(066) 87-010-10 Передзвоніть менi
  • У обране
  • Друк
  • Шрифт
  • Колір фону
  • Коментарі 0
  • В розробці
6/11
Податки та бухгалтерський облік
Податки та бухгалтерський облік
Листопад , 2015/№ 91

Оренда нерухомості та мінбаза

Така популярна операція, як оренда, завжди викликала підвищену цікавість. Це й не дивно, адже з нею стикається чи не кожен суб’єкт господарювання. Та й питань вона викликає чимало. Свої тонкощі є і при визначенні мінбази для орендних операцій.

Не вникаючи в усі подробиці обліку орендних операцій в орендодавця (ви їх могли прочитати в тематичному номері «Податки та бухгалтерський облік», 2015, № 89), зауважимо тільки ті моменти, які потрібні для розуміння суті аналізованої проблеми.

Залежно від того, є оренда основною діяльністю чи ні, орендодавець використовує два варіанти відображення доходів:

1. Доходи від реалізації послуг (основна діяльність або здавання в оренду інвестиційної нерухомості). Отримані доходи відображаються за Кт субрах. 703. У такому разі всі прямі витрати акумулюються на дебеті рах. 23, який наприкінці періоду закривається в дебет субрах. 903.

2. Інші операційні доходи (неосновна діяльність). Отримані доходи відображаються за Кт субрах. 713, тоді всі витрати — за дебетом субрах. 949.

Для цілей визначення мінбази треба визначити або собівартість наданих послуг, або ціну придбання таких послуг. Щодо оренди це не так просто, як може здатися на перший погляд.

Основний вид діяльності

Перший варіант — це, по суті, продаж послуг. Заковика тут у тому, що більшість орендодавців об’єкт витрат при калькуляції собівартості визначають у розрізі всього виду діяльності за період (мабуть, виходячи з визначення об’єкта витрат, наведеного в п. 4 П(С)БО 16).

При цьому цілком імовірно, що сума орендної плати за конкретний об’єкт оренди може відрізнятися через ринкову кон’юнктуру. Наприклад, один квадратний метр оренди у більш ходовому місці торговельного центру буде дорожчий, ніж квадратний метр у менш привабливому місці цього самого ж центру.

Але як визначити собівартість орендних послуг* з кожного об’єкта оренди, якщо на рах. 23 витрати акумулюються в цілому за період?

* Зворот «орендні послуги» використовуємо для більшої зрозумілості і виключно в податковому сенсі, адже юридично оренда не є послугою.

Вважаємо, що «загальну» собівартість можна розподілити, наприклад, пропорційно площі, яка здається в оренду. Попереджаємо: ця усереднена «питома» собівартість може призвести до того, що окремі постачання виявляться збитковими (через те що оренда неходових місць коштує недорого), хоча в цілому діяльність є прибутковою.

А це тільки потягне податкові зобов’язання вгору через застосування мінбази

Але якщо ви ведете облік за всіма правилами, можливо, вона вам не так страшна? Адже не менш важливий момент — «наповнення» цієї собівартості. Загальновідомо, що земельні ділянки, будівлі, споруди, розташовані на землі, які утримуються з метою отримання орендних платежів, є інвестиційною нерухомістю ( п. 4 П(С)БО 32). А вона обліковується за одним із двох методів, зазначених у п. 16 П(С)БО 32:

— або за справедливою вартістю (якщо її можна достовірно визначити),

— або за первісною вартістю, зменшеною на суму нарахованої амортизації (якщо справедливу вартість достовірно визначити неможливо).

При першому варіанті (а часто повинен застосовуватися саме він) об’єкт не амортизується. Це на руку орендодавцям, адже собівартість буде очищена від такого важливого елемента витрат, як амортизація, а отже, мінбаза не така вже й страшна для орендодавця.

З іншого боку, оцінка за справедливою вартістю в умовах нестабільного курсу гривні має і свої недоліки (див. статтю «Інвестиційна нерухомість і новий податок на прибуток» / /«Податки та бухгалтерський облік», 2015, № 17, с. 35).

Неосновний вид діяльності

Не менш цікава оренда й у тому випадку, коли вона не є основним видом діяльності.

Мінбаза з постачання послуг в абз. 2 п. 188.1 ПКУ зазначена двічі: один раз орієнтиром виступає вартість придбання «таких послуг», другий — їх собівартість.

У першому випадку конструкція норми така, що в ній ідеться про ціну придбання саме послуг, які продаються (ми не даремно вище виділили фразу «таких послуг»). Але хіба орендодавець купував послуги з оренди? Ні, звичайно! Він поніс певні витрати, пов’язані з наданням об’єкта в оренду (це може бути амортизація, можливо, якісь інші витрати), але це не купівля послуг з оренди.

Інша справа, якби йшлося про суборенду. Тоді дійсно суборендодавець купує послуги з оренди та перепродає їх, а мінбазою виступатиме вартість придбання послуг, що продаються.

Що стосується другого випадку визначення мінбази, то, чітко кажучи, у бухобліку собівартість оренди взагалі не виводиться (згідно з Інструкцією № 291 виробнича собівартість відображається за кредитом рах. 23, а собівартість реалізації — субрах. 903, але ні той ні інший тут не використовується). Хоча економічно орендодавець, звичайно, собівартість розраховує. Можливо, хтось зможе вчепитися за цей нюанс і довести, що мінбазу тут узагалі застосовувати не потрібно.

Однак ми б не радили бути такими оптимістичними. Ми чудово розуміємо, що довести цей висновок податківцям буде дуже складно (хоча б тому, що п. 11 П(С)БО 16, який визначає склад виробничої собівартості продукції (робіт, послуг), ніяк з рахунками бухобліку не пов’язаний, тобто зіграти на формальній назві рахунків і нормах Інструкції № 291 (зокрема, описи рах. 23 і 949) навряд чи вийде).

Тому краще все ж таки не йти на конфлікт. Орендодавцю логічно виділити орендні витрати на окремий субрахунок другого порядку на субрах. 949. І закумульовані на ньому за місяць суми приймати за орієнтир для розрахунку мінбази з ПДВ.

А далі можлива та сама проблема, що й у випадку з основною діяльністю: якщо орендодавець здає декілька приміщень в оренду або передав в оренду тільки частину об’єкта, а частиною користується сам, то

для визначення мінбази за кожним об’єктом логічно розподіляти понесені за місяць витрати пропорційно площі приміщень

Розмір мінбази

Цікаве і «наповнення» витрат орендодавця. Орендодавець може придбавати комунальні послуги, нести витрати на прибирання зданого в оренду об’єкта нерухомості тощо. Чи потрібно їх ураховувати при розрахунку мінбази за орендними послугами?

На наш погляд, тут багато що залежить від умов договору оренди.

Якщо компенсація цих витрат ніяк не виділена (фактично вони покриваються орендною платою), то однозначно потрібно (по суті, говоримо про собівартість оренди, тобто застосовуємо другий з наведених в абз. 2 п. 188.1 ПКУ випадків). Тобто мінбаза складатиметься з амортизації, зарплати і нарахувань на неї працівників, безпосередньо пов’язаних з наданням послуг з оренди, вартості комунальних послуг, прибирання, техобслуговування тощо.

Якщо ж за договором компенсація цих послуг відокремлена від оренди, то і для цілей мінбази вони повинні розглядатися як постачання окремих послуг (тобто застосовуємо перший з наведених в абз. 2 п. 188.1 ПКУ випадків). Тобто власне за орендою мінбаза складатиметься з амортизації, зарплати та нарахувань на неї працівників, безпосередньо пов’язаних з наданням послуг з оренди, можливо, якихось інших прямих витрат. А комунальні, прибирання тощо — це окремі послуги, за якими застосовується своя мінбаза.

висновки

  • Для розрахунку мінбази «загальну» собівартість можна розподілити пропорційно площі, що здається в оренду.

  • Якщо оренда — неосновний вид діяльності, то, чітко кажучи, її собівартість у бухобліку не виводиться. Але не застосовувати мінбазу дуже ризиковано.

  • Якщо орендар компенсує витрати орендодавця (комунальні послуги тощо), то все залежить від умов договору: якщо вони покриваються орендною платою, то вони формують собівартість оренди, якщо сплачуються окремо, то вони повинні розглядатися як постачання окремих послуг.
ПДВ додати теги змінити теги
Додайте свої теги до статті
Розділіть мітки комами. Наприклад: бухгалтерія, форма, відсотки, ПДВ, квартальний звіт. Максимальна кількість 10.
або Закрити
Ваша оцінка врахована! Оцініть статтю :
  • Добре
  • Нормально
  • Погано
Поділитися:
Коментарі до статті