Чому це так важливо і які є варіанти виходу із ситуації, далі пояснимо.
Основою для визначення стартової орендної плати є балансова вартість відповідного об’єкта. Її слід брати станом на останнє число місяця, який передує встановленню орендної плати. І про це сказано в ч. 1 ст. 8 Закону про оренду1.
1 Закон України «Про оренду державного та комунального майна» від 03.10.2019 р. № 157-IX.
Балансоутримувач потенційного об’єкта оренди повинен провести його переоцінку, якщо:
• балансова вартість об’єкта оренди відсутня;
• залишкова вартість об’єкта оренди = 0;
• балансова вартість об’єкта оренди < 10 % його первісної вартості.
Таку вимогу продиктовано ч. 2 ст. 8 Закону про оренду. Причому ця норма є обов’язковою для виконання.
Коли проводити? Переоцінку потенційного об’єкта оренди необхідно провести після внесення інформації про нього до ЕТС2, але до розміщення оголошення про передачу майна в оренду.
2 ЕТС — електронна торгова система.
Як переоцінювати? У результаті переоцінки потенційного об’єкта оренди необхідно збільшити балансову вартість такого майна. При цьому балансоутримувач має керуватися правилами бухобліку щодо переоцінки об’єктів ОЗ. Пряму вказівку на це містить ч. 3 ст. 8 Закону про оренду.
Суттєво: у разі переоцінки об’єкта ОЗ необхідно одночасно переоцінити всі об’єкти групи ОЗ, до якої належить цей об’єкт (п. 3 розд. ІІІ НП(С)БО 121). Тут йдеться про сукупність однотипних за технічними характеристиками, призначенням та умовами використання ОЗ.
Тобто якщо потенційним об’єктом оренди є адмінбудівля (її частина), слід провести переоцінку всіх будівель аналогічного призначення на балансі установи.
Та й це ще не все. Надалі переоцінку об’єктів відповідної групи слід проводити з такою періодичністю, щоб їх залишкова вартість на річну дату балансу суттєво не відрізнялася від справедливої. Це передбачено п. 2 розд. VII Методрекомендацій3. Отакої... Один раз провів переоцінку, готуйся робити це регулярно. І жодних тобі винятків.
3 Методичні рекомендації з бухгалтерського обліку основних засобів суб’єктів державного сектору, затверджені наказом Мінфіну від 23.01.2015 р. № 11.
Альтернативу запропонував ФДМУ у своєму листі: перевести потенційний об’єкт оренди до складу інвестиційної нерухомості. А це вже зовсім інша група ОЗ (субрахунок 1010). Відповідно, можна спокійно переоцінити лише конкретний об’єкт, не зачіпаючи інших ОЗ. Причому це стосується навіть окремих частин будівель (приміщень), котрі безпосередньо будуть передані в оренду. На користь цього свідчить п. 6 розд. І НП(С)БО 1294.
4 Національне положення (стандарт) бухгалтерського обліку в державному секторі 129 «Інвестиційна нерухомість», затверджене наказом Мінфіну від 24.12.2010 р. № 1629.
Тож нібито все законно і правильно. Але насамперед необхідно з’ясувати доцільність таких маніпуляцій. Так, є сенс переводити частину об’єкта ОЗ до складу інвестиційної нерухомості лише у разі, коли ви плануєте здавати відповідний об’єкт в оренду постійно.
До того ж аби зарахувати частину об’єкта ОЗ до складу інвестиційної нерухомості, потрібно провести його часткову ліквідацію. Але як це зробити для ОЗ з нульовою балансовою вартістю (за її відсутності)? Треба провести переоцінку. Виходить таке собі замкнуте коло.
У будь-якому разі переоцінка ОЗ для цілей бухобліку вимагає проведення незалежної оцінки майна. Обов’язково. Таким є припис абз. 7 ч. 2 ст. 7 Закону № 26585. Тож доведеться звернутися до професійного оцінювача. І звісно, його послуги не безкоштовні.
5 Закон України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні» від 12.07.2001 р. № 2658-III.
За чий рахунок? Хто замовляє музику, той і платить. Логічно припустити, що витрати на оплату послуг оцінювача ляжуть на плечі балансоутримувача. Проте це не зовсім так. Ви можете отримати відшкодування свої витрат від орендаря. Звісно, йдеться лише про витрати, котрі мають прямий і безпосередній стосунок до оцінки об’єкта оренди. І безперечно, порядок компенсації таких витрат орендарем слід погодити з ним та прописати у договорі серед додаткових умов оренди. Це випливає з абз. 30 п. 54 Порядку № 4836.
6 Порядок передачі в оренду державного та комунального майна, затверджений постановою КМУ від 03.06.2020 р. № 483.
