У сучасних реаліях передача державного і комунального майна в оренду вважається одним із механізмів, спрямованих на підвищення ефективності його використання. При цьому за допомогою оренди можна задовольнити інтереси як орендодавця, шляхом отримання орендної плати за передане в оренду майно, так і орендаря, шляхом використання орендованого майна для досягнення власних цілей.
На ринку оренди комерційної нерухомості представлені усі види власності — державна, комунальна і приватна. Не вдаючись до детального розгляду процедур оренди, зазначимо, що державну політику у сфері оренди державного майна здійснюють Кабінет Міністрів України, а також Фонд державного майна України, його регіональні відділення і представництва, а ось відносно майна комунальної власності — органи місцевого самоврядування.
Таке розділення цілком природно, оскільки згідно зі ст. 60 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні» від 21.05.97 р. № 280/97-ВР органи місцевого самоврядування від імені та в інтересах територіальних громад відповідно до закону здійснюють правомочності щодо володіння, користування і розпорядження об’єктами права комунальної власності.
І тут же виникає логічне запитання: наскільки органи місцевого самоврядування самостійні і самодостатні у своїх повноваженнях? Наприклад, чи можуть вони встановити ставки орендної плати нижче, ніж встановлені на державному рівні для державного майна?
Отже, подивимося, що нам на це відповість Закон України «Про оренду державного та комунального майна» від 10.04.92 р. № 2269-XII. Так, у ст. 19 цього Закону передбачено внесення орендної плати орендарем за використання об’єкта оренди незалежно від результатів господарської діяльності. При цьому (цитуємо): «Методика розрахунку орендної плати та пропорції її розподілу між відповідним бюджетом, орендодавцем і балансоутримувачем визначаються для об’єктів, що перебувають у державній власності, Кабінетом Міністрів України. Методика розрахунку орендної плати та пропорції її розподілу між відповідним бюджетом, орендодавцем і балансоутримувачем визначаються органами, уповноваженими Верховною Радою Автономної Республіки Крим (для об’єктів, що належать Автономній Республіці Крим) та органами місцевого самоврядування (для об’єктів, що перебувають у комунальній власності) на тих самих методологічних засадах, як і для об’єктів, що перебувають у державній власності».
Як бачимо, питання орендної плати за комунальне майно віднесене до компетенції органів місцевого самоврядування.
Але не усе так просто. Від органів місцевого самоврядування законодавець вимагає встановлення методики розрахунку саме на тих методологічних засадах, що і для об’єктів, що перебувають у державній власності.
Що означає це застереження і яке практичне значення воно має на сьогодні — залишається спірним моментом. При цьому питання виникають як в теоретичній, так і в практичній площині.
З одного боку, якщо виходити з буквального розуміння норми, то спершу треба встановити, що ж мається на увазі під так званими методологічними засадами.
Звернемося до «Словника української мови»*. У ньому методологія розглядається як сукупність прийомів дослідження, що застосовуються у будь-якій науці відповідно до специфіки об’єкта її пізнання.
* Словник української мови: в 11 т. / АН УРСР. Інститут мовознавства; під ред. І. К. Білодіда. — К: Наукова думка, 1970-1980.
Отже, методологія базується на сукупності принципів і методів, застосування яких в конкретному науковому дослідженні дає можливість розв’язати певну проблему.
Таким чином, можна дійти висновку про те, що органам місцевого самоврядування ставиться в обов’язок розробити Методику, яка б мала аналогічний єдиний організаційно-економічний механізм стягування плати за оренду, а ніяк не дублювала б ставки за оренду майна.
Але, з іншого боку, виникають питання про неефективне розпорядження майном, що перебуває у спільній власності територіальної громади, а також про значні резерви для поповнення місцевих бюджетів.
Так, ще в далекому 2006 році аудиторами КРУ в Харківській області був проведений аналіз Методики розрахунку плати за оренду майна, що перебуває в комунальній власності територіальної громади м. Харкова.** За результатами такого дослідження було встановлено розбіжність між орендними ставками за використання державного і комунального майна. Це, у свою чергу, свідчило про неефективне використання ввіреного територіальній громаді майна.
** http://www.dkrs.gov.ua/kru/uk/publish/printable_article/47684;jsessionid=AE564ED7C14515DB2347FA829961CDEB.
Насторожує і лист Державного комітету України з питань регуляторної політики та підприємництва від 12.07.2011 р. № 5799, в якому зазначено, що Методика розрахунку орендної плати за державне майно та пропорції її розподілу, затверджена постановою КМУ від 04.10.95 р. № 786 (далі — Методика № 786), є нормативно-правовим актом загальної дії, обов’язковим для застосування усіма органами державної влади. Під державним майном розуміється як майно, що належить до загальнодержавної власності, так і майно, що належить до власності АР Крим і комунальної власності адміністративно-територіальних одиниць.
Це наводить на думку, що Методика № 786 поширюється і на комунальне майно. Така позиція була викладена ще в роз’ясненні Фонду держмайна України «Щодо змісту і порядку застосування Методики розрахунку і порядку використання плати за оренду державного майна, затвердженої постановою Кабінету Міністрів України від 4 жовтня 1995 р. № 786» від 05.12.95 р. № 10-22-8412 (ср. ).
Але використати на даний момент таке роз’яснення в цій частині не уявляється можливим. Дійсно, на той момент діяв Закон «Про оренду державного майна», який, незважаючи на свою назву, поширював свою дію і на комунальне майно. Тому на підставі цього Закону була прийнята Методика, яка так само, незважаючи на свою назву, стосувалася і комунального майна.
На даний момент Законом України «Про оренду державного та комунального майна» розмежовані ці форми власності. Тому немає підстав вважати, що Методика № 786 застосовна і до комунального майна.
Подивимося, що ж на практиці.
Для наочного прикладу проаналізуємо рішення Київської міської ради «Про внесення змін до рішення Київської міської ради від 21 квітня 2015 року № 415/1280 «Про затвердження Положення про оренду майна територіальної громади міста Києва» від 08.02.2018 р. № 21/4085. Порівнявши його з Методикою № 786, можемо побачити, що в деяких випадках орендні ставки на місцевому рівні знижені. Наприклад, орендна ставка за використання цілісних майнових комплексів комунальних підприємств тютюнової промисловості, лікеро-горілчаної і виноробної промисловості складає 20 % (у Методиці № 786 — 25 %), а за розміщення тренажерних залів — 5 % (коли в Методиці № 786 — 30 %).
З іншого боку, якщо подивимося рішення Харківської міської ради «Про затвердження Положення про оренду майна територіальної громади м. Харкова» від 20.09.2017 р. № 755/17, то побачимо, що в цілому воно відповідає Методиці № 786.
Як бачимо, на практиці можливі випадки встановлення орендних ставок нижче, ніж встановлені Методикою № 786. У ситуації, що склалася, про встановлення однакових ставок орендної плати за використання державного і комунального майна прямого припису немає, але з метою ефективного використання і наповнення місцевого бюджету в цілому органи місцевого самоврядування намагаються не відходити від законодавчих норм. Що й ми вам радимо.
