«Орендні канікули», або Залік ремонту в рахунок орендних платежів

Правові моменти. Можливість «зарахування» витрат орендаря на «поліпшення» об’єкта оренди в рахунок орендних платежів прямо закріплена ЦКУ ( ч. 3 ст. 778). Звернемо увагу: компенсація витрат на поліпшення (у тому числі шляхом їх зарахування в рахунок орендних платежів) можлива тільки за наявності згоди орендодавця на проведення такого поліпшення. Для отримання згоди, як правило, орендар звертається з листом до орендодавця, в якому зазначає доцільність проведення поліпшення, описує перелік передбачених робіт, їх вартість. Далі сторони погоджують кошторис витрат.

Порядок отримання дозволу на проведення поліпшення об’єкта оренди держмайна врегульовано наказом Фонду держмайна від 03.10.2006 р. № 1523.

До речі, суди вважають, що за наявності дозволу орендодавця на проведення поліпшень об’єкта оренди орендар має право вимагати компенсації їх вартості, навіть якщо договором не передбачений обов’язок орендодавця компенсувати вартість таких поліпшень (постанова ВГСУ від 12.05.2016 р. у справі № 914/3306/15).

Тепер щодо зарахування «ремонтних» витрат у рахунок орендної плати. Порядок здійснення зарахування краще прописати в договорі або в додатковій угоді до нього. Наприклад, застереження може бути таким:

«Протягом перших ________місяців користування об’єктом оренди сторони проводять зарахування сум вартості проведеного орендарем капітального ремонту об’єкта оренди в рахунок орендної плати.

Вартість проведеного орендарем капітального ремонту об’єкта оренди зараховується в рахунок орендної плати за умови узгодження такої вартості обома сторонами та складання акта приймання-передачі проведеного капітального ремонту.

Підставою для проведення зарахування (компенсації) є первинні документи, надані орендарем, та акт зарахування сум проведеного капітального ремонту в рахунок орендних платежів».

Після закінчення проведення ремонтних робіт сторони підписують акт приймання-передачі проведеного капітального ремонту та акт зарахування вартості виконаних ремонтних робіт у рахунок орендної плати. При цьому важливо врахувати, що згідно зі ст. 601 ЦКУ однією з умов зарахування зустрічних однорідних вимог є настання строку виконання зобов’язань у обох сторін. Оскільки вартість ремонту може перекривати орендну плату за кілька місяців (і щодо такої орендної плати для орендаря строк виконання зобов’язань, а саме оплати, ще не настав), то сторонам, як варіант, потрібно щомісяця оформляти частковий залік взаємних зобов’язань.

Залік не можуть проводити орендодавці-єдиноподатники. Їм розрахунки за свої товари/роботи/послуги дозволено проводити тільки в грошовій формі ( п. 291.6 ПКУ).

Бухоблік. Спочатку що стосується орендаря. Оскільки вартість проведеного поліпшення зараховуватиметься в рахунок орендної плати, орендарю таку операцію слід відображати як продаж робіт (послуг). На дату підписання акта приймання-передачі виконаних робіт він відображає дохід від реалізації (Дт 377 — Кт 703) та одночасно списує собівартість виконаних робіт (Дт 903 — Кт 23). Зарахування «поліпшувальних» витрат у рахунок орендної плати відображається записом: Дт 685 — Кт 377.

Створювати в обліку об’єкт необоротних активів щодо орендованого об’єкта орендареві не потрібно.

Орендодавець за актом приймання-передачі робіт відображає в себе витрати на поліпшення об’єкта основних засобів. Відбувається капіталізація таких витрат на субрахунку 152 з наступним збільшенням вартості об’єкта основних засобів — предмета договору оренди.

ПДВ. Орендарю на дату підписання з орендодавцем акта приймання-передачі ремонтних робіт доведеться нарахувати податкові зобов’язання на всю їх вартість (оскільки має місце продаж робіт). А от податковий кредит з орендної плати він формуватиме у міру нарахування орендодавцем орендних платежів.

ПДВ, що належить до понесених ремонтних витрат, орендар може включити до податкового кредиту (за наявності зареєстрованої податкової накладної).

Орендодавець за результатами підписання акта приймання-передачі ремонтних робіт може показати податковий кредит (за наявності зареєстрованої орендарем податкової накладної). Податкові зобов’язання з оренди він нараховує за датою нарахування орендних платежів.