Учет покупки права на аренду

нематериальный актив

В данном случае у вас два отдельных договора: договор на право аренды нежилых помещений и сам договор аренды нежилых помещений. Так вот, покупка по первому (право на аренду нежилых помещений) — это чистой воды нематериальный актив (НМА). С его учетом и разберемся.

Проверка на критерии НМА

Нематериальный актив — это немонетарный актив, который не имеет материальной формы и может быть идентифицирован.

Одной из групп нематериальных активов является группа права пользования имуществом, которая как раз включает в себя и право на аренду помещений ( п. 5 П(С)БУ 8 «Нематериальные активы»). А сам приобретаемый нематериальный актив отражают в балансе, если ( п. 6 П(С)БУ 8):

1) есть вероятность получения будущих экономических выгод, связанных с его использованием;

2) стоимость может быть достоверно определена.

Правда, как ни крути, пока вы не будете контролировать нематериальный актив — право на аренду нежилых помещений (т. е. до тех пор, пока право на аренду не перейдет к вам по договору), зачесть на баланс его вы вряд ли сможете ( п. 2.1 разд. II Методических рекомендаций по бухучету НМА, утвержденных приказом Минфина от 16.11.2009 г. № 1327).

При этом «срочность» купленного вами права для квалификации нематериальным активом значения не имеет.

И первое, и второе условие для зачисления на баланс купленного вами права на аренду помещений как нематериального актива у вас выполняется

Первое — приобретая право на аренду нежилых помещений, вы тем самым гарантируете себе «беспроблемную» их аренду и наверняка в дальнейшем сэкономите не только на поиске, но и, может быть, даже на арендных платежах, получив от этого некую экономическую выгоду.

Второе — стоимость такого права, судя по всему, у вас достоверно определена в самом договоре, хотя и обусловлена некоторыми особенностями: отсрочкой платежа и его индексацией.

А насчет контроля загляните в договор.

Первоначальная стоимость объекта

Согласно п. 10 П(С)БУ 8 приобретенные (созданные) нематериальные активы при постановке на баланс оцениваются по первоначальной стоимости. Ее составляющие — цена (стоимость) приобретения (кроме полученных торговых скидок), пошлина, косвенные налоги, не подлежащие возмещению, и прочие расходы, непосредственно связанные с приобретением и доведением нематериального актива до состояния, в котором он пригоден для использования по назначению ( п. 11 П(С)БУ 8).

Первоначальная стоимость нематериального актива сначала «собирается» на субсчете 154 «Приобретение (создание) нематериальных активов». При вводе объекта в хозяйственный оборот списать ее следует на субсчет 122 «Право пользования имуществом».

А теперь об отсрочке платежей и их индексации. Арендодатель, передавший вам право на аренду, выставляя счет, должен указать саму сумму платежа и отдельной строкой рассчитанную им сумму индексации с учетом индекса инфляции. Включать ли такое удорожание на индекс инфляции в первоначальную стоимость купленного объекта нематериальных активов?

Оплата с учетом индексации — это своего рода защита доходов продавца, согласившегося на «отсрочку платежа» за передаваемое право аренды. Такое удорожание очередного платежа на индекс инфляции

не приводит к увеличению стоимости нематериального актива — права на аренду

Другими словами, дополнять на сумму индексации первоначальную стоимость вашего уже введенного в оборот объекта нематериальных активов не нужно.

Во-первых, как мы уже сказали, п. 11 П(С)БУ 8 регламентирует исключительно перечень расходов, которые включаются в первоначальную стоимость объекта нематериальных активов до начала его использования (ввода в хозяйственный оборот).

После ввода в хозяйственный оборот стоимость нематериального актива может увеличиваться только в случае его усовершенствования либо переоценки

Это четко прописано в пп. 18 и 19 П(С)БУ 8.

Во-вторых, Минфин (см. письмо от 31.07.2009 г. № 31-34000-10-16/20869) в похожей ситуации, когда на дату проведения окончательных расчетов возникает суммовая разница из-за привязки цены договора к валюте, рекомендует ее признавать в бухгалтерском учете прочими операционными расходами (субсчет 949 «Прочие расходы операционной деятельности»).

Как правило, индекс инфляции применяется к «чистой» плате, т. е. той, которую стороны установили при заключении договора на право аренды. И если индекс инфляции выше 100 %, то дополнительный платеж следует отнести сразу на расходы отчетного периода (субсчет 949).

При этом, учитывая «плотную» связь налоговоприбыльного учета с бухгалтерским, думаем, что налоговики примут учетную позицию Минфина по разницам при погашении обязательств за приобретенные активы и не будут против расходов и для целей обложения налогом на прибыль.

НДС-учет

На момент передачи права на объект аренды продавец выписывает налоговую накладную (НН) в обычном порядке. При этом налоговые обязательства по НДС определяются исходя из стоимости права аренды, обусловленного в договоре, т. е. без учета индексации. Сумму НДС из такой налоговой накладной после регистрации ее в ЕРНН покупатель включает в налоговый кредит.

Учтите:

на дату получения каждого ежемесячного платежа, в случае его индексации, продавец должен откорректировать сумму НДС в НН

Ведь в базу налогообложения согласно п. 188.1 НКУ включаются любые суммы средств, которые передаются продавцу в связи с компенсацией стоимости товаров (в том числе НМА). Не будут облагаться НДС только те «инфляционные» суммы, которые уплачиваются в связи с нарушением условий договора, но это не наш случай.

Основанием для корректировки будет п. 192.1 НКУ, который гласит: если после поставки товаров (услуг) осуществляется любое изменение суммы компенсации их стоимости, включая следующий за поставкой пересмотр цен, суммы налоговых обязательств и налогового кредита поставщика и покупателя подлежат соответствующей корректировке.

Для корректировки налоговых обязательств продавец должен составить увеличивающий РК и зарегистрировать его в ЕРНН.

Ну и в заключение пару слов об амортизации сформированного вами объекта нематериальных активов.

Амортизация права на аренду

Начисление амортизации объекта нематериальных активов осуществляется в течение срока его полезного использования. Этот срок устанавливается предприятием (в распорядительном акте) при признании этого объекта активом (при зачислении на баланс).

Объектом амортизации будет первоначальная стоимость объекта нематериальных активов за минусом его ликвидационной стоимости. Однако, как правило, ликвидационная стоимость НМА всегда приравнивается к нулю ( п. 28 П(С)БУ 8). Исключение: если есть безоговорочная обязанность другого лица по покупке этого права аренды до конца срока полезного использования либо в отношении вашего права аренды существует активный рынок.

Согласно п. 27 П(С)БУ 8 при расчете амортизации вы можете использовать любой из методов, предусмотренных п. 26 П(С)БУ 7 «Основные средства» для начисления амортизации основных средств. Но самый ходовой из них — прямолинейный метод.

Начислять амортизацию следует ежемесячно, начиная с месяца, следующего за месяцем, в котором объект введен в хозяйственный оборот ( п. 29 П(С)БУ 8).

Сумму начисленной амортизации по объекту нематериального актива следует показать по кредиту субсчета 133 «Накопленная амортизация нематериальных активов» в корреспонденции с соответствующим счетом учета расходов (в зависимости от направления использования вашего объекта нематериальных активов).

Рассмотрим пример.

Пример. Предприятие по договору приобрело право на аренду нежилых помещений (склады). Стоимость такого права в договоре определена в сумме 36000 грн. (в том числе НДС — 6000 грн.). В том же периоде право на аренду введено в хозяйственный оборот. Согласно условиям договора оплата отсрочена и будет производиться со следующего месяца двумя равными платежами (ежемесячно) с учетом индексации. Сумма первого платежа с учетом индексации составила 18558 грн.: (текущий индекс инфляции 103,1 % х 18000 грн.)/ 100. В следующем месяце индекс инфляции составил менее 100 % и сумма платежа 18000 грн. не индексировалась.

Учет покупки права на аренду с отсрочкой платежа

выводы

• Право на аренду нежилых помещений следует учитывать как нематериальный актив.
• Стоимость такого права подлежит амортизации в течение срока полезного использования.
• Учитывая рекомендации Минфина, индексация за отсрочку платежа при покупке права на аренду в первоначальную стоимость созданного объекта НМА не включается.