Відразу відповімо: так. Орендар може проводити витрати на ремонт об’єкта оренди. Але при цьому необхідно дотримуватись вимог не тільки бюджетного законодавства, але й цивільного. Водночас потрібно враховувати і приписи нормативно-правових актів, якими регламентовано здійснення орендних відносин.
До речі, зауважимо: для вирішення цього питання не має значення ані форма власності орендаря та орендодавця, ані їх підпорядкованість, ані джерела фінансування їх діяльності.
А от що справді має значення і на що варто звернути увагу, далі пояснимо.
І спочатку нагадаємо, коли орендар має право проводити ремонт об’єкта оренди, а коли це є його прямим обов’язком.
Вимоги ЦКУ
У сфері орендних відносин діє таке загальне правило: поточний ремонт об’єкта оренди проводить орендар за свій рахунок. Тоді як капремонт майна, переданого в оренду, лягає на плечі орендодавця (балансоутримувача). Про це чітко зазначено в ч. 1 та 2 ст. 776 ЦКУ.
Однак не слід забувати і про застереження, передбачене цією нормою: якщо інше не встановлено договором. Виходить, що згаданої норми ЦКУ все ж таки недостатньо для остаточного вирішення питання. А тому можливість проведення ремонту орендованого майна передусім залежить від умов конкретного договору оренди.
Водночас майте на увазі: якщо орендодавець (балансоутримувач) не здійснив капітальний ремонт майна і це перешкоджає його використанню за призначенням, орендар має право (ч. 3 ст. 776 ЦКУ):
• або відремонтувати майно, зарахувавши вартість ремонту в рахунок орендної плати, або вимагати відшкодування вартості ремонту;
• або вимагати розірвання договору та відшкодування збитків.
Вимоги Закону про оренду1
1 Закон України «Про оренду державного та комунального майна» від 03.10.2019 р. № 157-IX.
Порядок здійснення поліпшень та ремонту об’єкта оренди визначено в ст. 21 Закону про оренду. Зокрема, орендар державного або комунального майна може проводити поточний та/або капітальний ремонт такого майна за письмовою згодою балансоутримувача. Відтак, витрати на здійснення ремонтних робіт (незалежно від виду ремонту), вочевидь, ляжуть на плечі саме орендаря (ч.1 ст. 21 Закону № 157).
Між тим орендне законодавство дозволяє зарахувати витрати на здійснення ремонту в рахунок орендної плати. Так, якщо ж об’єкт оренди неможливо використовувати через незадовільний стан, орендар має повне право зарахувати витрати на здійснення такого ремонту в рахунок орендної плати. Однак такий взаємозалік можна проводити не частіше ніж один раз протягом усього строку оренди (ч. 2 ст. 21 Закону № 157).
Що прописати в договорі оренди?
Головним орієнтиром у цьому питанні є Примірний договір2. Саме на підставі цього документа сторони формують власний договір оренди державного майна. При цьому, якщо ОМС не затвердив примірний договір оренди комунального майна, ви цілком законно можете застосовувати згаданий Примірний договір.
2 Примірний договір оренди нерухомого майна, іншого окремого індивідуально визначеного майна, що належить до державної власності, затверджений постановою КМУ від 12.08.2020 р. № 820.
Слід пам’ятати: орендар має право проводити за власний рахунок поточний та/або капітальний ремонт орендованого майна. Це передбачено п. 5.3 Примірного договору. Але таку умову договору орендар не повинен розглядати як «автоматичний» дозвіл на проведення такого ремонту.
Висновок: орендар може відремонтувати об’єкт оренди тільки за наявності письмової згоди балансоутримувача. Також радимо чітко прописати в договорі оренди, за чий рахунок будуть проводитися такі роботи.
Як отримати згоду балансоутримувача?
Відповідь на це запитання знаходимо в п. 153 Порядку № 4833.
3 Порядок передачі в оренду державного та комунального майна, затверджений постановою КМУ від 03.06.2020 р. № 483.
Для отримання письмової згоди орендар звертається до балансоутримувача із клопотанням, в якому обґрунтовує необхідність проведення такого ремонту. До клопотання потрібно додати:
• опис ремонтних робіт;
• орієнтовний строк їх проведення.
У свою чергу, балансоутримувач розглядає клопотання орендаря та протягом 10 робочих днів приймає відповідне рішення.
Вимоги бюджетного законодавства
Такі вимоги є визначальними для орендарів — розпорядників бюджетних коштів при плануванні та здійсненні витрат на ремонт орендованого майна.
І передусім пригадаємо головне правило взяття бюджетних зобов’язань.
Важливо!
Розпорядники бюджетних коштів мають право брати бюджетні зобов’язання та здійснювати платежі виключно в межах бюджетних асигнувань, установлених кошторисами
Таке правило наведено в ч. 1 ст. 48 БКУ. Тож зобов’язання, взяті без відповідних бюджетних асигнувань або з перевищенням повноважень, не вважаються бюджетними і не підлягають оплаті за рахунок бюджетних коштів. У свою чергу, взяття таких зобов’язань вважатиметься порушенням бюджетного законодавства. Це випливає із п. 20 ч. 1 ст. 116 БКУ (ср. ).
Таким чином, орендар має планувати у кошторисі установи не тільки видатки на оренду майна, а й на його утримання та поліпшення. Лише за таких умов здійснення витрат на ремонт орендованого приміщення буде правомірним.
А як діяти, якщо виникла потреба здійснити видатки, не передбачені кошторисом? Насправді, вирішити це фінансове питання не складно. У такому разі слід унести зміни до кошторису установи. Випадки, в яких вносять зміни до кошторисів (планів асигнувань), а також порядок їх внесення визначено п. 47 Порядку № 2284.
4 Порядок складання, розгляду, затвердження та основних вимог до виконання кошторисів бюджетних установ, затверджений постановою КМУ від 28.02.2002 р. № 228.
Як правильно внести зміни до головного планового фінансового документа бюджетної установи, читайте у статті «Вносимо зміни до кошторису: як, коли, приклад» (див. «Бюджетна бухгалтерія», 2020, № 42).
Після того, як всі ці питання будуть вирішені, залишаться суто бухгалтерські справи. Маємо на увазі планування витрат на ремонт, належне документальне оформлення та відображення на рахунках бухгалтерського обліку. Як це зробити правильно, залежить від виду ремонту. Наші підказки наведено у таблиці нижче.
Ремонт орендованого приміщення: плануємо, проводимо та обліковуємо
| Вимоги | Поточний ремонт | Капітальний ремонт |
| Визначення | Комплекс ремонтно-будівельних робіт, який передбачає систематичне та своєчасне підтримання експлуатаційних якостей та попередження передчасного зносу конструкцій та інженерного обладнання | Комплекс ремонтно-будівельних робіт, спрямованих на заміну, відновлювання та модернізацію конструкцій і обладнання будівель у зв’язку з їх фізичною зношеністю. Метою проведення таких робіт також може бути поліпшення експлуатаційних показників будівлі, покращання її планування та благоустрою території без зміни будівельних габаритів об’єкта |
| Хто проводить | Орендар за свій рахунок (ч. 1 ст. 776 ЦКУ) | Орендодавець (балансоутримувач) (ч. 2 ст. 776 ЦКУ) |
| Орендар має право за письмовою згодою балансоутримувача майна здійснювати поточний та/або капітальний ремонт орендованого майна за рахунок власних коштів (ст. 21 Закону № 157, п. 153 Порядку № 483) | ||
| З ким погоджувати | Поточний та/або капітальний ремонт орендованого майна орендар має право здійснювати за письмовою згодою балансоутримувача. Для отримання такої згоди орендар звертається до балансоутримувача із клопотанням, в якому обґрунтовує необхідність проведення такого ремонту та надає відповідні документи (п. 153 Порядку № 483) | |
| Як розмежувати витрати | З’ясувати вид ремонтних робіт допоможе Примірний перелік № 1505 | |
| Застосування КЕКВ | Оплату поточного ремонту доріг, будівель, приміщень (у тому числі й орендованих) слід планувати за КЕКВ 2240. За цим же КЕКВ здійснюють оплату і послуг монтажу обладнання, устаткування тощо. Видатки на придбання матеріалів, будівельних матеріалів, обладнання для ремонту необхідно планувати за КЕКВ 2210 | Видатки на капремонт (у тому числі на придбання будматеріалів, обладнання для капремонту, виготовлення проєктно-кошторисної документації та виконання супровідних робіт) передбачено проводити за КЕКВ 3132 |
| Відображення в бухобліку | Усі витрати на проведення ремонту необоротних активів (у тому числі орендованих) визнаються витратами відповідного звітного періоду. Це означає: незалежно від вартості ремонту та його виду (капітальний чи поточний) такі витрати не збільшують первісну вартість відремонтованого об’єкта. Залежно від призначення такого об’єкта суми витрат на ремонт відображають за Дт субрахунку 8013 або 8113 | |
5 Примірний перелік послуг з утримання будинків і споруд та прибудинкових територій та послуг з ремонту приміщень, будинків, споруд, затверджений наказом Держкомітету з питань ЖКГ від 10.08.2004 р. № 150.
