Відповідно до частини другої статті 18 Закону України «Про приватизацію державного і комунального майна», Закону України «Про оренду державного та комунального майна» наказую:
1. Затвердити Порядок надання орендарю згоди орендодавця державного майна на здійснення невід’ємних поліпшень орендованого державного майна, що додається.
2. Управлінню орендних відносин подати цей наказ на державну реєстрацію до Міністерства юстиції України в установленому порядку.
3. Визнати таким, що втратив чинність, наказ Фонду державного майна України від 03 жовтня 2006 року № 1523 «Про затвердження Порядку надання орендарю згоди орендодавця державного майна на здійснення невід’ємних поліпшень орендованого державного майна», зареєстрований у Міністерстві юстиції України 18 жовтня 2006 року за № 1123/12997 (із змінами).
4. Контроль за виконанням цього наказу покласти на першого заступника Голови Фонду державного майна України.
5. Цей наказ набирає чинності з дня його офіційного опублікування.
В. о. Голови Фонду В. Трубаров
ПОГОДЖЕНО:
Голова Державної
регуляторної служби України К. Ляпіна
Затверджено наказом Фонду державного майна України від 25.05.2018 р. № 686
Зареєстровано в Міністерстві юстиції України 11.06.2018 р. за № 711/32163
Порядок надання орендарю згоди орендодавця державного майна на здійснення невід’ємних поліпшень орендованого державного майна
1. Цей Порядок розроблено з метою визначення процедури надання орендарю згоди орендодавця державного майна на здійснення невід’ємних поліпшень орендованого державного майна.
2. Процедура надання орендарю згоди орендодавця державного майна на здійснення невід’ємних поліпшень орендованого державного майна включає такі етапи:
1) подання заяви і пакета документів орендарем;
2) розгляд заяви і документації орендаря;
3) прийняття відповідного рішення.
3. Для розгляду питання про надання згоди орендарю на здійснення невід’ємних поліпшень орендованого державного майна орендар подає заяву і такі документи:
1) опис передбачуваних поліпшень і кошторис витрат на їх проведення;
2) інформацію про доцільність здійснення поліпшень орендованого майна;
3) приписи органів пожежного нагляду, охорони праці (за їх наявності);
4) довідку балансоутримувача про вартість об’єкта оренди згідно з даними бухгалтерського обліку на початок поточного року;
5) завірену копію проектно-кошторисної документації, якщо інше не встановлено договором оренди;
6) звіт за результатами експертизи кошторисної частини проектної документації на здійснення невід’ємних поліпшень.
4. Інформація про доцільність здійснення невід’ємних поліпшень надається на підставі наданих орендарем документів:
1) у разі оренди цілісного майнового комплексу, будівлі або споруди — органом, уповноваженим управляти відповідним державним майном (за його наявності);
2) у разі оренди приміщень, частин будівель і споруд — органом, уповноваженим управляти відповідним державним майном, або за його дорученням чи за його відсутності — балансоутримувачем.
5. У разі оренди цілісного майнового комплексу при здійсненні поліпшень за рахунок амортизаційних відрахувань на орендоване державне майно чи інших коштів орендодавець для розгляду питання про надання згоди на здійснення невід’ємних поліпшень створює комісію за участю представників органу, уповноваженого управляти майном (за його наявності).
6. У разі відсутності органу, уповноваженого управляти відповідним державним майном, орендодавець для розгляду питання про надання згоди на здійснення невід’ємних поліпшень орендованого цілісного майнового комплексу, будівлі або споруди, у тому числі за рахунок амортизаційних відрахувань, створює комісію за участю представників органу, який давав згоду на оренду зазначеного майна, або його правонаступника, а за їх відсутності — представників відповідних місцевих державних адміністрацій (за згодою).
7. Згода на здійснення поліпшень надається з урахуванням висновків комісії та умов договору у формі листа орендодавця орендарю, у якому міститься погодження на поліпшення орендованого майна. У листі вказується на необхідність першочергового використання амортизаційних відрахувань на орендоване майно для здійснення поліпшень, які збільшують вартість орендованого державного майна.
8. Після отримання згоди орендар складає графік виконання робіт і подає його орендодавцю.
9. Після здійснення дозволених орендарю невід’ємних поліпшень орендар надає орендодавцю інформацію про завершення виконання робіт з поданням копій підписаних замовником і підрядником актів приймання виконаних робіт та документів, що підтверджують оплату зазначених робіт.
10. Орендодавець зобов’язаний протягом 5 робочих днів після отримання інформації про здійснені поліпшення внести до бази даних інформаційно-пошукової підсистеми Фонду державного майна України «Етап — Оренда» інформацію про зміст поліпшень, витрати на поліпшення та джерело їх фінансування.
Коментар редакції
«Освіжений» Порядок надання орендарю згоди орендодавця держмайна на здійснення невід’ємних поліпшень орендованого держмайна
У разі оренди майна, особливо нерухомого, особливо на тривалий термін, орендар може зіткнутися з необхідністю поліпшити таке майно виходячи зі своїх цілей та інтересів.
При цьому завдяки ст. 18 Закону України «Про приватизацію державного і комунального майна» від 18.01.2018 № 2269-VIII (далі — Закон № 2269) орендар може отримати право на викуп такого орендованого майна за ціною, визначеною за результатами його незалежної оцінки.
Такий механізм зможе забезпечити:
— створення умов для купівлі цих об’єктів ефективним власником. Так, згідно з даними Фонду держмайна протягом 2015 — 2017 років орендарі 44 об’єктів стали їх власниками в результаті приватизації. Сумарна оціночна вартість цих об’єктів складала близько 17, 25 млн грн. Таким чином, забезпечується надходження коштів до держбюджету від приватизації;
— збереження та оновлення об’єктів, що належать державі;
— нормалізацію процедури надання орендарю згоди на здійснення поліпшень;
— зменшення зловживань орендарів щодо здійснення неякісного ремонту орендованих об’єктів.
Що ж для цього необхідно зробити? Законодавством встановлено 6 основних пунктів, при дотриманні та виконанні яких орендар може стати щасливим власником такого майна, а саме:
— орендарем здійснено поліпшення орендованого майна, які неможливо відокремити від відповідного об’єкта без заподіяння йому шкоди, у розмірі не менше 25 % ринкової вартості майна, визначеної суб’єктом оціночної діяльності для цілей оренди майна;
— орендар отримав письмову згоду орендодавця на здійснення невід’ємних поліпшень, які надають йому право на приватизацію майна шляхом викупу;
— невід’ємні поліпшення виконані в межах трирічного строку з дати визначення ринкової вартості майна для цілей укладання договору оренди або для цілей продовження договору оренди;
— здійснення і склад невід’ємних поліпшень, у тому числі невід’ємний характер поліпшень підтверджені висновком будівельної експертизи, а вартість невід’ємних поліпшень, підтверджених висновком будівельної експертизи, визначена суб’єктом оціночної діяльності;
— орендар належним чином виконує умови договору оренди, відсутня заборгованість з орендної плати;
— договір оренди є чинним на момент приватизації.
Звернемо вашу увагу на такий обов’язковий пункт, як отримання орендарем письмової згоди орендодавця на здійснення невід’ємних поліпшень.
Зовсім нещодавно Фонд держмайна прийняв наказ «Про затвердження Порядку надання орендарю згоди орендодавця державного майна на здійснення невід’ємних поліпшень орендованого державного майна» № 686 від 25.05.2018 р. (далі — наказ № 686), що коментується. Наказ № 686 скасовує дію «старого» наказу Фонду держмайна «Про затвердження Порядку надання орендарю згоди орендодавця державного майна на здійснення невід’ємних поліпшень орендованого державного майна» від 03.10.2006 р. № 1523. Що в ньому не так і чим же він не догодив законодавцям? Давайте розберемося.
По суті, порядок отримання згоди від орендодавця не зазнав особливих змін. Тому ми лише нагадаємо вам, що потрібно для того, щоб з легкою душею проводити невід’ємні поліпшення.
Отже, процедура ця зовсім нескладна і складається з 3 етапів:
— подання заяви і пакета документів орендарем;
— їх розгляд;
— прийняття відповідного рішення.
Про які ж документи йдеться? Згідно з п. 3 наказу № 686 для розгляду питання про надання згоди орендарю на здійснення невід’ємних поліпшень орендованого державного майна орендар подає заяву і такі документи:
1) опис передбачуваних поліпшень і кошторис витрат на їх проведення;
2) інформацію про доцільність здійснення поліпшень орендованого майна. У свою чергу, ця інформація надається:
— у разі оренди цілісного майнового комплексу, будівлі або споруди — органом, уповноваженим управляти відповідним державним майном (за його наявності);
— у разі оренди приміщень, частин будівель і споруд — органом, уповноваженим управляти відповідним державним майном, або за його дорученням або за його відсутності — балансоутримувачем;
3) приписи органів пожежного нагляду, охорони праці (за їх наявності);
4) довідку балансоутримувача про вартість об’єкта оренди згідно з даними бухгалтерського обліку на початок поточного року;
5) завірену копію проектно-кошторисної документації, якщо інше не встановлено договором оренди;
6) звіт за результатами експертизи кошторисної частини проектної документації на здійснення невід’ємних поліпшень.
Згода орендодавця на поліпшення орендованого майна надається у формі листа орендарю (п. 7 Порядку № 686). Після його отримання орендарю слід скласти графік виконання робіт і надати його орендодавцю.
За підсумками виконаних робіт орендар надає орендодавцю інформацію про завершення робіт разом з наданням копій підписаних замовником і підрядником актів приймання виконаних робіт та документів, що підтверджують оплату зазначених робіт.
Орендодавець, у свою чергу, зобов’язаний протягом 5 робочих днів після отримання інформації про здійснені поліпшення внести до бази даних інформаційно-пошукової підсистеми Фонду держмайна «Етап — Оренда» інформацію про зміст поліпшень, витрати на поліпшення та джерело їх фінансування. Це передбачено пп. 9 і 10 Порядку № 686.
Також Порядок № 686 передбачає можливість розгляду питання про надання згоди на здійснення невід’ємних поліпшень комісією за участю представників органу, який уповноважений управляти майном (за його наявності). Така можливість надана тільки у разі оренди цілісного майнового комплексу при здійсненні поліпшень за рахунок амортизаційних відрахувань на орендоване державне майно чи інших коштів.
Як було зазначено вище, новий Порядок майже не відрізняється від старого. І тут абсолютно логічно виникає запитання: «Навіщо ж приймати новий наказ, якщо є старий?». Ми готові на нього відповісти.
Виходячи з усних роз’яснень фахівців Фонду держмайна, а також аналізуючи положення нового Порядку, доходимо висновку, що причина прийняття «свіжого» документа головним чином полягає в такому. У преамбулі «старого» Порядку № 1523 зазначено, що він був прийнятий на підставі Закону України «Про оренду державного та комунального майна» від 10.04.92 р. № 2269-XII, який не уповноважує Фонд держмайна на розробку порядку надання відповідної згоди.
Водночас ст. 18 Закону № 2269 передбачено, що надання згоди орендодавця на здійснення невід’ємних поліпшень здійснюється в порядку, визначеному Фондом держмайна або місцевою радою. Таким чином, преамбулу необхідно було змінювати.
У свою чергу, наказ Мін’юсту «Про вдосконалення порядку державної реєстрації нормативно-правових актів у Міністерстві юстиції України та скасування рішення про державну реєстрацію нормативно-правових актів» від 12.04.2005 р. № 34/5 забороняє змінювати преамбулу шляхом внесення змін до нормативно-правового акта. Звідси висновок — потрібно приймати новий наказ.
Узагальнюючи усе вищевикладене, зауважимо, що новий наказ прийнятий лише на підставі і з метою розвитку положень Закону № 2269, тому не варто хвилюватися! Як мовиться: «Усе нове — це добре забуте старе».
