Але спочатку — декілька слів про правове регулювання операції купівлі-продажу землі.
Правове регулювання
Право юридичної особи набувати земельну ділянку для здійснення підприємницької діяльності за договором купівлі-продажу закріплене в п.п. «а» ч. 1 ст. 82 ЗКУ. При цьому земельна ділянка є нерухомою річчю згідно із ч. 1 ст. 181 ЦКУ.
Договір купівлі-продажу земельної ділянки укладається в письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню ( ст. 657 ЦКУ), при його укладенні слід ураховувати вимоги до змісту такого договору, установлені у ст. 132 ЗКУ.
Право власності на земельну ділянку підлягає державній реєстрації і виникає тільки з моменту її проведення
Про це в один голос говорять ЦКУ (ч. 1 ст. 182), ЗКУ (ст. 125) і Закон № 1952* (ч. 2 ст. 3). Порядок державної реєстрації речових прав на нерухоме майно затверджено постановою КМУ від 25.12.2015 р. № 1127.
Слід ураховувати, що підприємство може стати власником земельної ділянки, не укладаючи договір її купівлі-продажу. Адже відповідно до законодавства при придбанні нерухомості право власності на земельну ділянку, на якій така нерухомість розташована, також переходить новому власнику ( ч. 1 ст. 120 ЗКУ, ст. 377 ЦКУ). При цьому об’єкт нерухомості виступає головною річчю, а земельна ділянка — його приналежністю.
У такому разі права на земельну ділянку, так само як і права на нерухомість, що на ній розташована, також підлягають державній реєстрації.
Проте у межах цієї статті на питаннях, пов’язаних з придбанням земельної ділянки разом з нерухомістю, не зупинятимемося. У центрі уваги — земельна ділянка, придбана на підставі окремого договору купівлі-продажу.
Коли відображаємо землю в обліку?
Для відповіді на це запитання нагадаємо, що активами визнаються ресурси, контрольовані підприємством у результаті минулих подій ( ст. 1 Закону України «Про бухгалтерський облік та фінансову звітність в Україні» від 16.07.99 р. № 996-XIV, п. 3 розд. I НП(С)БО 1 «Загальні вимоги до фінансової звітності», затвердженого наказом Мінфіну від 07.02.2013 р. № 73).
Водночас, згідно з п. 6 П(С)БО 7 об’єкт основних засобів визнається активом, якщо існує імовірність того, що підприємство отримає в майбутньому економічні вигоди від його використання і вартість його може бути достовірно визначена. Ті самі критерії щодо запасів установлено в п. 5 П(С)БО 9.
На дату укладення договору купівлі-продажу та підписання акта приймання-передачі земельна ділянка фактично вже перебуває в розпорядженні покупця. Крім того, у цей же момент здійснюється державна реєстрація його прав на таку земельну ділянку (її здійснює нотаріус). А отже, виникає право власності. Тому
земельну ділянку слід відображати в обліку на дату підписання договору купівлі-продажу та складання акта приймання-передачі (додатка до такого договору)
Облік земельної ділянки
Як уже зазначалося раніше, цілі придбання підприємством земельної ділянки можуть бути різні. Від цих цілей залежить спосіб відображення такої земельної ділянки в обліку.
Якщо земельна ділянка придбана з метою перепродажу, вона визнається товаром. Первісною вартістю такої земельної ділянки буде вартість придбання, визначена відповідно до норм п. 9 П(С)БО 9.
Якщо ж мета придбання земельної ділянки інша — вона визнається основним засобом. При цьому як основний засіб земельна ділянка може обліковуватися на рахунку 101 «Земельні ділянки» або рахунку 100 «Інвестиційна нерухомість».
У якому випадку земельна ділянка визнається інвестиційною нерухомістю?
Для відповіді на це запитання звернемося до визначення інвестиційної нерухомості згідно з п. 4 П(С)БО 32. Так, інвестиційна нерухомість — це власні або орендовані на умовах фінансової оренди земельні ділянки, будівлі, споруди, що розташовуються на землі, утримувані з метою отримання орендних платежів та/або збільшення власного капіталу, а не для виробництва та постачання товару, надання послуг, адміністративної мети або продажу в процесі звичайної діяльності.
Тому, якщо земельна ділянка призначена для отримання вигод від збільшення її вартості та/або отримання доходу від оренди, а також якщо призначення такої земельної ділянки ще не визначене, вона визнається інвестиційною нерухомістю.
А земельна ділянка, придбана з метою використання у процесі виробництва та постачання товару, надання послуг, для адміністративної мети, визнається операційною нерухомістю та обліковується на рахунку 101 «Земельні ділянки».
При придбанні земельної ділянки як основного засобу всі витрати, пов’язані з таким придбанням (наприклад, плата за нотаріальне посвідчення договору купівлі-продажу, державну реєстрацію прав тощо), спочатку капіталізуються на рахунку 152 «Придбання (виготовлення) основних засобів», а потім списуються на рахунок обліку основного засобу.
Незалежно від того, визнана земельна ділянка інвестиційною нерухомістю чи нерухомістю операційною, вона зараховується на баланс за первісною вартістю ( п. 7 П(С)БО 7, п. 9 П(С)БО 32).
Правила визначення первісної вартості встановлюються п. 8 П(С)БО 7, а для інвестиційної нерухомості діє ще й п. 10 П(С)БО 32. Утім, первісна вартість земельної ділянки не зміниться залежно від того, буде вона визнана інвестиційною нерухомістю чи просто основним засобом, тому як принципи її формування ідентичні, незважаючи на деякі відмінності у формулюваннях вищезгаданих пунктів П(С)БО.
Земельна ділянка відрізняється від будь-якого іншого основного засобу тим, що її вартість не амортизується
Про це зазначено в п. 22 П(С)БО 7. Причому амортизації не підлягає і земельна ділянка, визнана інвестиційною нерухомістю. Строк корисного використання земельної ділянки не встановлюється.
Введення її в експлуатацію здійснюється на підставі акта приймання-передачі (ф. ОЗ-1 або ф. ОЗСГ-1 — для сільськогосподарських підприємств). Особливістю такого акта приймання-передачі земельної ділянки є те, що дані про амортизаційні відрахування в ньому будуть відсутні.
Податкові наслідки
Пенсійний збір. При купівлі земельної ділянки обов’язок сплати пенсійного збору з купівлі нерухомості не настає. Пояснюється це тим, що земельна ділянка не є нерухомим майном у розумінні Закону України «Про збір на обов’язкове державне пенсійне страхування» від 26.06.97 р. № 400/97-ВР.
Принагідно зазначимо: якщо право власності на земельну ділянку переходить у результаті придбання нерухомості, розташованої на ній, така операція підлягає обкладенню пенсійним збором. Адже предметом договору купівлі-продажу є саме нерухомість. У такому разі з усієї вартості придбання, зазначеної в договорі купівлі-продажу нерухомості, слід сплатити 1 % пенсійного збору.
Податок на прибуток. Операція з придбання земельної ділянки не впливає на фінансовий результат у бухгалтерському обліку, а отже, й на об’єкт обкладення податком на прибуток. Утім, подальша реалізація земельної ділянки, чи то як товару, чи то як необоротного активу, також не призведе до різниць між бухгалтерським фінансовим результатом і об’єктом обкладення податком на прибуток. Крім випадку продажу інвестиційної нерухомості, що обліковується за справедливою вартістю, — тоді необхідно буде врахувати вимоги п. 141.2 ПКУ.
ПДВ. Постачання земельних ділянок звільнене від обкладення ПДВ згідно з п.п. 197.1.21 ПКУ. Винятком є земельні ділянки, продані разом з об’єктами нерухомості, що перебувають на ньому, вартість яких уключена до вартості нерухомості згідно із законодавством.
ПДФО. При придбанні земельної ділянки у фізичної особи підприємство-покупець є податковим агентом щодо доходів, отриманих фізичною особою від такого продажу (див. п. 172.7 ПКУ).
При цьому слід ураховувати норми п. 172.1 ПКУ, згідно з яким дохід, отриманий платником податку від продажу не частіше одного разу протягом одного звітного податкового року житлового будинку, квартири, або їх частини, кімнати, садового (дачного) будинку (уключаючи земельну ділянку, на якій розміщено такі об’єкти, а також господарчо-побутові споруди та будівлі, розміщені на такій земельній ділянці), а також земельної ділянки, що не перевищує норми безоплатної передачі, визначені ст. 121 ЗКУ залежно від її призначення, і за умови перебування такого майна у власності платника більше трьох років*, не обкладається ПДФО.
* Умова перебування земельної ділянки у власності платника більше трьох років не поширюється на майно, отримане в спадщину ( абзац другий п. 172.1 ПКУ).
Дохід, отриманий платником від продажу протягом звітного податкового року більш ніж одного об’єкта нерухомості, зазначеного в п. 172.1 ПКУ, або від продажу об’єкта нерухомості, не зазначеного в п. 172.1 ПКУ, підлягає оподаткуванню за ставкою 5 % бази оподаткування ( п. 172.2 ПКУ).
Зауважте: якщо площа земельної ділянки, що продається, перевищує норми безоплатної передачі, визначені в ст. 121 ЗКУ, до складу оподатковуваного доходу потрапить тільки частина доходу від її продажу, пропорційна частині такого перевищення. Підтверджує це ДФСУ у свіженькому листі від 19.01.2016 р. № 540/П/99-99-17-03-03-14.
Базу оподаткування визначають виходячи з ціни, зазначеної в договорі купівлі-продажу, але не нижче оціночної вартості такого об’єкта, розрахованої органом, уповноваженим здійснювати таку оцінку відповідно до законодавства ( п. 172.3 ПКУ). Тому для визначення бази обкладення ПДФО обов’язково проводиться незалежна експертна оцінка земельної ділянки.
Військовий збір. Як відомо, доходи, що підлягають обкладенню ПДФО, є об’єктом обкладення військовим збором. Тому, якщо операція з придбання земельної ділянки підлягає обкладенню ПДФО, сплатити військовий збір також доведеться.
Нагадаємо, ставка військового збору становить 1,5 %. А застосовувати цю ставку слід до бази оподаткування, визначеної для ПДФО (тобто до вартості за договором купівлі-продажу, але не нижче оціночної вартості).
Єдиний соціальний внесок. Операція купівлі-продажу землі не є об’єктом обкладення єдиним соціальним внеском. Адже, як відомо, ЄСВ нараховують на доходи фізосіб, отримані за трудовим договором, а також у вигляді винагороди за договорами цивільно-правового характеру на виконання робіт (надання послуг).
Земельний податок. Власники земельних ділянок є платниками земельного податку згідно з п. 269.1 ПКУ. Про порядок обкладення земельним податком див. «Податки та бухгалтерський облік», 2016, № 10.
висновки
- Право власності на земельну ділянку настає з дати її державної реєстрації.
- Земельна ділянка, як основний засіб, може обліковуватися на рахунку 101 «Земельні ділянки» або на рахунку 100 «Інвестиційна нерухомість».
- Вартість земельної ділянки не амортизується, а строк корисного використання не встановлюється.
- Операція з постачання земельної ділянки звільнена від обкладення ПДВ згідно з п.п. 197.1.21 ПКУ.
- Суб’єкт господарювання, який придбаває земельну ділянку у фізичної особи, є податковим агентом щодо доходів, отриманих такою фізичною особою від продажу земельної ділянки.
- Власник земельної ділянки є платником земельного податку згідно з п. 269.1 ПКУ.
Документи статті
- ЦКУ — Цивільний кодекс України.
- ЗКУ — Земельний кодекс України.
- ПКУ — Податковий кодекс України.
- П(С)БО 7 — Положення (стандарт) бухгалтерського обліку 7 «Основні засоби», затверджене наказом Мінфіну від 27.04.2000 р. № 92.
- П(С)БО 9 — Положення (стандарт) бухгалтерського обліку 9 «Запаси», затверджене наказом Мінфіну від 02.10.99 р. № 246.
- П(С)БО 32 — Положення (стандарт) бухгалтерського обліку 32 «Інвестиційна нерухомість», затверджене наказом Мінфіну від 02.07.2007 р. № 779.
