Як розраховують орендну плату
Спочатку нагадаємо, як взагалі розраховується орендна плата за землі державної та комунальної власності (далі — орендна плата).
Орендна плата, як і земельний податок, є складовою плати за землю. Її сплачують орендарі земельних ділянок державної та комунальної власності (тобто тимчасові землекористувачі).
Підставою для нарахування орендної плати за земельну ділянку, а отже, і головним фактором, що встановлює розмір орендної плати, є договір оренди земельної ділянки. Таким договором вважається договір, за яким орендодавець (у нашому випадку — орган місцевого самоврядування) зобов’язаний за плату передати орендареві (суб’єкту господарювання) земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов’язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.
Для передачі в оренду земельних ділянок оформляється Типовий договір оренди землі, форма якого затверджена постановою Кабміну від 03.03.04 р. № 220 (ср. ). Цей договір визнається дійсним лише у випадку наявності в ньому всіх істотних умов (ст. 15 Закону про оренду землі), зокрема:
• об’єкт оренди (кадастровий номер, місце розташування та розмір земельної ділянки);
• строк дії договору оренди;
• орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, способу та умов розрахунків, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату.
Як бачимо, у договорі оренди земділянки обов’язково вказуються всі дані, необхідні для розрахунку орендної плати, а саме:
1) розмір взятої в оренду земельної ділянки. Визначається за домовленістю з органом місцевого самоврядування;
2) нормативно-грошова оцінка (далі — НГО) земельної ділянки. Розмір НГО, який вказується у договорі і виступає підставою для нарахування орендної плати, беруть із витягу з технічної документації про НГО земельної ділянки (п. 2 ст. 20 Закону про оренду землі). Його надає управління Держгеокадастру;
3) розмір орендної плати. Про конкретний розмір орендної плати суб’єкт господарювання буде домовлятися з органом місцевого самоврядування. Але при цьому слід мати на увазі, що річна сума орендного платежу:
а) не може бути меншою за 3 % НГО ( п.п. 288.5.1 ПКУ);
б) не може перевищувати 12 % НГО ( п.п. 288.5.2 ПКУ);
в) може перевищувати граничний розмір орендної плати, наведений вище, у разі визначення орендаря на конкурентних засадах.
До уваги! Розраховувати розмір орендної плати слід за правилами розрахунку земельного податку (детально див. «БТ», 2016, № 6, с. 28). Тобто, щоб визначити річну суму орендної плати, слід знайти добуток проіндексованої НГО земділянки, що передається в оренду (правила індексації прописані у договорі оренди), і ставки платежу, встановленої у договорі (від 3 до 12 %). Саме цей розмір орендар буде показувати у декларації із плати за землю і сплачувати до бюджету.
Про заповнення декларації і правила сплати орендної плати ви можете прочитати у згаданій вище публікації.
Перегляд умов договору
Строк дії договору оренди визначається за згодою сторін, але він не може перевищувати 50 років (ст. 19 Закону про оренду землі). А якщо мова йде про оренду земельних ділянок сільгосппризначення для ведення товарного сільгоспвиробництва, фермерського господарства, особистого селянського господарства, то строк його дії не може бути менше 7 років. Тобто договір оренди зазвичай є довгостроковим.
Враховуючи це, а також часту зміну економічних умов господарювання, орендодавець (орган місцевого самоврядування), щоб не втратити економічної вигоди, намагається бути в курсі діючих реалій господарювання. Тому він доволі часто намагається скоригувати умови раніше укладеного договору оренди.
Про те, що орган місцевого самоврядування та орендар мають право ініціювати внесення змін до діючого договору оренди, зокрема коригувати розмір орендної плати, вказано у п. 13 Типового договору оренди земділянки. Так, відповідно до цих положень розмір орендної плати переглядається у разі:
• зміни умов господарювання, передбачених договором;
• зміни розмірів земельного податку, підвищення цін і тарифів, зміни коефіцієнтів індексації, визначених законодавством;
• погіршення стану орендованої земельної ділянки не з вини орендаря, що підтверджено документами;
• в інших випадках, передбачених законом.
Як свідчить практика, найчастіше розмір орендної плати переглядається через зміну розміру НГО орендованої земділянки, який прямо впливає на розмір орендної плати.
При цьому слід пам’ятати, що зміна НГО хоч і вважається істотною зміною умов стягнення орендної плати, але не змушує відразу орендаря сплачувати орендну плату виходячи з нових реалій. Зміна такої величини лише дає орендодавцю підстави ініціювати внесення змін до договору оренди. До того часу, доки цього не буде зроблено, орендна плата має сплачуватися виходячи з розмірів, вказаних у договорі оренди. Річ у тому, що згідно з ПКУ саме договір оренди є регулятором розміру орендної плати.
Такі зміни вносяться до договору оренди за взаємною згодою сторін (ст. 30 Закону про оренду землі). Їх внесення оформляється шляхом укладання додаткової угоди до договору оренди землі. Якщо сторонам не вдасться досягти згоди щодо зміни умов договору оренди землі, спір вирішується в судовому порядку.
Тобто після прийняття рішення органу місцевого самоврядування про зміну НГО орендар має автоматично готуватися до перегляду розміру орендної плати.
При цьому якщо орендар не хоче сперечатися з органом місцевого самоврядування, то він після виявлення ініціативи з боку орендодавця має підписати додаткову угоду. Якщо ж ні — то чекати на внесення таких змін через суд.
На що звернути увагу
Переглядаючи умови договору оренди, суб’єкт господарювання має звертати увагу на правомірність змін, що пропонуються.
Якщо мова йде про зміну НГО орендованої землянки, то вам потрібно звернути увагу на те, чи правильно розрахована НГО орендованої земельної ділянки. Особливо це стосується випадків, коли йдеться про земділянки змішаного використання, тобто коли різні частини ділянки використовуються у різних цілях.
Про такі ділянки згадується, коли мова йде про оренду землі, на якій знаходиться будівля чи споруда, що використовується в промислових цілях. У цьому випадку зазвичай частина землі (під будівлею) належить до земель промислового спрямування, а інша (навколобудинкова територія) — класифікується як інші земельні ділянки.
Коли мова йде про змішані землі, НГО має розраховуватись не за загальним правилом: шляхом множення базової НГО землі, розрахованої для певної території, на коефіцієнт функціонального використання, а за специфічними. Тобто шляхом множення НГО на коефіцієнт функціонального використання для земельних ділянок змішаного використання.
Розраховується такий коефіцієнт як середньозважене (за площею) значення коефіцієнтів функціонального використання окремих частин земельної ділянки змішаного використання. Підставою для виділення частин земельної ділянки різного функціонального використання є виключно затверджені дані інвентаризації земельної ділянки та землеустрою (п. 3.5 Порядку № 18).
Водночас, як свідчить практика, при розрахунку НГО працівники Держгеокадастру часто не вдаються до детального аналізу функціонального призначення всіх частин земельної ділянки, яка надана в оренду. Так, наприклад, коли земділянка була виділена для забудови (будують промисловий об’єкт), то Держгеокадастр розраховує НГО, вважаючи, що для всієї ділянки розмір плати має бути один, незважаючи на функціональне використання окремих частин земділянки. При розрахунку вони застосовують лише один коефіцієнт, який характеризує «землі промисловості», — 1,2 (див. додаток 1 «Коефіцієнти, які характеризують функціональне використання земельної ділянки (Кф)» до Порядку № 18).
Водночас якщо мова йде про землю, на якій знаходиться промислова споруда, то на такій земділянці статус «Землі промисловості» має лише земля під спорудами. Решта земділянки має зовсім інше функціональне спрямування. НГО для таких частин орендованої земділянки буде суттєво відрізнятися від НГО землі під спорудами. Наприклад, для земель, які віднесені до категорії «Інші відкриті (незабудовані землі в межах населеного пункту», коефіцієнт функціонального використання становитиме 0,1 (додаток 1 до Порядку № 18).
Це, як ви розумієте, доволі сильно скоригує у бік зменшення НГО усієї орендованої земділянки. Для наочності розберемо ситуацію на прикладі (див. рисунок нижче).
Варіанти розрахунку НГО для визначення розміру орендної плати
Приклад. Підприємство орендує земельну ділянку загальною площею (П) 500 м2. З якої під будівлею (П1) зайнято 300 м2, а під прибудинковою територією (П2) — 200 м2. При цьому базова НГО 1 м2, скоригована на коефіцієнт, який характеризує місце розташування земельної ділянки (БНГО), дорівнює 2000 грн. Ставка орендної плати складає 5 % НГО.
Порядок розрахунку розміру орендної плати наведемо в таблиці.
| НГО розраховується за формулою: НГО = П х БНГО х Кф | |
| Варіант 1 | Варіант 2 |
| Розраховуємо середньозважене значення —коефіцієнт функціонального використання:
НГО = 500 м2 х 2000 грн. х 0,76 = 760000 грн. Річна сума орендної плати складе 38000 грн. (760000 грн. х 5 %) | До усієї земельної ділянки застосовуємо єдиний коефіцієнт функціонального використання (1,2): НГО = 500 м2 х 2000 грн. х 1,2 = 1200000 грн. Річна сума орендної плати складе 60000 грн. (1200000 грн. х 5 %) |
Зменшення орендної плати
Як бачимо, неправильний розрахунок розміру НГО може доволі сильно вдарити по кишені суб’єкта господарювання.
Тому коли орган місцевого самоврядування пропонує вам внести зміни в договір оренди землі, то перед тим, як погоджуватися із запропонованим змінами, детально проаналізуйте, як розраховано новий розмір НГО. Якщо ви погодитеся з таким розміром НГО, то назад дороги вже не буде.
Тому від «завищеного» розміру НГО слід відмовитись і спробувати нав’язати свої умови. Якщо не дійдете згоди, то доведеться вирішувати це питання в суді. Про це ми вже згадували вище (ст. 30 Закону про оренду землі).
Напевно, суд стане на бік органів місцевого самоврядування. Річ у тім, що у типовому договорі оренди прямо прописано: у випадку зміни умов договору, а саме перегляду розміру НГО, відбувається перегляд розміру орендної плати. Для підтвердження цього факту орган місцевого самоврядування має надати витяг з технічної документації про НГО земельної ділянки.
Ви теж можете отримати такий витяг. І якщо у ньому проведено розрахунок без урахування середньозваженого (за площею) значення коефіцієнтів функціонального використання окремих частин земельної ділянки, то такий документ можна оскаржити в суді.
До відома! Такий витяг є офіційним документом, що виданий компетентним органом державної влади, на підставі якого орган місцевого самоврядування в межах повноважень розраховує розмір орендної плати. А тому дані, вказані в такому документі, можна оскаржувати в суді.
Якщо розмір НГО розраховано неправильно, що негативно відображається на суб’єкті господарювання (про те, що це так, див. рисунок вище), суд має переглянути алгоритм розрахунку НГО і змусити Держгеокадастр перерахувати розмір НГО.
По-перше, такий позов може стати підставою для перенесення розгляду «основної справи» про збільшення розміру орендної плати.
По-друге, навіть якщо суд в «основній справі» винесе рішення не на вашу користь (внесе зміни до договору оренди землі), не варто впадати у відчай. Адже отримавши судове рішення за позовом до Держгеокадастру, можна добитися перегляду прийнятого рішення в «основній справі» за нововиявленими обставинами (п. 1 ч. 2 ст. 361 ЦПКУ).
Про те, що такі кроки по зменшенню НГО дієві, свідчить судова практика (див., наприклад, постанову Харківського апеляційного господарського суду від 29.08.16 р. у справі № 922/3673/15*).
* http://www.reyestr.court.gov.ua/Review/60198120
У цій постанові суд, розглянувши подібне подання, постановив: для розрахунку НГО слід враховувати функціональне призначення всіх земель, які надані в оренду. Якщо відповідно до самого договору оренди землі вбачається, що лише частина земельної ділянки зайнята забудовою (вона належить до земель промисловості), в той час як решта — це інші угіддя, то для розрахунку НГО щодо землі промисловості мають застосовувати коефіцієнт 1,2, а для інших угідь (вони класифікуються як «Інші відкриті (незабудовані) землі в межах населеного пункту») — коефіцієнт 0,1. Таким чином, розрахунок НГО земельної ділянки має відбутися частково за коефіцієнтом 1,2, а частково — за коефіцієнтом 0,1. Оскільки розрахунок НГО був здійснений, лише спираючись на один коефіцієнт, то відбулося завищення граничних значень коефіцієнтів, що вплинуло на кінцевий результат розрахунку НГО та призвело до необґрунтованого підвищення орендної плати за вказану земельну ділянку, у зв’язку з чим для позивача настали негативні наслідки.
Отже, суд постановив перерахувати НГО виходячи з реального функціонального призначення землі, взятої в оренду.
Таким чином, є дієвий спосіб для боротьби з неправомірним завищенням НГО і орендної плати. Тому тим, хто хоче поборотися і сплачувати тільки реальний, а не завищений розмір орендної плати, хай щастить!
Документи статті
ЦПКУ — Цивільний процесуальний кодекс України від 18.03.04 р. № 1618-IV.
Закон про оренду землі — Закон України «Про оренду землі» від 06.10.98 р. № 161-XIV.
Порядок № 18 — Порядок нормативної грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів, затверджений наказом Держкомзему, Мінагрополітики, Мінбудархітектури України, Української академії аграрних наук від 27.01.06 р. № 18/15/21/11.
