Облік придбання права на оренду

нематеріальний актив

У цьому випадку у вас два окремі договори: договір на право оренди нежитлових приміщень і сам договір оренди нежитлових приміщень. Так-от придбання за першим (право на оренду нежитлових приміщень) — це чистої води нематеріальний актив (НМА). З його обліком і розберемося.

Перевірка на критерії НМА

Нематеріальний актив — це немонетарний актив, який не має матеріальної форми і може бути ідентифікований.

Однією з груп нематеріальних активів є група права користування майном, що якраз уключає і право на оренду приміщень ( п. 5 П(С)БО 8 «Нематеріальні активи»). А сам нематеріальний актив, що придбавається, відображають у балансі, якщо ( п. 6 П(С)БО 8):

1) існує імовірність одержання майбутніх економічних вигод, пов’язаних з його використанням;

2) вартість може бути достовірно визначена.

Щоправда, як не крути, доки ви не контролюватимете нематеріальний актив — право на оренду нежитлових приміщень (тобто доти, доки право на оренду не перейде до вас за договором), зарахувати на баланс його ви навряд чи зможете ( п. 2.1 розд. II Методичних рекомендацій з бухобліку НМА, затверджених наказом Мінфіну від 16.11.2009 р. № 1327).

При цьому «строковість» купленого вами права для кваліфікації НМА значення не має.

І перша і друга умова для зарахування на баланс придбаного вами права на оренду приміщень як нематеріального активу у вас виконується

Перша — придбаваючи право на оренду нежитлових приміщень, ви тим самим гарантуєте собі «безпроблемну» їх оренду, і напевно надалі зекономите не тільки на пошуку, а й, можливо, навіть на орендних платежах, отримавши від цього деяку економічну вигоду.

Друга — вартість такого права, судячи з усього, у вас достовірно визначена в самому договорі, хоча й обумовлена деякими особливостями: відстроченням платежу та його індексацією.

А щодо контролю — зазирніть у договір.

Первісна вартість об’єкта

Згідно з п. 10 П(С)БО 8 придбані (створені) нематеріальні активи при постановці на баланс оцінюються за первісною вартістю. Її складові — ціна (вартість) придбання (крім отриманих торговельних знижок), мито, непрямі податки, що не підлягають відшкодуванню, та інші витрати, безпосередньо пов’язані з придбанням і доведенням нематеріального активу до стану, в якому він придатний для використання за призначенням ( п. 11 П(С)БО 8).

Первісна вартість нематеріального активу спочатку «збирається» на субрахунку 154 «Придбання (створення) нематеріальних активів». При введенні об’єкта в господарський оборот списати її слід на субрахунок 122 «Право користування майном».

А тепер про відстрочення платежів та їх індексацію. Орендодавець, який передав вам право на оренду, виставляючи рахунок, повинен зазначити саму суму платежу і окремим рядком розраховану ним суму індексації з урахуванням індексу інфляції. Чи включати таке подорожчання на індекс інфляції до первісної вартості купленого об’єкта нематеріальних активів?

Оплата з урахуванням індексації — це свого роду захист доходів продавця, який погодився на «відстрочення платежу» за право оренди, що передається. Таке подорожчання чергового платежу на індекс інфляції

не призводить до збільшення вартості нематеріального активу — права на оренду

Інакше кажучи, збільшувати на суму індексації первісну вартість вашого вже введеного в оборот об’єкта нематеріальних активів не потрібно.

По-перше, як ми вже зазначили, п. 11 П(С)БО 8 регламентує виключно перелік витрат, що включаються до первісної вартості об’єкта нематеріальних активів до початку його використання (введення в господарський оборот).

Після введення в господарський оборот вартість нематеріального активу може збільшуватися тільки в разі його вдосконалення або переоцінки

Це чітко прописано в пп. 18 і 19 П(С)БО 8.

По-друге, Мінфін (див. лист від 31.07.2009 р. № 31-34000-10-16/20869) у схожій ситуації, коли на дату проведення остаточних розрахунків виникає сумова різниця через прив’язку ціни договору до валюти, рекомендує її визнавати в бухгалтерському обліку іншими операційними витратами (субрахунок 949 «Інші витрати операційної діяльності»).

Як правило, індекс інфляції застосовується до «чистої» плати, тобто тієї, яку сторони встановили при укладенні договору на право оренди. І якщо індекс інфляції вище 100 %, то додатковий платіж слід віднести одразу на витрати звітного періоду (субрахунок 949).

При цьому, ураховуючи «тісний» зв’язок податковоприбуткового обліку з бухгалтерським, думаємо, що податківці приймуть облікову позицію Мінфіну щодо різниць при погашенні зобов’язань за придбані активи і не будуть проти витрат і для цілей обкладення податком на прибуток.

ПДВ-облік

На момент передачі права на об’єкт оренди продавець виписує податкову накладну (ПН) у звичайному порядку. При цьому податкові зобов’язання з ПДВ визначаються виходячи з вартості права оренди, обумовленої в договорі, тобто без урахування індексації. Суму ПДВ з такої податкової накладної після реєстрації її в ЄРПН покупець уключає до податкового кредиту.

Майте на увазі,

на дату отримання кожного щомісячного платежу, у разі його індексації, продавець повинен відкоригувати суму ПДВ у ПН

Адже до бази оподаткування згідно з п. 188.1 ПКУ включаються будь-які суми коштів, що передаються продавцю у зв’язку з компенсацією вартості товарів (у тому числі НМА). Не обкладатимуться ПДВ тільки ті «інфляційні» суми, що сплачуються у зв’язку з порушенням умов договору, але це не наш випадок.

Підставою для коригування буде п. 192.1 ПКУ, що свідчить: якщо після постачання товарів (послуг) здійснюється будь-яка зміна суми компенсації їх вартості, уключаючи наступний за постачанням перегляд цін, суми податкових зобов’язань і податкового кредиту постачальника і покупця підлягають відповідному коригуванню.

Для коригування податкових зобов’язань продавець повинен скласти збільшуючий РК і зареєструвати його в ЄРПН.

Ну і насамкінець декілька слів про амортизацію сформованого вами об’єкта нематеріальних активів.

Амортизація права на оренду

Нарахування амортизації об’єкта нематеріальних активів здійснюється протягом строку його корисного використання. Цей строк установлюється підприємством (у розпорядчому акті) при визнанні цього об’єкта активом (при зарахуванні на баланс).

Об’єктом амортизації буде первісна вартість об’єкта нематеріальних активів за мінусом його ліквідаційної вартості. Проте, як правило, ліквідаційна вартість НМА завжди прирівнюється до нуля ( п. 28 П(С)БО 8). Виняток: якщо є беззастережний обов’язок іншої особи щодо придбання цього права оренди до кінця строку корисного використання, або щодо вашого права оренди існує активний ринок.

Згідно з п. 27 П(С)БО 8 при розрахунку амортизації ви можете використати будь-який з методів, передбачених п. 26 П(С)БО 7 «Основні засоби» для нарахування амортизації основних засобів. Але найбільш ходовий із них — прямолінійний метод.

Нараховувати амортизацію слід щомісячно, починаючи з місяця, наступного за місяцем, в якому об’єкт було введено в господарський оборот ( п. 29 П(С)БО 8).

Суму нарахованої амортизації за об’єктам нематеріального активу слід показати за кредитом субрахунку 133 «Накопичена амортизація нематеріальних активів» у кореспонденції з відповідним рахунком обліку витрат (залежно від напряму використання вашого об’єкта нематеріальних активів).

Розглянемо приклад.

Приклад. Підприємство за договором придбало право на оренду нежитлових приміщень (склади). Вартість такого права в договорі визначено в сумі 36000 грн. (у тому числі ПДВ — 6000 грн.). У тому самому періоді право на оренду введено в господарський оборот. Згідно з умовами договору, оплата відстрочена і проводитиметься з наступного місяця двома рівними платежами (щомісячно) з урахуванням індексації. Сума першого платежу з урахуванням індексації становила 18558 грн.: (поточний індекс інфляції 103,1 % х 18000 грн.)/100. У наступному місяці індекс інфляції становив менше 100 % і сума платежу 18000 грн. не індексувалася.

Облік придбання права на оренду з відстроченням платежу

висновки

• Право на оренду нежитлових приміщень слід ураховувати як нематеріальний актив.
• Вартість такого права підлягає амортизації протягом строку корисного використання.
• Ураховуючи рекомендації Мінфіну, індексація за відстрочення платежу при придбанні права на оренду до первісної вартості створеного об’єкта НМА не включається.