Оренда нерухомості: стандартні і нестандартні ситуації

В обраному У обране
Друк
Сумцова Ольга, податковий експерт
Бухгалтер 911 Листопад, 2019/№ 44
У статті розглянемо цікаві запитання-ситуації, що стосуються оренди приміщень. Дві з них — доволі стандартні: щодо того, якою датою можна скласти акт на орендні послуги; на яку дату складати РК, якщо відбувається перерахунок орендних платежів. А дві — доволі нестандартні й можуть зацікавити орендодавців — платників єдиного податку.

Ситуація 1. Єдинник з групи 2 здає приміщення в оренду фізичній особі. У договорі зазначено, що фізособа має право здавати приміщення в суборенду (оскільки ми не маємо права здавати загальносистемнику). Насправді там знаходиться магазин. Виникли такі запитання: (1) для єдинника жодних наслідків не буде? (2) чи є єдинник податковим агентом у цьому випадку? (3) чи можна в договорі поставити суму оренди — 100,00 та чи потрібно обов’язково ставити в договорі суму не менше, ніж приймає міська влада за 1 кв. м?

Отже, йдеться про ФОП-орендодавця — єдиноподатника групи 2.

Для такого платника єдиного податку важливо, щоб договір оренди (основний) був укладений з особою, з якою йому дозволено «співпрацювати». Оренду в цілях ПКУ розглядають як послугу. Тому орендарем в орендодавця — єдиноподатника групи 2 може бути (1) або звичайна фізособа (населення); (2) або платник єдиного податку (п.п. 2 п. 291.4 ПКУ).

Підприємцям-«загальносистемникам» і юрособам-«загальносистемникам» таку послугу він надавати не може (у тому числі під страхом «зльоту» зі спрощеної системи)!

У цій ситуації орендарем в орендодавця-єдиноподатника виступає фізособа. Тобто потрібно розуміти: в договорі й акті приймання-передачі приміщення ніде не сказано, що орендар зареєстрований як ФОП (інакше без підтвердження єдиноподаткового статусу це і був би «загальносистемник»). Формально на цьому етапі жодних порушень (п.п. 2 п. 291.4 ПКУ) немає. Причому навіть якщо орендується нежитлова нерухомість. Але навряд чи на цьому можна поставити крапку.

По-перше, є цільове призначення оренди (зазвичай у будь-якому договорі оренди воно зазначається і має істотне значення).

По-друге, п.п. 2 п. 291.4 ПКУ дозволяє оцінювати саме фактичну діяльність підприємця, а не обмежуватися текстами договорів.

Наприклад, якщо:

— цільове призначення оренди допускає в тому числі господарське використання (у підприємницьких цілях) приміщення;

— орендар є підприємцем і, не порушуючи умов договору, фактично використовує приміщення в господарській діяльності, в чому орендодавець має можливість переконатися (про що можуть свідчити ті ж акти приймання-передачі послуг),

то навряд чи можна стверджувати, що послугу підприємець надає населенню тільки тому, що в договорі оренди, актах не фігурують підприємницькі реквізити орендаря.

Податківці бачать, як використовується об’єкт оренди, за ф. № 20-ОПП.

На цьому фоні, як уявляється, орендодавцеві необхідно проявляти обачність: перевіряти, чи є контрагент підприємцем, чи є він єдиноподатником, які види діяльності за ним зареєстровані, як він використовує об’єкт оренди (у підприємницькій діяльності чи ні). І вже на підставі всіх цих даних вирішувати, з чим він має справу: з послугами для населення чи з послугами для єдиноподатника/загальносистемника.

Якщо ж логіка дій така, що фізособа-орендар є «перехідною ланкою» між орендодавцем і орендарем — «загальносистемником» (дійсно маємо справу з суборендою), то така ситуація може мати право на життя. Суборенда формально названа в п. 170.1 ПКУ і може здійснюватися поза межами підприємницької діяльності (при цьому кожну конкретну ситуацію потрібно аналізувати окремо). Якщо фізособа-орендар не є підприємцем чи є підприємцем, але за нею не зареєстрований такий вид діяльності, як надання в оренду майна, то дійсно матимемо справу з послугою населенню.

Кому далі здаватиметься в суборенду це майно, для орендодавця-єдиноподатника не так важливо. Адже це вже не він надаватиме ці послуги.

Хоча і тут реакцію податківців передбачити складно. Вони можуть наполягати, що суборенда — госпдіяльність і якщо в орендаря є ФОП-реєстрація, отже, послуги надаються загальносистемнику.

Тепер такі запитання, що стосуються того, чи повинен єдиноподатник за ситуації, коли він здає в оренду нерухомість звичайній фізособі, відображати це у ф. № 1ДФ і обов’язково ставити в договорі суму не менше, ніж приймає міська влада за 1 кв. м?

У цьому випадку фізособа виступає орендарем, а не орендодавцем. Тобто ви їй не виплачуєте дохід, а отже, і не є щодо неї податковим агентом. Нічого в цьому випадку показувати й у ф. № 1ДФ.

З приводу мінімальної орендної плати. Вона тут теж ні при чому. У ПКУ ми зустрічаємо згадку про мінімальний орендний платіж лише в ст. 170, яка регулює правила оподаткування ПДФО. Але згідно з п.п. 165.1.36 ПКУ дохід ФОП, з якого сплачується єдиний податок, не включається до доходів, що оподатковуються згідно з розд. IV ПКУ. Згідно з п.п. 2 п. 297.1 ПКУ платник ЄП звільняється від сплати ПДФО. Крім того, п. 292.9 ПКУ встановлює, що доходи фізичної особи — платника ЄП, отримані в результаті здійснення госпдіяльності, з яких сплачений ЄП, не включаються до оподатковуваного доходу згідно з правилами розд. IV ПКУ (ср. 025069200). Тому підприємець, який сплачує ЄП, не повинен застосовувати норми розд. IV ПКУ, а відповідно і враховувати при визначенні доходу мінімальну суму орендного платежу.

Знову ж таки, це обмеження стосується не самої договірної оренди, а того, з якої суми (мінімум) має бути утриманий ПДФО.

Хоча в податківців думка інша (див. консультацію в категорії 107.12 ЗІР) . Водночас ця думка абсолютно нічим не обґрунтована. Сформульована не конкретно і, вважаємо, може бути проігнорована.

Ситуація 2. Юрособа на єдиному податку здає в оренду приміщення. Договір укладений з ТОВ, але директор цього підприємства оплачує оренду з особистого розрахункового рахунку, а не з рахунку підприємства. Пояснюють це тим, що цей договір підлягає реєстрації, а ми цього не зробили. Чи не буде в нас якихось проблем?

Насамперед зазначимо, що договір оренди нерухомості підлягає нотаріальному посвідченню, тільки якщо він укладений на 3 роки і більше (ч. 2 ст. 793 ЦКУ). У цьому ж випадку доведеться зареєструвати і право користування таким об’єктом (ст. 794 ЦКУ).

Якщо ж договір оренди приміщення укладений на менший строк, то ні нотаріальному посвідченню, ні держреєстрації він не підлягає.

Якщо договір оренди «автоматично» пролонгується (але первісно він був укладений на строк менше трьох років), то навіть якщо загальний строк дії договору з урахуванням пролонгації становитиме більше трьох років, нотаріально посвідчувати такий договір не потрібно (див. п. 2.9 постанови ВГСУ від 29.05.2013 р. № 12).

Тепер що стосується сплати орендної плати за підприємство директором безпосередньо з його рахунку. Узагалі, єдиноподатнику краще уникати різного роду «непрямих» сплат.

Але якщо з платежу, здійсненого директором, буде чітко зрозуміло, що це платіж за орендну плату за таким-то договором, то претензій з боку фіскалів бути не повинно. Адже в цьому випадку оплата єдиноподатнику надходить (1) у грошовій формі і (2) за відвантажені товари/послуги. При цьому ПКУ не регламентує джерела сплати і «суб’єктність» осіб, які сплачують єдиннику його виручку. А отже, не забороняє покладання зобов’язань з оплати боргу за товари (роботи, послуги), відвантажені єдинником, на третю особу. У цій ситуації важливо лише те, що оплата єдинникові буде здійснена грошовими коштами і саме за товари (роботи, послуги).

Тому ми не вбачаємо в такій операції порушень ПКУ, зокрема його п. 291.6.

Ситуація 3. Чи можна акт наданих орендних послуг виписувати вихідним днем?

Розпочнемо з того, що ні Закон про бухоблік, ні Положення № 88* не виставляють умови, щоб дата первинного документа припадала саме на робочий день. Далі — незважаючи на те, що зараз у Законі про бухоблік немає застереження про те, на яку дату повинен складатися первинний документ, усе одно слід виходити з того, що первинний документ фіксує госпоперацію. Тому складатися він повинен, як і раніше, під час здійснення господарської операції, а якщо це неможливо — безпосередньо після її закінчення.

* Положення про документальне забезпечення записів у бухгалтерському обліку, затверджене наказом Мінфіну від 24.05.95 р. № 88.

Оренда — специфічна операція (по суті це безперервне постачання послуги). Якщо періодом за договором оренди є місяць, то саме останнім числом місяця (навіть якщо воно припадає на вихідний) і повинен складатися акт орендних послуг.

Складати акт на оренду останнім робочим днем місяця некоректно — він не охоплюватиме частину місяця (вихідні дні), і документ буде оформлений ще до завершення госпоперації.

Складати акт на оренду першим робочим днем наступного місяця теж не зовсім прийнятно. Адже в цьому випадку первинний документ буде датований наступним місяцем (а не місяцем здійснення госпоперації. А в бухобліку операція оренди має бути проведена в тому місяці, в якому вона здійснена (п. 5 ст. 9 Закону про бухоблік).

Більше того, в цьому випадку можуть виникнути проблеми і з ПДВ. Для ПДВ важлива дата першої події. Тому якщо перша подія — підписання акта, то фактично в цій ситуації (якщо акт буде датований першим робочим днем наступного місяця) ПДВ-зобов’язання виникнуть тільки в наступному періоді. Податківцям це точно не сподобається.

Тобто це і є правильний підхід — якщо періодом за договором оренди є місяць, складати акт саме останнім числом місяця, навіть якщо воно припадає на вихідний.

І все б добре, але є ще й… трудовики. Є деяка ймовірність, що складання/підписання актыв у вихідний день вони можуть розцінити як роботу відповідної особи в цей день з усіма наслідками .

Тож «спокій нам тільки сниться…» .

Ситуація 4. Ми платимо за оренду приміщень. Орендодавець зробив перерахунок орендної плати (зміну ціни) за минулі місяці. Якою датою має бути складений розрахунок коригування (РК) до податкової накладної в цьому випадку? Чи повинна дата акта бути ідентичною актам з перерахунком?

Якою датою складати РК при зміні ціни — ст. 192 ПКУ відповіді не дає. Але при перегляді цін останнім часом податківці традиційно дату складання РК прив’язують до якоїсь реальної події: відвантаження (надання послуг) або оплати (залежно від того, яка з них стала першою).

На думку фіскалів, складати РК потрібно на дату першої з подій, що відбулися після (!) зміни договірних умов і підписання додаткової угоди:

— на дату відвантаження (постачання) товарів/послуг;

— на дату доплати за товари/послуги (повернення грошових коштів).

Але такий підхід не завжди є виправданим.

Якщо ціна знизилася. У цьому випадку (1) перша подія — надання орендних послуг — вже відбулася і (2) жодного повернення коштів, зазвичай, не відбувається («переплата», що виникла, зараховується в рахунок орендної плати за наступні місяці). Тому в цій ситуації коректно складати РК якраз на дату актів, якими зроблений перерахунок орендної плати, і на цю ж дату скласти ПН на передоплату, що виникла в результаті перерахунку.

Якщо ціна збільшилася. Виходячи з позиції фіскалів, РК потрібно складати на дату «доплати» орендарем орендної плати. Але ж доплата — це вже завершальна подія. І коректніше в цьому випадку складати РК якраз за датою актів, якими здійснено перерахунок за орендою.

Оформи передплату та читай все Передплатити журнал

Схоже, що ви використовуєте блокувальник реклами :(

Щоб користуватися всіма функціями сайту, додайте нас у винятку!

Як відключити