Прозора оренда — 2020

1

Функціонування ЕТС

Відповідно до п. 2 постанови № 483 адміністратором електронної торгової системи (ЕТС) визначено ДП «Прозорро.Продажі».

Особливості функціонування ЕТС для підготовки та проведення електронних аукціонів визначає адміністратор у регламенті роботи ЕТС.

Ознайомитися з роботою системи ProZorro.Продажі та регламентом роботи цієї системи можна на сайті www.prozorro.sale.

Відносини між орендодавцем та оператором електронного майданчика визначають в Типовому договорі про проведення електронних аукціонів з передачі майна в оренду між орендодавцем та оператором електронного майданчика. Його форму затверджено наказом Мінекономіки від 02.06.2020 р. № 1032

2

Порядок включення об’єкта оренди до Переліку відповідного типу

Ініціаторами оренди майна можуть бути потенційний орендар, балансоутримувач, уповноважений орган управління та/або орендодавець (ст. 6 Закону).

Залежно від того, хто є ініціатором оренди майна, порядок дії буде такий.

1. Якщо ініціатор дій — орендар.

У такому разі потенційний орендар, зацікавлений в отриманні майна в оренду, через ЕТС звертається до орендодавця із заявою про включення такого майна до Переліку відповідного типу.

Перелік інформації, яку зазначає потенційний орендар у заяві, встановлено в п. 15 Порядку № 483.

Таку заяву орендар подає через особистий кабінет в ЕТС і завантажує електронні копії документів.

2. Якщо ініціатор дій — орендодавець.

У такому разі він звертається до балансоутримувача із заявою про включення такого майна до Переліку відповідного типу.

Які будуть подальші дії балансоутримувача?

Після розгляду заяви потенційного орендаря або орендодавця балансоутримувач протягом 10 робочих днів з дати отримання такої заяви та доданих до неї документів (у разі наявності) приймає одне з рішень, передбачених ч. 2 ст. 6 Закону, а саме:

• рішення про намір передачі майна в оренду;

• рішення про відмову у включенні об’єкта до відповідного Переліку в разі наявності однієї з підстав, передбачених ст. 7 Закону.

3.Якщо ініціатор оренди майна — уповноважений орган управління.

У такому разі цей орган надає балансоутримувачу рішення про доцільність передачі майна в оренду. При цьому таке рішення є погодженням уповноваженого органу управління щодо рішення балансоутримувача про намір передачі майна в оренду.

Після чого балансоутримувач протягом 10 робочих днів з дати отримання рішення про доцільність передачі майна в оренду приймає рішення про намір передати майно в оренду.

Інформацію про потенційний об’єкт оренди орендодавець або балансоутримувач вносять до ЕТС. Що це за інформація? Її перелік визначено в п. 26 Порядку № 483.

Зверніть увагу: якщо об’єкт пропонується включити до Переліку другого типу, до зазначеної інформації додатково додають заяву та документи, подані потенційним орендарем. Також в інформації про потенційний об’єкт оренди можуть зазначатися інші відомості, визначені балансоутримувачем або орендодавцем

3

Особливості передачі в оренду єдиних майнових комплексів

Порядок та особливості передачі в оренду єдиного майнового комплексу визначені Законом (ст. 14) та пп. 34 — 43 Порядку № 483

4

Особливості передачі в оренду пам’яток культурної спадщини

Ці особливості стосуються об’єктів оренди, які є пам’яткою культурної спадщини або щойно виявленим об’єктом культурної спадщини чи її (його) частиною.

У такому разі орган охорони культурної спадщини встановлює режими використання пам’ятки відповідно до ст. 24 Закону України «Про охорону культурної спадщини» від 08.06.2000 р. № 1805-III та приймає рішення про надання згоди на передачу пам’ятки в оренду з певними умовами

5

Підготовка до передачі об’єкта оренди на аукціоні

На цьому етапі орендодавець оприлюднює оголошення в ЕТС про передачу майна в оренду. Перелік інформації, яку необхідно зазначити в оголошенні, наведено в п. 55 Порядку № 483.

Також можуть бути визначені додаткові умови оренди майна, а саме:

• обмеження щодо використання майна для розміщення об’єктів, перелік яких визначений у додатку 3 до Порядку № 483 у кількості не більш як п’ять груп з відповідного переліку;

• більш тривалий строк оренди, ніж передбачений п. 53 Порядку № 483;

• виконання певних видів ремонтних робіт (поточного та/або капітального ремонту), реконструкції або реставрації об’єкта оренди в певній сумі протягом певного строку чи виконання інших інвестиційних зобов’язань у межах, передбачених законодавством;

• вимоги щодо наявності досвіду роботи особи у відповідній сфері, якщо об’єктом оренди є майно закладів освіти, охорони здоров’я, соціально-культурного призначення (закладів культури, фізичної культури і спорту) та додаткові документи, які повинен подати потенційний орендар на підтвердження наявності такого досвіду;

• вимоги щодо особливостей використання об’єкта оренди, що є майном закладів освіти, охорони здоров’я, соціально-культурного призначення (закладів культури, фізичної культури і спорту);

• інші умови, передбачені законодавством або рішенням представницького органу місцевого самоврядування (у такому разі в оголошенні зазначається посилання на відповідні нормативно-правові акти або рішення, згідно з якими визначені такі додаткові умови).

Зверніть увагу: проєкт договору оренди, що розміщується в оголошенні про передачу майна в оренду на аукціоні, повинен містити всю інформацію, передбачену примірним договором оренди, крім інформації про особу орендаря та орендну плату

6

Набуття статусу учасника електронного аукціону

Особа, яка має намір взяти участь в електронному аукціоні, сплачує реєстраційний та гарантійний внески для набуття статусу учасника. Правила сплати таких внесків учасниками визначено в п. 57 Порядку № 483.

Розмір гарантійного внеску Кабмін встановив залежно від розміру стартової орендної плати та пропонованого строку оренди (п. 58 Порядку № 483)

7

Організація та порядок проведення електронного аукціону й електронного аукціону зі зниженням стартової ціни

Електронний аукціон є процедурою визначення переможця електронного аукціону. Під час такої процедури учасники мають можливість поетапно збільшувати свої цінові пропозиції протягом трьох раундів, що проводяться за однаковими правилами, визначеними Порядком № 483.

Зазначимо, що виключно орендодавець має право оголосити електронний аукціон шляхом оприлюднення відповідного оголошення в ЕТС. Для оголошення електронного аукціону орендодавець обирає об’єкт оренди з Переліку першого типу.

Електронний аукціон із зниженням стартової ціни орендодавець оголошує в ЕТС на підставі затверджених умов оренди майна.

Під час електронного аукціону учасникам дають можливість подавати свої цінові пропозиції відповідно до вимог Порядку № 483. При цьому учасник може протягом одного раунду електронного аукціону один раз підвищити свою закриту цінову пропозицію / цінову пропозицію не менше ніж на розмір мінімального кроку аукціону (зробити крок аукціону).

Розмір мінімального кроку аукціону встановлюють на рівні 1 % стартової орендної плати об’єкта оренди.

У кожному раунді кожен учасник протягом трьох хвилин у порядку від менших до більших цінових пропозицій, а у разі їх збігу — від тих, що подані пізніше, до тих, що подані раніше, має право зробити крок аукціону. Після завершення раунду електронна торгова система робить паузу три хвилини та оголошує наступний раунд

8

Визначення переможця електронного аукціону й електронного аукціону зі зниженням стартової ціни

Загальний порядок визначення переможця електронного аукціону наступний.

Переможцем вважають учасника, що подав найвищу цінову пропозицію за лот у разі, коли ним зроблений щонайменше один крок аукціону.

Також переможцем вважають учасника з наступною за величиною ціновою пропозицією за умови, що ним зроблений щонайменше один крок аукціону, а у разі однакових цінових пропозицій — учасника, що подав її раніше. Але таке правило діє за умови відсутності звернення від такого учасника про відмову від очікування та відсутності факту натискання ним відповідної кнопки про відмову від очікування в особистому кабінеті.

Переможця електронного аукціону ЕТС визначає автоматично шляхом оцінки цінових пропозицій учасників після завершення останнього раунду електронного аукціону та формування протоколу про результати електронного аукціону. Виняток становлять випадки використання переважного права чинним орендарем при проведенні аукціону на продовження договору оренди (п. 149 Порядку № 483).

У разі коли для участі в аукціоні подано заяву на участь в аукціоні від одного учасника, такий учасник вважається таким, що подав найвищу цінову пропозицію за лот, а договір оренди укладається з таким учасником за запропонованою ним орендною платою, за умови, якщо така орендна плата дорівнює або перевищує стартову орендну плату.

Які документи підписує та укладає переможець електронного аукціону?

По-перше, він підписує протокол про результати електронного аукціону та надає його оператору електронного майданчика, через якого ним подано цінову пропозицію.

По-друге, укладає договір оренди об’єкта оренди та підписує акт приймання-передачі з орендодавцем. Строк оформлення таких документів — 20 робочих днів з дня, наступного за днем формування протоколу про результати електронного аукціону

Але це ще не все. До укладення договору оренди або в день підписання такого договору переможець електронного аукціону зобов’язаний сплатити на рахунок, зазначений орендодавцем, авансовий внесок. Зазначимо, що розмір та порядок внесення такого внеску передбачають у проєкті договору оренди майна. При цьому орендодавець зараховує авансовий внесок у рахунок майбутніх платежів орендаря з орендної плати та перераховує його відповідно до встановлених пропорцій розподілу орендної плати

9

Організація проведення електронного аукціону за методом покрокового зниження стартової орендної плати та подальшого подання цінових пропозицій

Електронний аукціон за методом покрокового зниження стартової орендної плати та подальше подання цінових пропозицій складається з таких етапів:

1) автоматичне покрокове зниження орендної плати за лот;

2) подання цінових пропозицій:

• закритої цінової пропозиції;

• цінової пропозиції.

Такий електронний аукціон розпочинають з автоматичного покрокового зниження стартової орендної плати за лот. Протягом цього етапу учасник має право зробити ставку, що відповідає поточній ціні лота, та зупинити автоматичне покрокове зниження стартової орендної плати. Після цього інші учасники (у разі наявності) мають право подати свої закриті цінові пропозиції. Учасник, що зробив ставку, має право підвищити її після того, як інші учасники зробили свої цінові пропозиції.

При цьому розмір закритої цінової пропозиції не може бути меншим за ставку (поточну ціну лота в момент зупинки автоматичного покрокового зниження стартової ціни).

Переможцем визначають того учасника, який після завершення етапу подання цінових пропозицій подав найвищу цінову пропозицію, що перевищує найвищу закриту цінову пропозицію не менше ніж на один крок або закриту цінову пропозицію. У разі наявності однакових за розміром закритих цінових пропозицій кількох учасників, переможець — той, хто подав її раніше згідно з порядком обліку часу, за яким діє ЕТС.

Після цього система автоматично формує протокол про результати електронного аукціону.

Переможець такого електронного аукціону також підписує протокол про результати електронного аукціону, укладає договір оренди об’єкта оренди та підписує акт приймання-передачі з орендодавцем

10

Зарахування та повернення гарантійного та реєстраційного внесків

Оператор електронного майданчика перераховує на казначейський/банківський рахунок, зазначений орендодавцем в оголошенні, суми реєстраційних внесків, сплачених учасниками.

Порядок зарахування та розміри таких внесків визначено в п. 108 Порядку № 483

11

Передача майна в оренду без проведення аукціону

У пп. 111 — 121 Порядку № 483 визначено процедуру передачі майна в оренду без проведення аукціону.

Зокрема, встановлено порядок, строки подання необхідних документів орендарями та прийняття рішення (або відмову) про передачу в оренду відповідного об’єкта оренди орендодавцем.

Нагадаємо, перелік потенційних орендарів, які мають право отримати майно в оренду без аукціону, наведено в ст. 15 Закону.

При поданні заяви щодо включення майна до Переліку другого типу до заяви додаються документи, передбачені додатком 1 до Порядку № 483.

Також потенційні орендарі, передбачені абз. 3, 5 та 6 ч. 2 ст. 15 Закону (крім державних та комунальних підприємств, установ, організацій, а також членів національних творчих спілок під їх творчі майстерні), разом із заявою на оренду об’єкта оренди, включеного до Переліку другого типу, подають документи, що підтверджують кількісні показники за кожним із критеріїв оцінки. Такі документи передбачено додатком 2 до Порядку № 483

12

Унесення змін до договору оренди

У пп. 122 — 131 Порядку № 483 визначено особливості внесення змін до умов договорів оренди та підстав для внесення таких змін, зокрема, щодо:

• зміни площі орендованого приміщення;

• зміни графіка використання приміщення, яке перебуває у погодинній оренді;

• зміни строку оренди, у разі якщо договір був укладений на строк, менший ніж мінімальний строк оренди, передбачений ч. 3 ст. 9 Закону;

 зміни цільового призначення, за яким орендар повинен використовувати об’єкт оренди, у разі якщо орендар не має права використовувати майно за будь-яким цільовим призначенням;

 інших змін.

Зверніть увагу: внесення змін до договору оренди здійснюють з урахуванням обмежень, установлених ст. 16 Закону та Порядком № 483, за згодою сторін до закінчення строку його дії

13

Розподіл орендної плати для об’єктів, що перебувають у державній власності

Пропорції розподілу орендної плати за державне майно встановлено пп. 132 — 133 Порядку № 483.

Що стосується комунального майна, то порядок розподілу орендної плати між відповідним бюджетом, орендодавцем і балансоутримувачем визначає представницький орган місцевого самоврядування (ст. 17 Закону)

14

Продовження договорів оренди

Продовження договорів оренди здійснюється за результатами проведення аукціону або без проведення аукціону у випадках, передбачених ст. 18 Закону.

Механізм щодо продовження договору без проведення аукціону та документи, які повинен подати орендар, установлено пп. 135 — 144 Порядку № 483.

При цьому особливості проведення електронного аукціону на продовження договору оренди врегульовано пп. 145 — 152 Порядку № 483

15

Порядок здійснення ремонту та невід’ємних поліпшень

Порядок та процедура узгодження здійснення ремонту та невід’ємних поліпшень об’єкта оренди врегульовано ст. 21 Закону. Особливості перерахунку (зменшення) орендної плати у разі, якщо орендарем здійснено невід’ємні поліпшення об’єкта оренди, встановлено пп. 155 — 166 Порядку № 483

16

Порядок передачі майна в суборенду

Основні правила передачі майна в суборенду визначені ст. 22 Закону та пп. 169 — 174 Порядку № 483.

Зокрема, до договору суборенди обов’язково застосовують положення договору оренди в частині прав орендодавця, балансоутримувача на доступ до об’єкта оренди з метою проведення його перевірки або огляду.

Знайте: договір суборенди повинен містити положення про набуття ним чинності не раніше дати його оприлюднення в ЕТС

17

Порядок страхування орендованого майна

Одним із обов’язкових умов договору оренди є страхування об’єкта оренди. При цьому оплата послуг страхової організації здійснюється за рахунок орендаря (страхувальника).

До того ж орендар зобов’язаний постійно поновлювати договір страхування так, щоб протягом строку дії договору оренди майно було застрахованим.

Лише у разі якщо договір страхування орендованого майна укладений балансоутримувачем (орендодавцем) до моменту передачі такого майна в оренду, то орендар може бути звільнений від обов’язку страхувати таке майно.

У свою чергу, орендодавці контролюють своєчасність укладення договорів страхування орендованого майна. У разі порушення орендарем обов’язку щодо укладення договору страхування повідомляють орендаря про розірвання договору оренди

18

Особливості передачі в оренду газорозподільних систем або їх складників

Питання оренди зазначених об’єктів визначено пп. 180 — 182 Порядку № 483

19

Особливості передачі в довгострокову пільгову оренду занедбаних пам’яток культурної спадщини

Занедбана пам’ятка може бути передана в довгострокову пільгову оренду з метою відновлення та збереження, а також залучення інвестицій для її консервації, реставрації, реабілітації, музеєфікації, ремонту, пристосування.

Умови передачі таких об’єктів визначено пп. 183 — 185 Порядку № 483

Перелік документів, що подаються потенційними орендарями, які звернулися із заявою про включення об’єкта оренди до Переліку другого типу або заявою про оренду об’єкта з Переліку другого типу

(додаток 1 до Порядку № 483)

Встановлено перелік документів, які подають орендарі, разом із заявою щодо включення майна до Переліку другого типу

Перелік критеріїв оцінювання організацій/установ, які мають право на отримання майна в оренду без проведення аукціону

(додаток 2 до Порядку № 483)

Передбачено перелік критеріїв оцінювання та кількість балів для потенційних орендарів, передбачених абз. 3, 5 та 6 ч. 2 ст. 15 Закону (крім державних та комунальних підприємств, установ, організацій, а також членів національних творчих спілок під їх творчі майстерні)

Перелік категорій за цільовим призначенням об’єктів оренди

(додаток 3 до Порядку № 483)

Номер категорії та цільове призначення об’єкта оренди визначено окремо для нерухомого майна (без будь-яких обмежень для потенційних орендарів) та нерухомого майна, якщо потенційним орендарем є суб’єкт, передбачений ст. 15 Закону

Перелік підприємств, установ, організацій, що надають соціально важливі послуги населенню

(додаток 4 до Порядку № 483)

Підприємства, установи, організації, що надають соціально важливі послуги населенню, можуть продовжити договори оренди без проведення аукціону.

Додатково такий перелік може бути визначений представницькими органами місцевого самоврядування

Порядок подання та розгляду заяв на оренду об’єкта оренди, які подаються юридичними особами, передбаченими абз. 4, 9 ч. 2 ст. 15 Закону, та визначення юридичної особи, з якою укладатиметься договір оренди, що застосовується до появи відповідної технічної можливості в електронній торговій системі

(додаток 1 до постанови № 483)

Розроблений на виконання вимог пп. 113, 116 та 118 Порядку № 483 в частині порядку подання, розгляду заяв на оренду об’єкта оренди, особами, передбаченими абз. 4, 9 ч. 2 ст. 15 Закону. Також визначено особу, з якою такі особи укладають договір оренди, до появи відповідної технічної можливості в ЕТС

Перелік відомостей про договори про передачу права на експлуатацію, передбачені преамбулою Закону, договори, передбачені ч. 3 ст. 2 Закону*, інші цивільно-правові договори, на підставі яких треті особи мають право користування (доступу) державним або комунальним майном, включаючи договори безоплатного користування, договори про спільну діяльність та договори позички, укладені до введення в дію такого Закону

(додаток 2 до постанови № 483)

Відомості про зазначені договори балансоутримувачі та уповноважені органи управління державним і комунальним майном протягом місяця з дати набрання чинності постанови № 483 подають Фонду держмайна та органам, уповноваженим представницькими органами місцевого самоврядування

* Маються на увазі договори зберігання (крім договорів публічного зберігання), якщо місцем зберігання майна третьої особи є індивідуально визначене нерухоме майно державної або комунальної власності.

Балансоутримувачі державного і комунального майна

Передати уповноваженим органам управління державного та комунального майна інформацію про об’єкти оренди, які станом на 1 лютого 2020 року перебували у переліках потенційних об’єктів оренди.

Інформацію складають за формою, затвердженою наказом Фонду держмайна від 19.06.2020 р. № 1056.

Протягом 10 робочих днів з дня набрання чинності постановою № 483

Уповноважені органи управління державного та комунального майна

Передати Фонду держмайна та органам, уповноваженим представницькими органами місцевого самоврядування, інформацію про об’єкти оренди, які станом на 1 лютого 2020 року перебували у переліках потенційних об’єктів оренди.

Протягом 20 робочих днів з дня набрання чинності постановою № 483

Балансоутримувачі та уповноважені органи управління державного та комунального майна

Передати Фонду державного майна та органам, уповноваженим представницькими органами місцевого самоврядування інформацію про об’єкти оренди, які станом на 1 лютого 2020 року перебували у переліках потенційних об’єктів оренди, в обсязі, передбаченому п. 26 Порядку № 483.

Протягом двох місяців з дня набрання чинності постановою № 483

Балансоутримувачі та уповноважені органи управління державного та комунального майна

У місячний строк з дати набрання чинності постановою № 483 (тобто до 16.07.2020 р.):

1) оприлюднити на власних офіційних вебсайтах договори про передачу права на експлуатацію, а також договори зберігання (крім договорів публічного зберігання), якщо місцем зберігання майна третьої особи є індивідуально визначене нерухоме майно державної або комунальної власності; а також інші цивільно-правові договори, на підставі яких треті особи мають право користування державним або комунальним майном, включаючи договори безоплатного користування, договори про спільну діяльність та договори позички;

2) подати Фонду державного майна та органам, уповноваженим представницькими органами місцевого самоврядування, інформацію щодо таких договорів. Відомості про зазначені договори подають за формою, наведеною в додатку 2 до постанови № 483

Фонд державного майна, органи, уповноважені представницькими органами місцевого самоврядування

1. Опублікувати на власних офіційних вебсайтах, а також у друкованих засобах масової інформації та в інформаційно-аналітичних автоматизованих системах (у разі наявності) інформацію про об’єкти оренди, які станом на 1 лютого 2020 року перебували у переліках потенційних об’єктів оренди

Строк оприлюднення — протягом 30 робочих днів з дня набрання чинності постановою № 483 в обсязі, що наявний на момент публікації.

Протягом трьох місяців з дня набрання чинності постановою № 483 — в обсязі, передбаченому п. 26 Порядку № 483.

2. Внести до ЕТС інформацію про об’єкти оренди, які станом на 1 лютого 2020 року перебували у переліках потенційних об’єктів оренди, які станом на дату початку роботи ЕТС (тобто на 01.10.2020 р.) не передані в оренду, в обсязі, передбаченому п. 26 Порядку № 483.

Строк унесення інформації — протягом 1 місяця після початку роботи ЕТС