Дохід фізособи від здавання нерухомості в оренду включається до складу його оподатковуваного доходу на підставі п.п. 164.2.5 ПКУ. А ось спеціальні правила утримання і сплати ПДФО в цьому випадку встановлює п.п. 170.1.2 ПКУ*. Давайте згадаємо основні правила оподаткування таких доходів.
* У цій статті ми говоримо виключно про оренду нерухомого майна, відмінного від земельної ділянки.
Загальні правила сплати ПДФО і ВЗ
Найперше, що треба запам’ятати:
якщо підприємство орендує нерухоме майно у фізичної особи, то саме воно є податковим агентом при виплаті «орендного» доходу (абзац перший п.п. 170.1.2 ПКУ)
Тобто якщо ви уклали договір оренди приміщення з фізичною особою, то саме ви повинні:
(а) утримати і сплатити до бюджету ПДФО за ставкою 18 % (п. 167.1 ПКУ). Зауважте! Сплачувати податок треба в день безготівкового перерахування орендної плати вашому орендодавцеві (п.п. 168.1.2 ПКУ). Якщо ж ви виплачуєте орендну плату «по-старому» — готівкою з каси підприємства — тоді ПДФО потрібно перерахувати до бюджету протягом трьох банківських днів з дня, що настає за днем виплати доходу (п.п. 168.1.4 ПКУ). Ну і нарешті, якщо ви нараховуєте, але не виплачуєте орендну плату, тоді не забудьте утримати і сплатити ПДФО не пізніше 30 днів, що настають за місяцем нарахування доходу (п.п. 168.1.5 ПКУ).
(б) утримати із суми орендного платежу ВЗ за ставкою 1,5 % (п.п. 1.3 п. 161 підрозд. 10 розд. ХХ ПКУ). Строки сплати ВЗ і ПДФО збігаються;
(в) відобразити «орендний» дохід фізичної особи, а також суми утриманих і перерахованих з нього ПДФО і ВЗ у Податковому розрахунку за формою № 1ДФ. У розділі I цього звіту суму доходу та утриманого ПДФО показують з ознакою доходу «106». І звісно ж, суму орендної плати потрібно показати в рядку «Військовий збір» розділу II Звіту.
Ну й декілька слів про ЄСВ. Не секрет, що винагорода за ЦП-договором включається до бази нарахування внеску лише у тому випадку, якщо цей договір передбачає виконання робіт або надання послуг. За договором оренди нерухомості не відбувається ні того, ні іншого. Тому
сума орендної плати не є об’єктом нарахування ЄСВ
Такої ж думки дотримуються як податківці (див. консультацію в категорії 301.03 БЗ), так і фахівці ПФУ (див. лист ПФУ від 11.03.2013 р. № 6211/03-20).
Із загальними правилами оподаткування орендної плати фізичній особі ми з вами розібралися. А тепер найцікавіше: як визначити об’єкт оподаткування ПДФО в цьому випадку?
Об’єкт оподаткування
Про це розповідає абзац другий п.п. 170.1.2 ПКУ. Тут йдеться, що при нарахуванні доходу від надання в оренду нерухомості об’єкт оподаткування визначається виходячи з розміру орендної плати, зазначеної в договорі оренди, але не менше мінімальної суми орендного платежу за повний або не повний місяць оренди.
Мінімальну суму орендного платежу визначають за Методикою № 1253 за допомогою формули (п. 3 цієї Методики):
П = З х Р,
де П — мінімальна сума орендного платежу за нерухоме майно, грн.;
З — загальна площа орендованого нерухомого майна, кв. м;
Р — мінімальна вартість місячної оренди 1 кв. м загальної площі нерухомого майна з урахуванням його місцезнаходження, інших функціональних і якісних показників, грн.
У свою чергу, показник мінімальної вартості місячної оренди 1 кв. м загальної площі нерухомого майна (Р) установлюють органи місцевого самоврядування села, селища, міста, об’єднаної територіальної громади, на території яких розташовано майно, що здається в оренду, і оприлюднюють способом, доступним для жителів територіальної громади, до 1 січня звітного податкового року.
Для довідки! На сьогодні рішення про встановлення мінімальної вартості місячної оренди 1 кв. м були прийняті багатьма міськими, сільськими і селищними радами, у тому числі, міськими радами Києва, Дніпра, Миколаєва, Сум, Чернівців, Чернігова, Івано-Франківська, Ужгороду тощо.
Якщо орган місцевого самоврядування не визначив мінімальну вартість оренди 1 кв. м або визначив, але не оприлюднив до початку звітного (податкового) року, об’єкт оподаткування ПДФО і ВЗ орендар визначає виходячи з розміру орендної плати, передбаченого в договорі.
Отже, що виходить? Для того щоб правильно утримати ПДФО з суми «орендного» доходу особи-орендодавця, вам передусім треба з’ясувати: чи встановив орган місцевого самоврядування за місцерозташуванням орендованого майна такий показник, як мінімальна вартість місячної оренди 1 кв. м. Знайти цю інформацію ви можете або на офіційному сайті органу місцевої ради, або звернувшись туди особисто.
Якщо мінімальна вартість оренди не встановлена або не оприлюднена до 1 січня звітного року, тоді усе просто: утримуємо ПДФО і ВЗ із суми, зазначеної в договорі оренди
Якщо ж органи місцевого самоврядування встановили мінімальну вартість 1 кв. м, тоді ПДФО (ВЗ) доведеться утримати з найбільшої із двох сум:
— орендної плати за договором
або
— мінімальної суми орендного платежу, розрахованої за формулою з Методики № 1253.
Виходить, що при укладенні договору оренди ви зі своїм орендодавцем можете погодити будь-яку суму орендної плати. Проте ПДФО все одно доведеться сплатити із суми не менше, ніж сума мінімального орендного платежу.
висновки
- Податковим агентом при виплаті «орендного» доходу фізособі-орендодавцю є підприємство-орендар.
- Дохід особи-орендодавця від здавання нерухомості в оренду включається до його оподатковуваного доходу і з нього утримують ПДФО за ставкою 18 % і ВЗ за ставкою 1,5 %.
- Об'єкт оподаткування ПДФО при виплаті «орендного» доходу визначають виходячи з суми орендної плати, але не менше мінімальної суми орендного платежу за повний чи неповний місяць оренди.
- У Податковому розрахунку за формою № 1ДФ дохід фізичної особи від здавання в оренду нерухомого майна показують з ознакою доходу «106».
- «Орендний» дохід фізичної особи не включається до бази для нарахування ЄСВ.
