Останнього разу податківці на тему житлової пільги голосно висловлювалися в листі від 03.07.2012 р. № 18073/7/15-3417-13 («Податки та бухгалтерський облік», 2012, № 99, с. 7). Ми у свою чергу їх позицію бурхливо обговорювали на сторінках нашого видання, не зовсім погоджуючись, і навіть присвятили цьому окрему статтю (див. «Податки та бухгалтерський облік», 2013, № 54, с. 25).
Після цього листа податківці довго нічим особливо не дивували, і ось знову платникам податків від митарів «прийшли» два листи: від 04.09.2014 р. № 3717/7/99-99-19-03-02-17 і від 25.09.2014 р. № 3945/6/99-99-19-03-02-15. У них порушено питання попереднього «листороз’яснення»:
1) що вважати першим постачанням житла та, зокрема, чи вписується туди постачання БМР (будівельно-монтажних робіт)?
2) як і коли обкладати забезпечувальні платежі?
Маємо зазначити, що при незмінності норми п.п. 197.1.14 Податкового кодексу України від 02.12.2010 р. № 2755-VI (далі — ПКУ), в якій, власне, і прописано житлову пільгу, податківці підкоригували свою позиції порівнян з висловами дворічної давності.
Що вважати першим постачанням житла?
Це запитання для забудовників, мабуть, так само рідне, як для любителів Шекспіра: «Бути чи не бути?». І так само безуспішно вони б’ються над відповіддю, як Гамлет.
Така важливість чіткого розуміння «першого постачання» зумовлена тим, що під ПДВ-пільгу згідно з п.п. 197.1.14 ПКУ підпадають усі постачання житла, крім першого.
Каменем спотикання впродовж десятирічного існування пільги є ігнорування податківцями у складі першого постачання житла «…постачання послуг (уключаючи вартість придбаних за рахунок виконавця матеріалів) зі спорудження такого житла за рахунок замовника».
Інакше кажучи, вони ще два роки тому в листі від 03.07.2012 р. № 18073/7/15-3417-13 (як, утім, і до цього листа) упритул не визнавали виконання БМР першим постачанням. Тобто, якщо замовник (забудовник) не оформляв правовстановлюючі документи на житло на себе, а вони одразу оформлялися на перших мешканців, то податківці не вважали першим постачанням продаж БМР підрядником замовнику (забудовнику). І в цій ситуації перші мешканці отримували квартири з «у тому числі ПДВ», при цьому підрядник, передаючи БМР замовнику, також обкладав їх ПДВ. Ось таке виходило довгограюче перше постачання.
Звичайно, ми критикували такий похід. Перш за все тому, що в пільговому п.п. 197.1.14 ПКУ прямо сказано про постачання послуг зі спорудження житла (тобто першим постачанням може бути не тільки задокументоване «під ключ» житло, а й послуги з його спорудження), а по-друге — тому, що саме оформлення правовстановлюючих документів у принципі за своєю суттю не може бути постачанням.
Що ж сталося з виходом зазначених листів? Чи змінили своє ставлення податківці до БМР? На жаль, маємо констатувати, що по суті їх ідея залишилася та сама, просто набула коректніших форм. Так, вони допускають необкладення саме БМР, а не як звучало раніше — оформлення права власності на забудовника. Але все ж таки передача таких БМР для надання їй почесного статусу «першого постачання» повинна, на думку податківців, завершитися оформленням правовстановлюючих документів на підприємство-замовника (забудовника).
Для наочності динаміку формулювання позиції фіскалів представимо в таблиці:
Таблиця 1. Позиція податківців 2012 — 2014 рр. щодо житлової ПДВ-пільги
| Лист | |
| № 18073/7/15-3417-13 | № 3717/7/99-99-19-03-02-17 |
| 2012 рік | 2014 рік |
| «…операцією з першого постачання житла буде вважатися операція з передачі права власності (оформлення правовстановлюючих документів) на готове новозбудоване житло (об’єкт житлового фонду) до першого власника такого житла, незалежно від джерел фінансування будівництва: чи за рахунок власних коштів підприємства забудовника, чи за рахунок учасників фонду фінансування будівництва, чи за кошти держателів облігацій. Така операція з першого постачання житла підлягає оподаткуванню податком на додану вартість на загальних підставах» | «…якщо після завершення будівництва правовстановлюючі документи на новозбудоване житло оформлюються на підприємство-замовника, а пізніше згідно з договорами купівлі-продажу квартир з фізичними особами переоформлюються на таких фізичних осіб, операцією з першого постачання житла буде вважатися операція з постачання послуг зі спорудження такого житла, які надаються генпідрядною організацією замовнику. Операції з подальшої передачі такого житла замовником за договорами купівлі-продажу фізичним особам звільняються від оподаткування ПДВ згідно з підпунктом 197.1.14 пункту 197.1 статті 197 Кодексу» |
| ПКУ | |
| «197.1. Звільняються від оподаткування операції з: … 197.1.14. постачання житла (об’єктів житлового фонду), крім їх першого постачання, якщо інше не передбачено цим підпунктом. У цьому підпункті перше постачання житла (об’єкта житлового фонду) означає: | |
Як бачите, риторика дещо змінилася, стала коректнішою, проте на виході ми маємо:
Таблиця 2. Коли застосовується ПДВ-пільга щодо житла
| № з/п | Схеми будівництва | Формально випливає з п.п. 197.1.14 ПКУ | Думка ДФСУ |
| 1. Первинне право власності оформляється на забудовника (замовника) | |||
| 1 | Постачання підрядником БМР за рахунок замовника | Обкладається ПДВ | Обкладається ПДВ |
| 2 | Передача житла покупцю | Звільняється від ПДВ | Звільняється від ПДВ |
| 2. Первинне право власності оформляється на покупця | |||
| 1 | Постачання підрядником БМР за рахунок замовника | Обкладається ПДВ | Обкладається ПДВ |
| 2 | Оформлення права власності на покупця | Звільняється від ПДВ | Обкладається ПДВ |
Переходимо до другого запитання.
Як і коли обкладати забезпечувальні платежі?
Ось у цьому питанні коригування податківцями своєї позиції може недобре позначитися на тих платниках, які раніше сліпо слухалися фіскалів, прийнявши їх лояльну позицію (див. пп. 1 і 3 листа від 03.07.2012 р. № 18073/7/15-3417-13). Якщо стисло, то в цих пунктах податківці дозволяли замовнику (забудовнику) не відображати ПЗ з ПДВ на суму:
— забезпечувального платежу, отриманого за попереднім договором від фізособи, — майбутнього власника квартири, до оформлення права власності на житло.
— отриманих коштів, залучених ФФБ для будівництва житла.
Як бачите, раніше податківці загравали з платниками, обіцяючи їм відстрочення в нарахуванні ПЗ, на наш погляд незаконне. Адже першої події ніхто для забудовників не скасовував, і якщо отримані суми за своєю суттю є авансуванням будівництва, то їх отримання — це перша подія для нарахування ПЗ, якщо, звичайно, операція не вписується в межі пільгової.
Ще у 2012 році ми попереджали про цю ведмежу послугу платників, попутно пояснюючи, що у принципі за попереднім договором жодних платежів бути не повинно. Але, якщо все ж таки забудовник отримав гроші від ФФБ або безпосередньо від фізосіб — майбутніх власників квартир, і вони за умовою договору зараховуватимуться в оплату житла, що будується, то це не що інше, як перша подія для ПДВ. Причому називати ці гроші можна як завгодно — і завдатком, і заставою, і авансом, але якщо їх функція за договором платіжна, то…. здрастуй, перша подіє! Що, у принципі, і звучить у висновку свіжого листа ДФСУ від 25.09.2014 р. № 3945/6/99-99-19-03-02-15:
«…якщо умовами договору фінансування будівництва передбачено, що кошти у вигляді забезпечувальних платежів зараховуються в оплату готового новозбудованого житла, то на дату отримання вказаних коштів податкові зобов’язання з ПДВ забудовником не нараховуються за умови, що ці кошти отримані для здійснення операцій з постачання житла (об’єктів житлового фонду), які згідно з підпунктом 197.1.14 пункту 197.1 статті 197 Кодексу звільняються від оподаткування ПДВ»
Таким чином, за викладеною вище логікою податківців (запитання № 1), забудовник не обкладатиме ПДВ заздалегідь отримані суми (чи то гроші від ФФБ, чи то прямо від фізосіб), якщо виконуються умови пільгування згідно з п.п. 197.1.14 ПКУ. Однією з яких, на думку фіскалів, є обов’язкове оформлення правовстановлюючих документів на забудовника. Інакше (коли забудовник не оформляє документи на себе) — на дату отримання зазначених коштів забудовник повинен нарахувати ПДВ за ставкою 20 % як на аванс за перше постачання житла.
Зобразимо зазначене на рисунку (див. на с. 37).
Ось, мабуть, і вся історія нових листів з житлової пільги. Отже, зважуйте, обдумуйте, але головне, більше будуйте!!!
висновки
-
Податківці, як і раніше, вважають, що без оформлення правовстановлюючих документів на забудовника ПДВ-пільги при передачі житла фізособі не буде.
- Забезпечувальні платежі, отримані забудовником, мають обкладатися ПДВ (20 %) за фактом отримання (перша подія), якщо вони не вписуються в умови житлової пільги з ПДВ.
