомість, який сплачується на відповідній території, з об’єктів житлової та/або нежитлової нерухомості, що перебувають у власності юридичних осіб, громадських об’єднань, благодійних і релігійних організацій
Код цієї пільги згідно з Довідником № 127/1 податкових пільг, що є втратами доходів бюджету станом на 31.12.2024 — 18010402.
Під час дії ВС цю норму застосовують з умовою, що уряд компенсуватиме місцевому бюджету недоотримані кошти з державного бюджету внаслідок запроваджених податкових пільг. Зокрема, торік пощастило власникам нерухомості, чиї об’єкти розташовані на території Харківської міської ТГ (див. статті «Пільга для харківської нерухомості: юрособи, уточніться!» // «Податки & бухоблік», 2024, № 42 і «Уточнюємося вдруге за харківську землю і нерухомість юросіб» // «Податки & бухоблік», 2024, № 74).
Додатково для них зазначимо, що рішенням ХМР від 03.12.2024 № 683/24 місцеву пільгу з податку на нерухомість теж продовжено в незмінному вигляді на 1 квартал 2025 року. Тож не забудьте врахувати це зараз при складанні річної нерухомої звітності на 2025 рік. Відповідні рекомендації шукайте в статті «Заповнюємо декларацію з податку на нерухомість — 2025» // «Податки & бухоблік», 2025, № 8.
Місцева пільга для незначно пошкодженої нерухомості
Звільнення від оподаткування незначно пошкодженого війною нерухомого майна не залежить від уключення відповідної території до Переліку № 309. Для таких об’єктів згідно з п.п. 3 п.п. 69.22 підрозд. 10 розд. ХХ ПКУ (див. також БЗ 106.07) місцева влада має право:
1) встановлювати ставки податку на нерухоме майно в розмірі, меншому за розмір, установлений для певного типу об’єктів нерухомого майна, що сплачується на відповідній території;
2) звільняти від сплати податку
Скористатися цим звільненням можна протягом дії ВС по 31 грудня року, в якому ВС буде припинено.
Зверніть увагу! На рішення місцевої влади щодо пільгування незначно пошкодженого майна не поширюються регуляторні норми ПКУ і, зокрема, п. 4.5, згідно з яким при встановленні або розширенні існуючих податкових пільг такі пільги мали б застосовуватися з наступного бюджетного року. Тобто на таке звільнення можна розраховувати з моменту його встановлення, не чекаючи наступного бюджетного періоду. Тож є сенс просто зараз звернутися до вашого ОМС із відповідною заявою про надання місцевої пільги щодо такої нерухомості.
Якщо буде прийняте позитивне рішення, воно застосовуватиметься з дня його офіційного оприлюднення (БЗ 106.07). Отже, поки що податок у декларації на 2025 рік доведеться нарахувати за загальними правилами, а потім уточнитися.
Якщо ви маєте рішення ОМС про надання пільги щодо незначно пошкодженої нерухомості, чинне ще з минулого року, тоді
по об’єктах, що потрапляють під це звільнення, декларацію з податку на нерухомість надавати не потрібно
Цей висновок чітко прозвучав у роз’ясненні ДПСУ від 24.05.2024.
Решта подробиць — у статті «Зруйновано / пошкоджено нерухомість: які податки можна не платити» // «Податки & бухоблік», 2025, № 8.
Евакуаційні пільги з плати за землю і податку на нерухомість
Згідно з п. 12.3 ПКУ,
якщо приймається рішення про обов’язкову евакуацію населення, воно стає підставою для обов’язкового прийняття місцевою владою рішень про встановлення податкових пільг з плати за землю (земельного податку та орендної плати) і податку на нерухоме майно
Тобто евакуаційні пільги дозволять платникам не сплачувати майнові податки за той час, коли землею / нерухомістю вони фактично не користуються, адже евакуювались із цієї місцевості.
Такі пільги встановлюються:
— для фізичних та юридичних осіб;
— у межах територій, щодо яких прийнято рішення про обов’язкову евакуацію населення.
Рішення про проведення евакуації на регіональному рівні приймають обласні державні адміністрації, на місцевому рівні — відповідні ОМС (ч. 3 ст. 33 Кодексу цивільного захисту України від 02.10.2012 № 5403-VI).
Зверніть увагу! Для застосування цієї пільги звертатися до ОМС із заявою про її надання не потрібно. Місцеві ради мають прийняти відповідні рішення самостійно, хоча в ПКУ й не визначено строк прийняття таких рішень. Тож з’ясувати, чи було прийнято таке рішення вашим ОМС, ліпше всього в нього самого.
Якщо так сталося, що евакуаційну пільгу досі не встановлено, ви можете скористатися воєнними звільненнями, передбаченими для платників плати за землю і податку на нерухомість (пп. 69.14 і 69.22 підрозд. 10 розд. ХХ ПКУ відповідно), за дотримання необхідних для їх застосування передумов. Подробиці знайдете в статті «Воєнні пільги з плати за землю і податку на нерухомість на 2025 рік» // «Податки & бухоблік», 2025, № 8 (ср. ).
Відображення у звітності. Якщо ж ваша місцева влада таки прийняла рішення щодо евакуаційних пільг, наступне запитання, що у вас виникне:
чи потрібно декларувати ту землю / нерухомість, на яку згідно з рішенням ОМС поширюватимуться евакуаційні пільги?
На жаль, свою позицію щодо цього податківці не сформулювали.
На нашу думку, таке декларування має бути. Адже тут ми маємо справу з повноцінною пільгою, занесеною в Довідник № 127/1 податкових пільг, що є втратами доходів бюджету, станом на 31.12.2024 (коди 18010596 і 18010404 для плати за землю і податку на нерухомість відповідно). А декларації щодо тих земель, які підпадають під пільги, відображені в зазначеному довіднику, слід подавати обов’язково.
Висновки
- Головні фіскали забороняють автоматично застосовувати зменшений розмір (ставку) орендної плати до внесення змін до договорів оренди. Єдиний виняток: якщо в рішенні ОМС прямо прописано, що зменшені ставки застосовуються без унесення змін до діючих договорів оренди земель держкомунвласності. Ми з такою вимогою категорично не згодні.
- Надання пільги з орендної плати шляхом зменшення податкового зобов’язання після нарахування податку є більш прийнятним для платників. Цей спосіб не вимагає внесення змін до договорів оренди.
- Необхідною умовою для звільнення від оподаткування замінованих (у тому числі потенційно замінованих) земельних ділянок і незначно пошкодженої нерухомості є прийняття рішення місцевою владою про встановлення податкових пільг зі сплати місцевих податків / зборів.
- За загальними правилами за земельні ділянки / об’єкти нерухомості, які не є об’єктами оподаткування, декларації не подають. А от ті земельні ділянки / об’єкти нерухомості, щодо яких надано пільгу з плати за землю / податку на нерухомість, слід задекларувати. Таким чином, заміновані / потенційно заміновані землі та незначно пошкоджену нерухомість у річній податковій звітності не показують.
- На територіях, де оголошено обов’язкову евакуацію населення, місцева влада зобов’язана прийняти рішення про встановлення податкових пільг із плати за землю та податку на нерухоме майно. На нашу думку, показувати цю пільгу в податковій звітності слід у тому ж порядку, що й класичну місцеву пільгу.
