Договори, що підлягають нотаріальному посвідченню, та речові права на нерухомість, що потребують держреєстрації

Друк

За загальним правилом правочини потребують нотаріального посвідчення лише у випадках, передбачених законом (ч. 1 ст. 209 ЦКУ): зокрема, власне ЦКУ, ГКУ, ЗКУ тощо. Водночас на вимогу фіз- чи юрособи таке посвідчення може здійснюватися і в інших випадках. Такі договори, з урахуванням приписів ч. 3 ст. 640 і ч. 4 ст. 639 ЦКУ, вважаються укладеними з моменту нотаріального посвідчення. Умові про нотаріальне посвідчення слід приділяти належну увагу, оскільки її порушення робить договір нікчемним (ч. 1 ст. 220 ЦКУ), що, крім іншого, може спричинити неприємні податкові наслідки для його сторін. Докладно про нотаріальне посвідчення договорів, а також облік вартості нотаріальних послуг див. у газеті «Податки та бухгалтерський облік», 2013, № 62, с. 20.

Ще одне питання, що варте уваги, полягає в тому, що з 01.01.2013 р. скасовано держреєстрацію договорів*. На зміну їй прийшла держреєстрація речових прав (права власності, користування, володіння та інших прав, названих у ч. 1 ст. 4 Закону № 1952) на нерухоме майно (зокрема, земельні ділянки, будівлі, споруди, приміщення тощо) та їх обтяжень. Її правове значення полягає в тому, що відповідне право вважається таким, що виникло лише з момент його держреєстрації. У зв’язку з цим зауважимо, що відсутність останньої не призводить до недійсності/нікчемності відповідного договору — у такому разі слід говорити про те, що відповідне право не виникло. Порядок здійснення держреєстрації речових прав на нерухомість розглядався в газеті «Податки та бухгалтерський облік», 2013, № 43, с. 4.

* Скасовано держреєстрацію договорів у розумінні ЦКУ, яку здійснювали нотаріуси. Водночас в окремих випадках, передбачених законодавством, держреєстрація договорів все ще може потрібна: зокрема, при оренді земельного паю (реєстрація в такому разі відбувається згідно з Порядком реєстрації договорів оренди земельної частки (паю), затвердженим постановою Кабміну від 24.01.2000 р. № 119).

Далі наведемо перелік договорів, які підлягають обов’язковому нотаріальному посвідченню, а також речових прав, що виникають на їх підставі та потребують держреєстрації (актуально лише для нерухомості).

Нотаріальне посвідчення договорів та держреєстрація прав

№ з/п	Вид договору	Нотаріальне посвідчення	Держреєстрація речових прав (актуально для нерухомості)	Норма закону
1	2	3	4	5
1	Договір купівлі-продажу та міни:	+	+	Ст. 657 ЦКУ, ст. 128, 132 ЗКУ
	— земельної ділянки
	— єдиного майнового комплексу
	— житлового будинку (квартири) чи іншого нерухомого майна (крім майна, що перебуває в податковій заставі)
2	Договір дарування:	+	+ (у частині нерухомості)	Ст. 719 ЦКУ
	— нерухомого майна
	— валютних цінностей на суму, що перевищує п’ятидесятикратний розмір неоподатковуваного мінімуму доходів громадян (850 грн.)
3	Договір ренти	+	—	Ст. 732 ЦКУ
4	Договір про передачу нерухомого майна під виплату ренти	+	+	Ст. 732 ЦКУ
5	Договір довічного утримання (догляду)	+	+ (у частині нерухомості)	Ст. 745 ЦКУ
6	Договір найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини)	+ (якщо його укладено на строк 3 роки і більше)	+ (якщо його укладено на строк 3 роки і більше)	Ст. 793, 794 ЦКУ
Зауважимо: у разі продовження дії договору таким чином, що його загальний строк перевищує 3 роки, нотаріальне посвідчення все одно не потрібне. Винятком з цього правила є ситуація, коли строк, на який подовжується дія такого договору, становить або перевищує 3 роки — у такому разі без звернення до нотаріуса не обійтися, при цьому посвідчувати в цьому випадку слід доповнення до договору або його нову редакцію п. 2.9 постанови пленуму ВГСУ від 29.05.2013 р. № 12.
7	Договір управління нерухомим майном	+	+	Ст. 1031 ЦКУ
Необхідність держреєстрації відповідних прав у цьому випадку не прописана в ЦКУ та Законі № 1952. Водночас вважаємо, що в цьому випадку вона обов’язкова — зумовлено це тим, що в п. 3 ч. 1 ст. 1952 названо невичерпний перелік речових прав на нерухомість, що підлягають держреєстрації.
8	Договір найму транспортного засобу за участю фізичної особи	+	—	Ст. 799 ЦКУ
Це правило не діє (тобто обов’язкове нотаріальне посвідчення не потрібне), якщо фізособа виступає в такому договорі як підприємець (див. «Податки та бухгалтерський облік», 2013, № 53, с. 44).
9	Договір позички будівель та інших капітальних споруд (їх окремої частини)	+ (якщо його укладено на строк 3 роки і більше)	+ (якщо його укладено на строк 3 роки і більше)	Ст. 828, 793 ЦКУ
Висновок у частині держреєстрації речових прав потребує пояснення. Річ у тім, що ч. 3 ст. 828 ЦКУ встановлює подібне правило (у тому числі в частині прив’язки до строку дії договору) лише щодо форми договору. Водночас запропонований нами висновок випливає з ч. 3 ст. 827 ЦКУ, де вказано, що до договору позички застосовуються положення гл. 58 ЦКУ (найму), а отже, у тому числі й її приписи в частині держреєстрації речових прав. Про правильність подібного підходу свідчить і судова практика, наприклад, постанова Київського апеляційного господарського суду від 08.07.2013 р. у справі № 910/462/13 (незважаючи на те, що це рішення стосується держреєстрації договору, воно вказує на необхідність спільного прочитання ст. 828, 793 і 794 ЦКУ).
10	Договір позички транспортного засобу (крім наземних самохідних транспортних засобів), у якому хоча б однією стороною є фізична особа	+	—	Ст. 828 ЦКУ
Правило про обов’язкове нотаріальне посвідчення не повинно діяти, якщо така фізособа виступає в договорі як підприємець.
11	Договір найму житла з викупом	+	—	ч. 2 ст. 811 ЦКУ
12	Договір застави, якщо предметом застави є нерухоме майно, космічні об’єкти, транспортні засоби, що підлягають держреєстрації	+	+ (у частині іпотеки)	Ст. 577 ЦКУ і ст. 13 Закону України «Про заставу» від 02.10.92 р. № 2654-XII
13	Договір оренди земельної ділянки	—	+	ст. 14, 6 Закону № 161
За бажанням однієї зі сторін договір може бути посвідчено нотаріально.
14	Договір суборенди земельної ділянки	—	+	ст. 8 Закону № 161
У Законі № 161 усе ще містяться згадки про необхідність здійснення реєстрації договорів оренди/суборенди земельних ділянок, проте брати їх до уваги не варто.
15	Договір про створення акціонерного товариства, у якому беруть участь громадяни	+	—	ч. 3 ст. 9 Закону № 514, ч. 2 ст. 153 ЦКУ
На відміну від ч. 2 ст. 153 ЦКУ, у ч. 3 ст. 9 Закону № 514 ідеться про нотаріальне посвідчення не договору, а підписів. Водночас це не зовсім коректно, оскільки згідно зі ст. 78 Закону України «Про нотаріат» від 02.09.93 р. № 3425-XII підписи посвідчуються лише на документах, які не мають характеру угод.
16	Договір про перехід права власності на земельні ділянки	+	+	Ст. 132, 142 ЗКУ
17	Договір про спільну часткову власність на земельну ділянку	+	+	Ст. 88 ЗКУ
18	Угода про зміну або розірвання договору (якщо основний договір підлягав нотаріальному посвідченню)	+	+ (у частині нерухомості)	Ст. 654 ЦКУ
19	Договір суборенди майна (якщо договір оренди підлягав нотаріальному посвідченню)	+	+ (у частині нерухомості)	Ст. 774 ЦКУ
20	Договір про заміну кредитора або боржника у зобов’язанні (якщо первісний договір підлягав нотаріальному посвідченню)	+	+ (у частині нерухомості)	Ст. 513, 521 ЦКУ
21	Договір про виділення частки в натурі з нерухомого майна	+	—	Ст. 364 ЦКУ
22	Договір про розділ нерухомого майна, що перебуває у спільній частковій або сумісній власності	+	—	Ст. 367, 372 ЦКУ