Договори, що підлягають нотаріальному посвідченню, та речові права на нерухомість, що потребують держреєстрації

Звертаємо вашу увагу на те, що цей документ є застарілим. Редакція сайту не рекомендує його використовувати.
Друк

 За загальним правилом правочини потребують нотаріального посвідчення лише у випадках, передбачених законом (ч. 1 ст. 209 ЦКУ): зокрема, власне ЦКУ, ГКУ, ЗКУ тощо. Водночас на вимогу фіз- чи юрособи таке посвідчення може здійснюватися і в інших випадках. Такі договори, з урахуванням приписів ч. 3 ст. 640 і ч. 4 ст. 639 ЦКУ, вважаються укладеними з моменту нотаріального посвідчення. Умові про нотаріальне посвідчення слід приділяти належну увагу, оскільки її порушення робить договір нікчемним (ч. 1 ст. 220 ЦКУ), що, крім іншого, може спричинити неприємні податкові наслідки для його сторін. Докладно про нотаріальне посвідчення договорів, а також облік вартості нотаріальних послуг див. у газеті «Податки та бухгалтерський облік», 2013, № 62, с. 20.

Ще одне питання, що варте уваги, полягає в тому, що з 01.01.2013 р. скасовано держреєстрацію договорів*. На зміну їй прийшла держреєстрація речових прав (права власності, користування, володіння та інших прав, названих у ч. 1 ст. 4 Закону № 1952) на нерухоме майно (зокрема, земельні ділянки, будівлі, споруди, приміщення тощо) та їх обтяжень. Її правове значення полягає в тому, що відповідне право вважається таким, що виникло лише з момент його держреєстрації. У зв’язку з цим зауважимо, що відсутність останньої не призводить до недійсності/нікчемності відповідного договору — у такому разі слід говорити про те, що відповідне право не виникло. Порядок здійснення держреєстрації речових прав на нерухомість розглядався в газеті «Податки та бухгалтерський облік», 2013, № 43, с. 4.

* Скасовано держреєстрацію договорів у розумінні ЦКУ, яку здійснювали нотаріуси. Водночас в окремих випадках, передбачених законодавством, держреєстрація договорів все ще може потрібна: зокрема, при оренді земельного паю (реєстрація в такому разі відбувається згідно з Порядком реєстрації договорів оренди земельної частки (паю), затвердженим постановою Кабміну від 24.01.2000 р. № 119).

Далі наведемо перелік договорів, які підлягають обов’язковому нотаріальному посвідченню, а також речових прав, що виникають на їх підставі та потребують держреєстрації (актуально лише для нерухомості).

 

Нотаріальне посвідчення договорів та держреєстрація прав

№ з/п

Вид договору

Нотаріальне посвідчення

Держреєстрація речових прав (актуально для нерухомості)

Норма закону

1

2

3

4

5

1

Договір купівлі-продажу та міни:

+

+

Ст. 657 ЦКУ, ст. 128, 132 ЗКУ

— земельної ділянки

— єдиного майнового комплексу

— житлового будинку (квартири) чи іншого нерухомого майна (крім майна, що перебуває в податковій заставі)

2

Договір дарування:

+

+
(у частині нерухомості)

Ст. 719 ЦКУ

— нерухомого майна

— валютних цінностей на суму, що перевищує п’ятидесятикратний розмір неоподатковуваного мінімуму доходів громадян (850 грн.)

3

Договір ренти

+

Ст. 732 ЦКУ

4

Договір про передачу нерухомого майна під виплату ренти

+

+

5

Договір довічного утримання (догляду)

+

+
(у частині нерухомості)

Ст. 745 ЦКУ

6

Договір найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини)

+
(якщо його укладено на строк 3 роки і більше)

+
(якщо його укладено на строк 3 роки і більше)

Ст. 793, 794 ЦКУ

Зауважимо: у разі продовження дії договору таким чином, що його загальний строк перевищує 3 роки, нотаріальне посвідчення все одно не потрібне. Винятком з цього правила є ситуація, коли строк, на який подовжується дія такого договору, становить або перевищує 3 роки — у такому разі без звернення до нотаріуса не обійтися, при цьому посвідчувати в цьому випадку слід доповнення до договору або його нову редакцію п. 2.9 постанови пленуму ВГСУ від 29.05.2013 р. № 12.

7

Договір управління нерухомим майном

+

+

Ст. 1031 ЦКУ

Необхідність держреєстрації відповідних прав у цьому випадку не прописана в ЦКУ та Законі № 1952. Водночас вважаємо, що в цьому випадку вона обов’язкова — зумовлено це тим, що в п. 3 ч. 1 ст. 1952 названо невичерпний перелік речових прав на нерухомість, що підлягають держреєстрації.

8

Договір найму транспортного засобу за участю фізичної особи

+

Ст. 799 ЦКУ

Це правило не діє (тобто обов’язкове нотаріальне посвідчення не потрібне), якщо фізособа виступає в такому договорі як підприємець (див. «Податки та бухгалтерський облік», 2013, № 53, с. 44).

9

Договір позички будівель та інших капітальних споруд (їх окремої частини)

+
(якщо його укладено на строк 3 роки і більше)

+
(якщо його укладено на строк 3 роки і більше)

Ст. 828, 793 ЦКУ

Висновок у частині держреєстрації речових прав потребує пояснення. Річ у тім, що ч. 3 ст. 828 ЦКУ встановлює подібне правило (у тому числі в частині прив’язки до строку дії договору) лише щодо форми договору. Водночас запропонований нами висновок випливає з ч. 3 ст. 827 ЦКУ, де вказано, що до договору позички застосовуються положення гл. 58 ЦКУ (найму), а отже, у тому числі й її приписи в частині держреєстрації речових прав. Про правильність подібного підходу свідчить і судова практика, наприклад, постанова Київського апеляційного господарського суду від 08.07.2013 р. у справі № 910/462/13 (незважаючи на те, що це рішення стосується держреєстрації договору, воно вказує на необхідність спільного прочитання ст. 828, 793 і 794 ЦКУ).

10

Договір позички транспортного засобу (крім наземних самохідних транспортних засобів), у якому хоча б однією стороною є фізична особа

+

Ст. 828 ЦКУ

Правило про обов’язкове нотаріальне посвідчення не повинно діяти, якщо така фізособа виступає в договорі як підприємець.

11

Договір найму житла з викупом

+

ч. 2 ст. 811 ЦКУ

12

Договір застави, якщо предметом застави є нерухоме майно, космічні об’єкти, транспортні засоби, що підлягають держреєстрації

+

+
(у частині іпотеки)

Ст. 577 ЦКУ і ст. 13 Закону України «Про заставу» від 02.10.92 р. № 2654-XII

13

Договір оренди земельної ділянки

+

ст. 14, 6 Закону № 161

За бажанням однієї зі сторін договір може бути посвідчено нотаріально.

14

Договір суборенди земельної ділянки

+

ст. 8 Закону № 161

У Законі № 161 усе ще містяться згадки про необхідність здійснення реєстрації договорів оренди/суборенди земельних ділянок, проте брати їх до уваги не варто.

15

Договір про створення акціонерного товариства, у якому беруть участь громадяни

+

ч. 3 ст. 9 Закону № 514, ч. 2 ст. 153 ЦКУ

На відміну від ч. 2 ст. 153 ЦКУ, у ч. 3 ст. 9 Закону № 514 ідеться про нотаріальне посвідчення не договору, а підписів. Водночас це не зовсім коректно, оскільки згідно зі ст. 78 Закону України «Про нотаріат» від 02.09.93 р. № 3425-XII підписи посвідчуються лише на документах, які не мають характеру угод.

16

Договір про перехід права власності на земельні ділянки

+

+

Ст. 132, 142 ЗКУ

17

Договір про спільну часткову власність на земельну ділянку

+

+

Ст. 88 ЗКУ

18

Угода про зміну або розірвання договору (якщо основний договір підлягав нотаріальному посвідченню)

+

+
(у частині нерухомості)

Ст. 654 ЦКУ

19

Договір суборенди майна (якщо договір оренди підлягав нотаріальному посвідченню)

+

+
(у частині нерухомості)

Ст. 774 ЦКУ

20

Договір про заміну кредитора або боржника у зобов’язанні (якщо первісний договір підлягав нотаріальному посвідченню)

+

+
(у частині нерухомості)

Ст. 513, 521 ЦКУ

21

Договір про виділення частки в натурі з нерухомого майна

+

Ст. 364 ЦКУ

22

Договір про розділ нерухомого майна, що перебуває у спільній частковій або сумісній власності

+

Ст. 367, 372 ЦКУ

 

Реклама
App
Завантажуйте наш мобільний додаток Factor

© Factor.Media, 1995 -
Всі права захищені

Використання матеріалів без узгодження з редакцією заборонено

Ознайомитись з договором-офертою

Приєднуйтесь
Адреса
м. Харків, 61002, вул. Сумська, 106а
Ми приймаємо
ic-privat ic-visa ic-visa

Ми використовуємо cookie-файли, щоб зробити сайт максимально зручним для вас та аналізувати використання наших продуктів та послуг, щоб збільшити якість рекламних та маркетингових активностей. Дізнатися більше про те, як ми використовуємо ці файли можна тут.

Дякуємо, що читаєте нас Увійдіть і читайте далі