Орендодавець відмовляється прийняти приміщення назад

В обраному У обране
Друк
Амброзяк Наталя, юрист, Павленко Олексій, податковий експерт
Бухгалтер 911 Липень, 2019/№ 27
Закінчився строк оренди приміщення, але орендодавець відмовився підписувати поворотний акт приймання-передачі приміщення й акти виконаних послуг за останні пару місяців. Його претензії до нас як до орендаря: відсутність жалюзі віконних (у первісному акті приймання-передачі приміщення їх немає). На сьогодні приміщення ми звільнили. Як убезпечити себе від нових рахунків за оренду? Як віднести на витрати сплачену оренду за два місяці?

Спочатку розберемося з підписом орендодавця на акті приймання-передачі приміщення і можливими новими рахунками, а потім візьмемося за витрати.

Як убезпечити?

Ваші побоювання отримати орендний рахунок за місяці після припинення договору цілком обґрунтовані. Річ у тому, що згідно з ч. 2 ст. 795 ЦКУ договір найму припиняється з моменту підписання акта про повернення наймачем предмета договору найму.

Якщо наймач не повертає річ, наймодавець має право вимагати від наймача сплати неустойки в розмірі подвійної плати за користування річчю за весь час прострочення (ч. 2 ст. 785 ЦКУ). При цьому звернутися до суду з позовом про примус орендодавця прийняти приміщення за актом приймання-передачі і визнати договір оренди припиненим не вийде. Швидше за все, суд відмовить у задоволенні позову.

Див. постанову Великої палати ВС від 27.11.2018 р. у справі № 905/2260/171.

1 Див. за посиланням: reyestr.court.gov.ua/Review/78376916.

Орендодавець може піти й іншим шляхом: заявити, що відповідно до ст. 764 ЦКУ договір вважається відновленим на строк, раніше встановлений договором. Нагадаємо: ця стаття передбачає, що якщо наймач продовжує користуватися майном після закінчення строку договору найму, то в разі відсутності заперечень наймодавця протягом одного місяця договір вважається відновленим на строк, раніше встановлений договором.

А раз договір продовжений, то можна вимагати орендну плату за періоди після закінчення строку оренди, зазначеного в договорі. Що ж у такому разі робити?

Найпростіший варіант — заплатити за злощасні жалюзі. Але якщо ви не шукаєте легких шляхів, то в цій ситуації потрібно переходити на письмове спілкування з орендодавцем. Основне завдання: довести, що приміщення вже не використовується. Можна здійснити такі дії:

1) зафіксувати факт невикористання приміщення. Наприклад, залучити представників ОСББ/ЖЕКу (якщо приміщення знаходиться в житловому будинку) і скласти відповідний акт. Якщо справа дійде до суду — залучити ще й свідків (§ 2 гл. 5 розд. І ГПКУ). Ви не повернули ключі? Їх можна відправити поштою з описом вкладення;

2) направити орендодавцеві акти приймання-передачі приміщення з проханням прийняти об’єкт з оренди, а також підписати акти й один примірник повернути вам. Супровідний лист можна сформулювати так:

«ТОВ «Сонечко» повідомляє, що відповідно до п. <…> Договору від <…> № <…> строк дії цього договору сплив (зазначити дату). У зв’язку із цим просимо прийняти приміщення із користування та направляємо вам акт приймання-передачі у двох примірниках для підписання. Один примірник просимо повернути з вашим підписом. Приміщення звільнено, ТОВ «Сонечко» (зазначити дату)».

Якщо немає жодної реакції від орендодавця, то лист із п. 2 можна відправляти кілька разів. А далі чекати, поки з вас спробують стягнути орендну плату (ст. 764 ЦКУ) або неустойку (ч. 2 ст. 795 ЦКУ).

Орендодавець у суді стверджує, що ви намагалися повернути приміщення в неналежному стані, згадуючи про жалюзі? Посилайтеся на «первісний» акт приймання-передачі приміщення і договір оренди. А відповідність приміщення його технічному паспорту можна підтвердити висновком будівельно-технічної експертизи, проведеної в межах судового розгляду.

І пам’ятайте: неустойка за ч. 2 ст. 795 ЦКУ — це захід відповідальності. Тобто мають бути всі елементи правопорушення. Зокрема, вина. Оскільки йдеться про господарсько-правове зобов’язання, то діє презумпція вини порушника (тобто орендаря). Але ви ж здійснили всі залежні від вас дії для того, щоб зобов’язання було виконане (пп. 1 і 2 нашого списку). Отже, вини вашої немає. А немає вини — немає і санкцій за ч. 2 ст. 795 ЦКУ.

Див., наприклад, постанову ВГСУ від 11.09.2017 р. у справі № 908/168/142.

2 Див. за посиланням: reyestr.court.gov.ua/Review/68819712.

Витрати без актів

Щодо витрат, вважаємо, не все втрачено. Відобразити витрати можна і без підписаного орендодавцем акта — на підставі належним чином оформленого внутрішнього первинного документа. До того ж зазначимо, що серед фахівців здавна велися спори щодо того, чи потрібно взагалі (з якоюсь періодичністю3) складати акти на надання «послуг» з оренди під час дії такого договору.

3 На практиці зазвичай такі «послугові» акти складають раз на місяць.

Річ у тому, що з точки зору цивільного законодавства оренда не є послугою.

На це звертав увагу Мін’юст ще в листі від 23.02.2004 р. № 8-11-19 і ВАСУ в ухвалі від 26.03.2015 р. № К/9991/ 92743/11.

З тим, що з юридичної точки зору, договір оренди (майнового найму) за своєю природою не є договором на надання послуг, згодні й податківці (103.25 ЗІР).

Тому низка фахівців вважає, що якщо умовами договору оренди спеціально не передбачено актування «процесу» (визначених періодів) оренди, то акти складати не потрібно.

Але хоча де-юре оренда послугою не є, проте «де-податково» (з точки зору ПКУ) оперативна оренда розглядається як послуга — зважаючи на безрозмірне визначення терміна «постачання послуг» у п.п. 14.1.185 ПКУ.

Утім, цей факт не свідчить на користь того, що послуги з оренди, які надаються (у податковому розумінні), повинні обов’язково актуватися.

Непрямий привід для складання актів на оренду в ПКУ надає п. 187.1, що встановлює дати виникнення ПЗ за першою з подій: отриманням платником передоплати або підписанням документа, що засвідчує факт надання послуг.

Акт і бухоблік

Мінфін у листі від 30.05.2016 р. № 31-11410-09-10/15182 посилається на п. 1 ст. 9 Закону про бухоблік, де говориться, що відображення будь-якої операції в бухобліку повинне ґрунтуватися на первинних документах. При цьому в листі зазначається, що для здійснення орендних платежів, зазвичай (!), складається акт виконаних робіт (послуг), що є підставою для розрахунків, порядок яких визначається договором про оренду, і підписується посадовими особами орендодавця й орендаря.

Але якщо умовами договору про оренду встановлено окремий первинний документ, який є підтвердженням для розрахунків з надання послуг (оренди майна), то створюється первинний документ, визначений таким договором.

Крім того, в листі зазначено, що первинний документ (акт) про передачу майна в оренду складається після укладення відповідного договору при фактичній передачі об’єкта оренди від орендодавця до орендаря.

У разі оренди нерухомості із цим ніхто не сперечається4.

4 Необхідність оформлення акта приймання-передачі нерухомого майна в оренду і повернення його орендодавцеві (після закінчення строку оренди і в інших випадках) незаперечна (див. ст. 795 ЦКУ).

Зазначимо, що цей лист Мінфін видав ще до внесення змін до Положення № 885, п. 2.6 якого дозволяє відображати «бездокументні» витрати на підставі внутрішнього акта. Тому навіть якщо сторони при оренді не оформляють акт або інший документ, то це не означає, що вони порушують нормативи і що орендареві не можна включати до витрат суми орендної плати.

5 Положення про документальне забезпечення записів у бухгалтерському обліку, затверджене наказом Мінфіну від 24.06.95 р. № 88.

А оскільки нормативно не передбачено складання акта за самою орендою (на відміну від операцій з передачі нерухомого об’єкта оренди), то для цілей відображення витрат у бухобліку формально достатньо договору оренди і розрахункових документів.

Але для перестрахування у вашому випадку краще ще скласти згаданий внутрішній акт. А щоб усе було зовсім красиво — передбачити (якщо ще цього не зробили) таку можливість «бездокументного» відображення витрат у внутрішніх правилах документообігу.

Ну і зазначити у внутрішньому акті (актах) усі обов’язкові реквізити, передбачені для первинного документа в п. 2 ст. 9 Закону про бухоблік.

Тому вважаємо, що якщо орендодавець так і не підпише вам акти за ці два місяці, то ви все одно маєте право вчасно включити суми орендної плати у витрати.

Оформи передплату та читай все Передплатити журнал

Схоже, що ви використовуєте блокувальник реклами :(

Щоб користуватися всіма функціями сайту, додайте нас у винятку!

Як відключити
Завантажуйте наш мобільний додаток iFactor

© Factor.Media, 1995 -
Всі права захищені

Використання матеріалів без узгодження з редакцією заборонено

Ознайомитись з договором-офертою

Приєднуйтесь
Адреса
м. Харків, 61002, вул. Сумська, 106а
Powered by
Factor Web Solutions
Ми використовуємо cookie-файли, щоб зробити сайт максимально зручним для вас та аналізувати використання наших продуктів та послуг, щоб збільшити якість рекламних та маркетингових активностей. Дізнатися більше про те, як ми використовуємо ці файли можна тут.
Закрити
icon-block
Заважає реклама?
Ви маєте можливість її відключити!
Бажаєте побачити, як сайт буде виглядати без реклами?
Вимкнути на 10 секунд