Нормативно-правова база оренди комунального майна
Для зручності сприйняття інформації пропоную подати її у таблиці.
| № з/п | Нормативно-правові акти, роз’яснення, інші документи | Особливості |
| 1 | Закон України від 10.04.1992 № 2269-XII «Про оренду державного та комунального майна» (з наступними змінами і доповненнями)1 | Цей Закон регулює організаційні відносини, пов’язані з передачею в оренду майна підприємств, заснованих на майні, що перебуває у комунальній власності, їх структурних підрозділів та іншого окремого індивідуально визначеного майна, що перебуває в комунальній власності, та майнові відносини між орендодавцями та орендарями щодо господарського використання майна, що перебуває у комунальній власності |
| 2 | Визначає особливості передачі в оренду чи концесію об’єктів у сферах теплопостачання, водопостачання та водовідведення, що перебувають у комунальній власності, особливості оренди та концесії таких об’єктів | |
| 3 | Постанова КМУ від 10.08.1995 № 629 (у редакції постанови КМУ від 02.01.2003 № 3) «Про затвердження Методики оцінки об’єктів оренди, Порядку викупу орендарем | Відповідно до вказаної Методики проводиться оцінка майна державних підприємств, установ та організацій, іншого окремого індивідуально визначеного майна, що перебуває у комунальній власності підприємств, заснованих на майні, що перебуває у комунальній власності, а саме: |
| оборотних матеріальних засобів та Порядку надання в кредит орендареві коштів та цінних паперів» (з наступними змінами і доповненнями) | — цілісних майнових комплексів підприємств, їх структурних підрозділів (філій, цехів, дільниць); — нерухомого майна (будівель, споруд, приміщень) та іншого окремого індивідуально визначеного майна підприємств (машин, устаткування, інших облікових одиниць основних засобів, нематеріальних активів та інших цінностей, що виділяються у самостійний об’єкт оренди згідно із законодавством); — майна, що не увійшло до статутних (складених) капіталів господарських товариств, створених у процесі приватизації (корпоратизації) | |
| 4 | ||
| 5 | Нормативно-правові акти органів місцевого самоврядування щодо орендних відносин, у тому числі положення про оренду комунального майна, порядок проведення конкурсу на право оренди комунального майна, методика визначення ставок (розрахунку) орендної плати, типовий договір про передачу комунального майна в оренду, які затверджуються рішеннями відповідних рад | Застосовуються з урахуванням вимог ст. 23 Господарського кодексу України2, зокрема правові акти органів та посадових осіб місцевого самоврядування, прийняті в межах їх повноважень, є обов’язковими для виконання усіма учасниками господарських відносин, які розташовані або здійснюють свою діяльність на відповідній території |
1 Далі за текстом — Закон № 2269.
2 Далі за текстом — ГК.
Оренда комунального майна та її сторони
Орендою є засноване на договорі строкове платне користування майном, необхідним орендареві для здійснення підприємницької та іншої діяльності. За договором оренди одна сторона (орендодавець) передає другій стороні (орендареві) за плату на певний строк у користування майно для здійснення господарської діяльності (ч. 1 ст. 283 ГК).
Територіальна громада може укладати щодо комунальної власності будь-які договори, у тому числі і не передбачені Цивільним кодексом України3 та ГК. В основному це договори, спрямовані на відчуження об’єктів комунальної власності (купіля-продаж тощо) або передачу його в оренду.
3 Далі за текстом — ЦК.
Орендодавці
При визначенні осіб, які можуть виступати орендодавцями майна, що належить територіальній громаді, законодавство про оренду виходить із множинності суб’єктів, у залежності від об’єкта оренди.
Статтею 5 Закону № 2269 визначені наступні групи орендодавців комунального майна:
| № з/п | Суб’єкт | Об’єкт |
| 1 | органи, уповноважені органами місцевого самоврядування управляти майном | щодо цілісних майнових комплексів підприємств, їх структурних підрозділів та нерухомого майна, яке перебуває у комунальній власності |
| 2 | підприємства, установи та організації | щодо нерухомого майна, загальна площа якого не перевищує 200 квадратних метрів на одне підприємство, установу, організацію, та іншого окремого індивідуально визначеного майна |
Отже, Закон № 2269 виходить із множинності суб’єктів орендних відносин — орендодавців, але їх остаточно визначає ОМС, і це залежить від різних чинників.
Наприклад, у м. Києві таких суб’єктів п’ять:
| Департамент комунальної власності м. Києва виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) | щодо цілісних майнових комплексів комунальних підприємств територіальної громади міста Києва, їх структурних підрозділів та нерухомого майна, майна, що не увійшло до статутних капіталів господарських товариств, створених у процесі приватизації (корпоратизації), а також нерухомого майна, що передається в оренду районним в місті Києві державним адміністраціям |
| районні в місті Києві державні адміністрації | щодо нерухомого майна, яке передане їм до сфери управління |
| комунальні підприємства, установи та організації територіальної громади міста Києва | щодо нерухомого майна, загальна площа якого не перевищує 200 квадратних метрів на одне підприємство, установу, організацію, та іншого окремого індивідуально визначеного майна, яке закріплено за ними на праві господарського відання або оперативного управління |
| структурні підрозділи виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) | щодо майна, закріпленого за ними на праві оперативного управління, та майна підпорядкованих їм комунальних підприємств, установ та організацій територіальної громади міста Києва для організації та проведення науково-практичних, культурних, мистецьких, громадських, суспільних та політичних заходів на термін, що не перевищує 5 календарних днів, а також щодо майна, яке передається суб’єктам виборчого процесу з метою проведення публічних заходів (зборів, дебатів, дискусій) під час та на період виборчої кампанії |
| виконавчий орган Київської міської ради (Київська міська державна адміністрація) | щодо нерухомого майна, яке передається в оренду Департаменту комунальної власності м. Києва виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) |
У м. Харкові ОМС визначено чотири рівні орендодавців комунального майна:
| управління комунального майна та приватизації Департаменту економіки та комунального майна Харківської міської ради | — щодо цілісних майнових комплексів комунальних підприємств та їх структурних підрозділів; — нерухомого майна та іншого індивідуально визначеного майна, що відображається на обліку Управління; — нерухомого майна, як знаходиться в господарському віданні комунального підприємства «Жилкомсервіс» та не передане підприємству для використання під власні потреби; — нерухомого майна, яке знаходиться в господарському віданні та оперативному управлінні комунальних підприємств (крім КП «Жилкомсервіс»), установ, організацій або яке закріплене за КП «Жилкомсервіс» під власні потреби, та загальна площа якого перевищує 200 квадратних метрів на одне комунальне підприємство, установу, організацію, яке тимчасово ними не використовується для здійснення основної діяльності; |
| — нерухомого майна, яке знаходиться в господарському віданні та оперативному управлінні комунальних підприємств (крім КП «Жилкомсервіс»), установ, організацій або яке закріплене за КП «Жилкомсервіс» під власні потреби, та загальна площа якого перевищує 200 квадратних метрів на одне комунальне підприємство, установу, організацію, яке тимчасово ними не використовується для здійснення основної діяльності; — нерухомого майна, яке знаходиться у користуванні юридичних осіб за договорами позички; — майна, що не увійшло до статутного (складеного) капіталу господарських товариств, створених у процесі приватизації (корпоратизації) | |
| комунальне підприємство «Жилкомсервіс» | відносно індивідуально визначеного майна, що передане цьому підприємству у господарське відання, а також нерухомого майна, що передане йому для використання під власні потреби, загальна площа якого не перевищує 200 квадратних метрів на підприємство, яке тимчасово ним не використовується для здійснення основної діяльності |
| комунальні підприємства (крім КП «Жилкомсервіс»), установи, організації | щодо нерухомого майна, загальна площа якого не перевищує 200 квадратних метрів на одне підприємство, установу, організацію, та іншого окремого індивідуально визначеного майна, яке тимчасово ними не використовується для здійснення основної діяльності |
| комунальне підприємство із забезпечення функціонування дипломатичних представництв та консульських установ іноземних держав, представництв міжнародних міжурядових організацій в Україні | щодо нерухомого майна та іншого окремого індивідуально визначеного майна цього підприємства, що передається дипломатичним представництвам та консульським установам іноземних держав, представництвам міжнародних міжурядових організацій в Україні |
Безперечно, у територіальних громадах сіл, селищ та невеликих міст коло орендодавців комунального майна не буде таким значним, але у будь-якому разі відповідна рада буде визначати коло органів, уповноважених укладати з боку територіальної громади договори оренди комунального майна.
У випадку, коли укладання договорів оренди комунального майна покладається на департамент, управління, відділ, виконавчий орган сільської, селищної, міської ради, ці його повноваження повинні бути закріплені у положенні про зазначений виконавчий орган, яке затверджується відповідною радою.
При цьому необхідно звернути увагу, що відповідно до ч. 3 ст. 11 Закону України від 21.05.1997 № 280/97-ВР «Про місцеве самоврядування в Україні» у сільських радах, що представляють територіальні громади, які налічують до 500 жителів, за рішенням відповідної територіальної громади або сільської ради виконавчий орган ради може не створюватися. У цьому випадку функції виконавчого органу ради (крім розпорядження земельними та природними ресурсами) здійснює сільський голова одноособово. Таким чином, у сільських радах функції з укладання договору оренди комунального майна, крім земельних і природних ресурсів, здійснюються сільським головою одноособово.
У ч. 1 ст. 7 Закону № 2269 зазначено, що ініціатива щодо оренди майна може виходити від фізичних та юридичних осіб, які можуть бути орендарями відповідно до ст. 6 цього Закону.
Орендарі
Орендарями майна можуть бути господарські товариства, створені членами трудового колективу комунального підприємства територіальної громади, його структурного підрозділу, інші юридичні особи та громадяни України, фізичні та юридичні особи іноземних держав, міжнародні організації та особи без громадянства.
Фізична особа, яка бажає укласти договір оренди майна з метою використання його для підприємницької діяльності, до укладення договору оренди зобов’язана зареєструватись як суб’єкт підприємницької діяльності.
Виходячи з наведеного положення, орендарями можуть бути юридичні особи та фізичні особи — підприємці. Відповідно, фізичні особи, які не мають статусу суб’єкта підприємницької діяльності на момент укладання договору оренди, орендарями комунального майна виступати не можуть.
Визначення змісту договору оренди комунального майна
Договір оренди вважається укладеним з моменту досягнення його сторонами згоди з усіх істотних умов у належній формі (ч. 1 ст. 638 ЦК). Перелік таких умов імперативно визначено у ч. 1 ст. 10 Закону № 2269.
До істотних умов відносять:
| 1 | об’єкт оренди (склад і вартість майна з урахуванням її індексації) |
| 2 | термін, на який укладається договір оренди |
| 3 | орендну плату з урахуванням її індексації |
| 4 | порядок використання амортизаційних відрахувань, якщо їх нарахування передбачено законодавством |
| 5 | відновлення орендованого майна та умови його повернення |
| 6 | виконання зобов’язань |
| 7 | забезпечення виконання зобов’язань — неустойка (штраф, пеня), порука, завдаток, гарантія тощо |
| 8 | порядок здійснення орендодавцем контролю за станом об’єкта оренди |
| 9 | відповідальність сторін |
| 10 | страхування орендарем взятого ним в оренду майна |
| 11 | обов’язки сторін щодо забезпечення пожежної безпеки орендованого майна |
Всі наведені умови повинні знайти своє відображення у договорі оренди, що укладається сторонами, але за згодою сторін у договорі оренди можуть бути передбачені й інші умови. Зокрема, у цьому переліку до істотних умов не віднесено питання про умови утримання об’єкта оренди, сплату комунальних послуг (послуги з постачання та розподілу природного газу, електричної енергії, постачання теплової енергії, гарячої води, централізованого водопостачання, централізованого водовідведення, поводження з побутовими відходами), несення інших витрат. У договорі оренди на розсуд сторін може бути передбачено відшкодування витрат орендодавцю (балансоутримувачу) в межах поточного місяця або укладання договорів з виконавцями комунальних послуг безпосередньо орендарем. В окремих випадках законодавство визначає укладання таких договорів обов’язком орендаря. Наприклад, відповідно до ч. 1 ст. 351 Закону України від 05.03.1998 № 187/98-ВР «Про відходи» власники або наймачі, користувачі, у тому числі орендарі, джерел утворення побутових відходів укладають договори з виконавцем послуг з вивезення побутових відходів, здійснюють оплату послуг з поводження з побутовими відходами та забезпечують роздільне збирання побутових відходів.
Закон № 2269 надає територіальній громаді в особі ОМС право розробити і затвердити типовий договір оренди комунального майна. Укладений сторонами договір оренди в частині істотних умов повинен відповідати типовому договору оренди відповідного майна (ч. 2 ст. 10 Закону № 2269).
