Налогообложение земли: Минфин обобщает на 3 с минусом

Почему на три с минусом? По двум причинам.

Во-первых, потому что качество обобщающих налоговых консультаций (ОНК), утвержденных этим приказом, большей оценки не заслуживает.

А во-вторых, поскольку о последней из трех ОНК нельзя сказать, что она сняла все вопросы упрощенцев по плате за землю. Но обо всем по порядку.

1. Аренда помещения в многоквартирном доме. Казалось бы, здесь все понятно и без Минфина. По крайней мере, на сегодня еще остается действующим более широкое разъяснение налоговиков из БЗ 112.01, в котором указано, что арендатор (а) здания, сооружения (их части), (б) нежилого помещения (его части) в многоквартирном жилом доме не является плательщиком платы за землю.

Объясняется это очень просто: собственно передача объекта недвижимости в аренду не изменяет субъекта платы за землю — им продолжает выступать хозяин такой недвижимости, который является законным землепользователем.

А что сказал по этому поводу Минфин? Вообще-то, ничего нового: оснований начислять и уплачивать плату за землю у арендатора помещения в многоквартирном доме нет. Но перед тем как прийти к такому очевидному выводу, авторы этой ОНК сформулировали другой, более важный.

Напомним, что указанные земельные участки:

1) или предоставляются в постоянное пользование управителям многоквартирными домами госкомсобственности (ч. 1 ст. 42 ЗКУ);

2) или передаются безвозмездно в собственность или в постоянное пользование совладельцам многоквартирного дома в порядке, установленном Кабмином (ч. 2 ст. 42 ЗКУ). Причем такой порядок до сих пор не утвержден. Но, несмотря на это, Минфин четко называет «непосредственным»* плательщиком платы за землю в этом случае именно ОСМД, которое, по его мнению, является субъектом регистрации вещных прав на землю.

* Похоже, что Минфин проводит здесь определенную аналогию с институтом налогового агента: плату за землю в составе расходов на содержание дома его совладельцы будут уплачивать ОСМД, а то, в свою очередь, должно перечислять ее в бюджет.

Вообще-то, задумка неплохая. И совпадает с действующим пока что разъяснением из БЗ 112.05, в котором обязанность уплачивать земельный налог за всю площадь земельных участков под многоквартирными домами возложена как раз на ОСМД.

Но есть еще п. 287.8 НКУ, который, заметим, обязывает каждого владельца нежилого помещения (его части) в многоквартирном жилом доме уплачивать в бюджет налог за площади под такими помещениями (их частями) с учетом пропорциональной части придомовой территории с даты госрегистрации права собственности на недвижимое имущество.

И есть также другое, абсолютно бессмысленное разъяснение фискалов из БЗ 112.06, в котором они вынуждают юрлиц — собственников таких помещений оформить соответствующее право на землю (что невозможно сделать ни при каких условиях), после чего самостоятельно декларировать и уплачивать «многоквартирный» земналог.

Одним словом, так и осталось неясным, как применять эту ОНК на практике. Поэтому грош ей цена…

2. Земналог за неоформленную землю под недвижимостью. Ограничимся здесь лишь выводом.

С одной стороны, он вполне законен, и даже фискалы в БЗ 112.01 формально его поддерживают. Но с другой стороны, этот вывод не может восприниматься как индульгенция на безналоговое землепользование. Потому что есть еще интересы собственника такой земли (в подавляющем большинстве — государства или территориальной громады), который захочет отстоять их через суд (см. «Налоги и бухгалтерский учет», 2017, № 54, с. 36).

3. Освобождение от земналога ФЛП-единщиков. Это — едва ли не самая острая проблема из всех, которые возникают в сфере налогообложения земли. К тому же ее однажды пытались «обобщить» фискалы (см. ОНК № 1051*), причем уже во времена НКУ. Тогда они пришли к выводу, что при предоставлении в аренду зданий, сооружений или их частей ФЛП-единщики (собственники нежилых помещений) освобождаются от начисления (уплаты) и предоставления налоговой отчетности по земельному налогу на основании п. 4 п.п. 297.1.4 НКУ. А вот в отношении юрлиц — плательщиков ЕН не сказали ни слова, хотя порядок взимания платы за землю по этой категории регулирует та же освобождающая норма Кодекса.

* Утверждена приказом ГНСУ от 23.11.2012 г. № 1051.

К сожалению, Минфин также ограничился лишь физлицами-предпринимателями (за это мы и поставили ему тройку с минусом ☺). В то же время он расширил круг таких лиц за счет того, что ответил сразу на два вопроса об освобождения от земналога ФЛП-единщиков, использующих для осуществления хозяйственной деятельности (1) здания (сооружения), их части; (2) нежилые помещения в многоквартирных домах.

Как видите, Минфин не отрицает, что использование недвижимости в хоздеятельности автоматически означает «хозяйственность» и земельного участка под такой недвижимостью. Не возражает он и против того, что при предоставлении в аренду зданий, сооружений или их частей в предпринимательской деятельности арендодателей участвуют как собственно объекты недвижимости, так и земельные участки, на которых находятся такие объекты.

Иначе говоря, Минфин «дает добро» на освобождение от земналога ФЛП-единщиков, осуществляющих любую хоздеятельность с привлечением собственной недвижимости, в том числе и при передаче ее в аренду. И это несмотря на полную бессмыслицу о невозможности такого освобождения, растиражированную бывшим ВСУ начиная с постановления от 24.11.2015 г. по делу № 826/17350/14 (см. «Налоги и бухгалтерский учет», 2016, № 27, с. 28).

Единственное условие, которое теперь дополнительно выдвигает Минфин (и которого не было в ОНК № 1051), — права на земельный участок под объектами недвижимости должны быть оформлены. Что ж, оно вполне логично. Почему? Потому что земучасток за ФЛП-единщиком может быть:

— оформлен на праве собственности или постоянного пользования — здесь никаких проблем;

— не оформлен, следовательно, земналог за него все равно не уплачивается (см. выше). Еще раз подчеркнем: этот вариант нельзя считать беспроблемным. Расплата все равно наступит;

— не может быть оформлен ни при каких условиях, как в случае, когда ФЛП владеет нежилым помещением в многоквартирном доме. Тогда освобождение по п. 4 п.п. 297.1.4 НКУ не действует. В таком случае

Ну что ж, такой подход кажется нам вполне справедливым. Однако, по нашему мнению, для его практической реализации понадобится еще должным образом откорректировать нормы НКУ.