Оподаткування землі: Мінфін узагальнює на три з мінусом

Чому на три з мінусом? З двох причин.

По-перше, тому що якість узагальнюючих податкових консультацій (УПК), затверджених цим наказом, на більшу оцінку не заслуговує.

А по-друге, бо про останню з трьох УПК не можна сказати, що вона зняла усі питання спрощенців із плати за землю. Та про все по черзі.

1. Оренда приміщення у багатоквартирному будинку. Здавалося б, тут усе зрозуміло й без Мінфіну. Принаймні, на сьогодні ще залишається чинним більш широке роз’яснення податківців у БЗ 112.01, де зазначено, що орендар (а) будівлі, споруди (їх частини), (б) нежитлового приміщення (його частини) у багатоквартирному жилому будинку не є платником плати за землю до бюджету.

Пояснюється це дуже просто: власне передача об’єкта нерухомості в оренду не змінює суб’єкта плати за землю — ним продовжує виступати хазяїн такої нерухомості, котрий є законним землекористувачем.

А що сказав з цього приводу Мінфін? Узагалі-то, нічого нового: підстав нараховувати та сплачувати плату за землю у орендаря приміщення у багатоквартирному будинку немає. Та перед тим як дійти такого очевидного висновку, автори цієї УПК сформулювали інший, більш важливий.

Нагадаємо, що зазначені земельні ділянки:

1) або надаються в постійне користування управителям багатоквартирними будинками державної чи комунальної власності (ч. 1 ст. 42 ЗКУ);

2) або передаються безоплатно у власність чи в постійне користування співвласникам багатоквартирного будинку в порядку, встановленому Кабміном (ч. 2 ст. 42 ЗКУ). Причому такий порядок досі не затверджено. Та незважаючи на це, Мінфін називає «безпосереднім»* платником плати за землю у цьому випадку саме ОСББ, яке, на його думку, є суб’єктом реєстрації речових прав на землю.

* Схоже, що Мінфін проводить тут певну аналогію з інститутом податкового агента: плату за землю у складі витрат на утримання будинку його співвласники сплачуватимуть ОСББ, а те, у свою чергу, перераховуватиме її до бюджету.

Узагалі-то задумка непогана. І збігається з чинним поки що роз’ясненням у БЗ 112.05, у якому обов’язок сплачувати податок за всю площу під багатоквартирними будинками покладено на ОСББ.

Але ж є іще п. 287.8 ПКУ, який, наголошуємо, зобов’язує кожного власника нежилого приміщення (його частини) у багатоквартирному жилому будинку сплачувати до бюджету податок за площі під такими приміщеннями (їх частинами) з урахуванням пропорційної частки прибудинкової території з дати держреєстрації права власності на нерухоме майно.

І є також цілком безглузде роз’яснення фіскалів у БЗ 112.06, де вони змушують юросіб — власників таких приміщень оформити відповідне право на земельну ділянку (що неможливо зробити за жодних умов), після чого самостійно декларувати і сплачувати «багатоквартирний» земельний податок.

Одним словом, залишилося незрозумілим, як застосовувати цю УПК на практиці. Тож грош їй ціна…

2. Земподаток за неоформлену землю під нерухомістю. Обмежимося тут лише висновком Мінфіну.

З одного боку, він абсолютно законний, і навіть фіскали у БЗ 112.01 формально його підтримують. Та з іншого, цей висновок не може сприйматися як індульгенція на безподаткове землекористування. Бо є ще інтереси власника такої землі (у переважній більшості — держави або територіальної громади), який захоче відстояти їх через суд (див. «Податки та бухгалтерський облік», 2017, № 54, с. 36).

3. Звільнення від земподатку ФОП-єдинників. Це — чи не найгостріша проблема з усіх, що виникають у сфері оподаткування землі. До того ж, її одного разу намагалися «узагальнити» фіскали (див. УПК № 1051*), причому вже за часів ПКУ. Тоді вони дійшли висновку, що при наданні в оренду будівель, споруд або їх частин ФОП-єдинники (власники нежитлових приміщень) звільняються від нарахування (сплати) та подання податкової звітності із земельного податку на підставі п. 4 п.п. 297.1.4 ПКУ. А от щодо юросіб — платників ЄП не сказали жодного слова, хоча порядок справляння плати за землю щодо цієї категорії регулює та сама звільнююча норма Кодексу.

На жаль, Мінфін також обмежився лише ФОП (за це ми й поставили йому трійку з мінусом ☺). Водночас він розширив коло таких осіб за рахунок того, що відповів одразу на два запитання про умови звільнення від земподатку тих ФОП-єдинників, які використовують для провадження господарської діяльності (1) будівлі (споруди), їх частини; (2) нежитлові приміщення у багатоквартирних будинках.

Як бачите, Мінфін не заперечує, що використання нерухомості у госпдіяльності автоматично означає «господарськість» і земельної ділянки під такою нерухомістю. Немає заперечень навіть проти того, що при наданні в оренду будівель, споруд (їх частин) у підприємницькій діяльності орендодавців беруть участь як власне об’єкти нерухомості, так і земділянки, на яких знаходяться такі об’єкти.

Інакше кажучи, Мінфін дає добро на звільнення від земподатку ФОП-єдинників, які провадять будь-яку госпдіяльність із залученням власної нерухомості, у тому числі й при передачі її в оренду. І це незважаючи на ту відверту нісенітницю щодо неможливості такого звільнення, яку тиражував колишній ВСУ починаючи з постанови від 24.11.2015 р. у справі № 826/17350/14 (див. «Податки та бухгалтерський облік», 2016, № 27, с. 28).

Єдина умова, яку наразі додатково висуває Мінфін (і якої не було в УПК № 1051) — права на земельну ділянку під об’єктами нерухомості мають бути оформлені. Що ж, вона цілком логічна. Чому? Бо земділянка за ФОП-єдинником може бути:

— оформлена на праві власності або постійного користування — тут жодних проблем;

— не оформлена, отже, земподаток за неї все одно не сплачується (див. вище). Знову підкреслимо — цей варіант не можна вважати безпроблемним. Розплата все одно настане;

— не може бути оформлена за жодних умов, як у випадку, коли ФОП володіє нежитловим приміщенням у багатоквартирному будинку. Тоді звільнення за п. 4 п.п. 297.1.4 ПКУ не діє. У такому разі

Ну що ж, такий підхід видається нам цілком справедливим. Проте, на нашу думку, для його практичної реалізації треба належним чином відкоригувати певні норми ПКУ, а не намагатися запровадити прогресивний у цілому механізм справляння плати за землю через УПК.