Справедливості заради, визнаємо, що останнім часом індекс інфляції у розмірі, який не перевищує 100 %, — досить рідкісне явище.
Тож давайте розберемося: що взагалі є підставою для коригування орендної плати та як її правильно відкоригувати у випадку, якщо індекс інфляції менше 100 %?
Як визначено у п. 2 ст. 19 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» від 10.04.92 р. № 2269-XII, методика розрахунку орендної плати та пропорції її розподілу між відповідним бюджетом, орендодавцем і балансоутримувачем для об’єктів, що перебувають у державній власності, визначаються Кабміном. На сьогодні це Методика розрахунку орендної плати за державне майно та пропорції її розподілу, затверджена постановою КМУ від 04.10.95 р. № 786 (далі — Методика № 786).
Щодо комунального майна, то методика розрахунку орендної плати та пропорції її розподілу між відповідним бюджетом, орендодавцем і балансоутримувачем визначаються органами, уповноваженими ВР АР Крим (для об’єктів, що належать АР Крим), та органами місцевого самоврядування (для об’єктів, що перебувають у комунальній власності) на тих самих методологічних засадах, як і для об’єктів, що перебувають у державній власності.
Згідно із п. 13 Методики № 786 розмір орендної плати за кожний наступний місяць визначається шляхом коригування розміру місячної орендної плати за попередній місяць на індекс інфляції за поточний місяць.
Пояснимо: щоб визначити розмір орендної плати за кожний наступний місяць оренди, необхідно розмір орендної плати за попередній місяць помножити на індекс інфляції за поточний місяць.
При цьому зауважимо: такий механізм розрахунку застосовується незалежно від розміру індексу інфляції, тобто незалежно від того, перевищує ця величина 100 % чи ні.
Таким чином, якщо, наприклад, місячний розмір орендної плати за вересень становив 384 грн., то за жовтень він буде складати 379 грн. (384 грн. х 98,7 : 100).
Також нагадаємо, як саме слід розраховувати орендну плату.
Відповідно до п. 4 Методики № 786 орендна плата розраховується у такій послідовності:
1) визначається розмір річної орендної плати;
2) на основі розміру річної орендної плати встановлюється розмір орендної плати за базовий місяць розрахунку орендної плати — останній місяць, за який визначено індекс інфляції, що фіксується у договорі оренди;
3) з урахуванням розміру орендної плати за базовий місяць оренди розраховується розмір орендної плати за перший та наступні місяці оренди.
У разі коли термін оренди менший чи більший за одну добу або за один місяць, то на основі розміру місячної орендної плати розраховується добова, а в разі необхідності — на основі розміру добової орендної плати розраховується погодинна орендна плата.
Розрахунок орендної плати за базовий місяць затверджується орендодавцем.
Як саме розраховується розмір орендної плати за базовий та за перший місяць оренди, визначено у п. 12 Методики № 786.
Так, перед розрахунком орендної плати за перший місяць оренди чи після перегляду розміру орендної плати визначається розмір орендної плати за базовий місяць розрахунку за такою формулою:
Опл. міс. = Опл. : 12 х Ід. о. х Ім.,
де Опл. — розмір річної орендної плати, грн.;
Ід. о. — індекс інфляції за період з дати проведення незалежної або стандартизованої оцінки до базового місяця розрахунку орендної плати;
Ім. — індекс інфляції за базовий місяць розрахунку орендної плати.
Розглянемо це на прикладі.
Приклад. Припустимо, що незалежну оцінку об’єкта нерухомості проведено у серпні 2015 року, а договір оренди укладено у жовтні цього ж року.
Річний розмір орендної плати — 12300 грн. Індекс інфляції за період з дати проведення незалежної оцінки до жовтня — базового місяця оренди (тобто за серпень і вересень 2015 року) становить 101,48 % ((99,2 : : 100) х (102,3 : 100) х 100).
Індекс інфляції за базовий місяць (жовтень 2015 року) — 98,7 %.
Розрахунок орендної плати за базовий місяць здійснюється за вищенаведеною формулою.
Опл. міс. = Опл. : 12 х Ід. о. х Ім. = 12300 грн. : : 12 х 101,48 : 100 х 98,7 : 100 = 1026,65 грн.
Отже, розмір орендної плати за базовий місяць становить 1026,65 грн.
