Відповідь залежить від того, як директор/ФОП на ЄП — орендодавець планує використовувати інші площі своїх нежитлових приміщень. Тобто ті, що понад площі, які плануються під передачу в оренду.
Нагадаємо, що відома обмежувальна норма — п.п. 291.5.3 ПКУ — забороняє вашому ФОП на ЄП третьої групи залишатися на спрощенці, якщо він здає в оренду нежитлові приміщення (споруди, будівлі) та/або їх частини, загальна площа яких перевищує 300 квадратних метрів.
Може здатися, що якщо загальна площа нежитлового приміщення перевищує 300 кв. м, то ФОП на ЄП не можна здавати в оренду жодну його частину (частини). Але насправді податківці лояльніше трактують п.п. 291.5.3 ПКУ. ☺ Якщо говорити конкретно, то у вашого ФОП на ЄП третьої групи є всього два варіанти, з якими податківці погоджуються.
Перший. В оренду він здає виключно «підлімітні» 300 кв. м, а «понадлімітна» площа нежитлового приміщення в оренду не здається (цей варіант прямо дозволено в 107.12 БЗ). Зрозуміло, «понадлімітні» площі можуть або простоювати, або використовуватися в іншій власній підприємницькій діяльності (за іншими кодами КВЕД), або в особистих цілях такого ФОП.
Головне — «паралельно» з передачею в оренду «підлімітних» площ «понадлімітні» не можна: ані здавати в оренду від імені цього ФОП/директора як звичайної фізособи, ані передавати кому-небудь чи то в безоплатне користування, чи то в позику (див. «Податки та бухгалтерський облік», 2016, № 17, с. 40).
Другий. Директор, він же ФОП на ЄП, видаляє «орендний» код КВЕД 68.20:
— зі своїх відомостей у ЄДР. Щоб це зробити, подають реєстратору форму 11, затверджену наказом Мін’юсту від 18.11.2016 р. № 3268/5, із заповненою відповідним чином табличкою розділу 6;
— з відомостей у Реєстрі платників ЄП. Для цього не пізніше 20 числа місяця, що настає за внесенням цих змін до ЄДР, подають податківцям Заяву про застосування спрощеної системи оподаткування за формою, затвердженою наказом Мінфіну від 20.12.2011 р. № 1675, з відміткою у графі 5.3* (див. п. 298.5 ПКУ).
* Згідно з 107.12 БЗ цю Заяву можна додати до ЄП-декларації за квартал, в якому з ЄДР було виключено код КВЕД.
При цьому ФОП на ЄП може спокійно продовжувати займатися всіма іншими видами підприємницької діяльності, а переконавшись у виключенні «орендного» коду, має право почати здавати в оренду всі свої нежитлові приміщення — увага! — без обмеження їх площі, але тільки від імені звичайної фізособи, а не ФОП. Із цим варіантом фіскали погоджуються в 107.12 БЗ.
Так, при цьому варіанті фізособа-директор втрачатиме на сплаті ПДФО + ВЗ (тобто 19,5 %) з орендного доходу, однак зможе легально отримувати такий дохід не тільки з 300 кв. м, а з усіх своїх площ!
Що стосується директорського статусу цього ФОП на ЄП — орендодавця.
Якщо сторонами договору оренди нежитлового приміщення виступають, з одного боку, фізособа (неважливо, у статусі ФОП чи ні), а з іншого — підприємство, яким він управляє, то на підписання такого договору від імені підприємства краще уповноважити не самого директора, а кого-небудь іншого. Річ у тім, що ст. 238 ЦКУ в такій ситуації забороняє директору (як представнику підприємства) укладати від імені останнього правочин у своїх інтересах (як ФОП або як фізособи). Утім, якщо такий правочин буде згодом ухвалений, скажімо, загальними зборами ТОВ, то на підставі ч. 2 ст. 241 ЦКУ проблем із ним не буде.
