Далі разом розглянемо роз’яснення компетентного органу детальніше.
Нагадаємо: нещодавно, а саме 19.06.2021 р., набрала чинності нова Методика № 630. Детальний огляд положень цієї Методики — у матеріалі «Орендна плата: розраховуємо за новою методикою» («Бюджетна бухгалтерія», 2021, № 26 с. 5 — 8). Але не всі положення Методики були повністю зрозумілі. Тож ФДМУ у листі надав пояснення з приводу деяких «спірних» питань.
Зменшення розміру орендної плати: чи можливо?
Запитання щодо можливості зменшення орендної плати виникло не випадково. Його поява зумовлена з тим, що Методика № 630 передбачає нижчі ставки орендної плати за певними об’єктами порівняно з орендними ставками на аналогічні об’єкти, передбаченими її попередником — Методикою № 7861.
1 Методика розрахунку орендної плати за державне майно та пропорції її розподілу, затверджена постановою КМУ від 04.10.95 р. № 786.
Так, наприклад, у Методиці № 630 суттєво знижено орендні ставки для орендарів — надавачів соціально важливих послуг населенню. Наразі пощастило приватним школам, садочкам та орендарям, які залучають молодь до занять спортом.
Чи можливо у такому разі зменшити оренду плату за вже укладеними договорами?
ФДМУ вважає, що так. Перегляд орендної плати можливий за згодою сторін.
Основним аргументами є норма п. 127 Порядку № 4832. Так, унесення змін до договору оренди в частині зменшення суми орендної плати можливе у випадку внесення до Методики розрахунку орендної плати змін щодо зменшення ставок оренди. Однак це стосується лише за договорів, які було укладено без проведення аукціону або конкурсу.
2 Порядок передачі в оренду державного та комунального майна, затверджений постановою КМУ від 03.06.2020 р. № 483.
Нагадаємо: договір оренди формується на підставі примірного договору оренди, що затверджується (ч. 1 ст. 16 Закону № 1573):
3 Закон України «Про оренду державного та комунального майна» від 03.10.2019 р. № 157-IX.
• Кабміном — щодо майна державної власності;
• представницькими ОМС — щодо майна комунальної власності.
Висновок: законодавча можливість зменшення розміру орендної плати за раніше укладеним договором оренди є. Але остаточне рішення приймається за згодою сторін.
Стартова орендна плата: нюанси визначення
Питання, розглянуте ФДМУ, стосується визначення стартової орендної плати на першому аукціоні таких об’єктів оренди, як:
• окреме індивідуально визначене майно (крім транспортних засобів);
• майно, яке було закріплено на праві господарського відання за НБУ і передано до сфери управління інших держорганів чи у комунальну власність або закріплено на праві господарського відання за НБУ, та оренда такого майна, що здійснюється НБУ або уповноваженим ним у встановленому законодавством порядку банком, у якому держава володіє часткою статутного капіталу в розмірі понад 75 %, за цільовим функціональним призначенням для зберігання запасів готівки НБУ та проведення технологічних процесів щодо забезпечення готівкового грошового обігу.
Нагадаємо: орендна плата визначається за результатами аукціону. У разі передачі майна в оренду без проведення аукціону орендну плату встановлюють відповідно до Методики № 630. Пряму вказівку на це містить ч. 2 ст. 17 Закону № 157 (ср. ).
Щодо зазначених об’єктів оренди абз. 6 та 7 п. 52 Порядку № 483 передбачено визначення розміру стартової орендної плати на підставі Методики № 630.
При цьому ФДМУ наголосив, що наявність у Порядку № 483 відсильної норми до Методики № 630 є підставою для застосування останньої при розрахунку стартової орендної плати.
Висновок: для розрахунку стартової річної, місячної, добової або погодинної орендної плати слід користуватися формулами, наведеними в пп. 6 — 9 Методики № 630. При цьому ставки за оренду окремого індивідуально визначеного майна беремо з п. 14 Методики № 630.
«Одногривнева» орендна плата: індексувати чи ні?
Індексація «одногривневої» орендної плати тривалий час була справжнім головним болем орендодавців та орендарів.
Нарешті Методика № 630 скасувала вимогу щодо індексації такої орендної плати. Але ж як бути з договорами оренди, укладеними до прийняття Методики № 630, які передбачають індексацію плати за оренду в 1 грн на рік?
На думку ФДМУ, внесення змін до договору оренди в частині індексації залежить від домовленості між орендодавцем та орендарем.
Висновок: за домовленістю сторін можна внести зміни до такого договору і не проводити індексацію «одногривневої» орендної плати.
Орендна плати за результатами аукціону: що з індексацією?
Також Фонд розглянув питання щодо індексації орендної плати за січень — грудень третього року оренди і кожного наступного календарного року оренди? Стосується це орендної плати, визначеної за результатами аукціону.
Так, якщо орендну плату визначено за результатами проведення аукціону, плату за січень — грудень другого року оренди слід визначати шляхом коригування орендної плати за перший місяць оренди на річний індекс інфляції першого року оренди.
Орендна плата за січень — грудень третього і кожного наступного календарного року оренди підлягає коригуванню на середньорічний індекс інфляції попереднього року. Для цього місячну орендну плату, що сплачувалася у попередньому році, потрібно помножити на зазначений індекс. Такий порядок передбачено п. 18 Методики № 630.
Водночас чіткого законодавчого визначення середньорічного індексу інфляції немає. ФДМУ пояснив, що у цьому випадку застосовуємо річний індекс інфляції.
Приклад розрахунку індексації орендної плати шукайте в найближчих номерах нашого журналу.
Висновок: орендну плату за січень — грудень третього року оренди і кожного наступного календарного року оренди індексуємо на річний індекс інфляції (тобто із січня по грудень).
Орендна плата в неповному місяці: нараховувати чи ні?
ФДМУ немає нічого проти нарахування орендної плати в неповному місяці. У такому разі плату за оренду слід визначати за фактичну кількість днів користування майном.
