Податки, які слід сплатити
Платник ЄП групи 3, який продає нежитлову нерухомість, має сплатити із доходу, отриманого від її продажу, лише ЄП. Інших податків чи зборів сплачувати він не буде.
Дехто може сказати, а як же пенсійний збір з операцій купівлі-продажу нерухомого майна? Цей збір продавця не зачепить. Його сплачують лише підприємства, установи, організації та фізичні особи, які придбавають нерухоме майно (п. 151 Порядку сплати збору, затвердженого постановою КМУ від 03.11.98 р. № 1740).
Отже, головне при продажу нерухомості — вірно оподаткувати отриманий дохід ЄП. Як це зробити, поговоримо далі.
Оподаткований дохід
Нагадаємо, що нежитлова нерухомість за своїми характеристиками є основним засобом (ОЗ). А тому визначати розмір оподатковуваного доходу, отриманого від продажу такого активу, платник ЄП буде не за загальними правилами, а за спецправилами, прописаними у п. 292.2 ПКУ.
В ньому, зокрема, говориться, що:
1) при продажу нових ОЗ, а також об’єктів, строк використання яких від дня введення в експлуатацію не перевищив 12 місяців, під оподаткування потрапить вся виручка, яка надійшла на рахунок продавця;
2) при відчуженні (продажу) об’єктів ОЗ, які використовувалися на підприємстві більше 12 календарних місяців з дня введення в експлуатацію, до оподатковуваного доходу включається лише різниця між сумою коштів (виручкою), отриманою від продажу таких ОЗ, та залишковою балансовою вартістю ОЗ, що склалася на день продажу.
В нашому випадку мова іде про продаж ОЗ, строк використання якого перевищує 12 місяців (експлуатували 5 років). Тому
щоб визначити дохід, який оподатковується ЄП, платник ЄП має відняти від виручки, отриманої від реалізації такої нерухомості, її залишкову вартість
Визначати залишкову вартість ОЗ платник ЄП має за даними бухобліку, тобто опиратися на правила, прописані у П(С)БО 7 «Основні засоби». На цьому наполягають і податківці (див. лист від 14.07.2017 р. № 1186/6/99-99-12-02-03-15/ІПК).
Звертаємо увагу: в абзаці другому п. 292.2 ПКУ сказано, що визначати залишкову вартість, на яку платник ЄП має зменшити отриману виручку від продажу ОЗ, потрібно на день продажу такого ОЗ.
Водночас, як ви напевно знаєте, нарахування амортизації здійснюють щомісячно (п. 29 П(С)БО 7), а не щодня. При цьому нараховувати амортизацію при вибутті ОЗ в загальному випадку припиняють з місяця, наступного за місяцем вибуття об’єкта (абзац четвертий п. 29 П(С)БО 7).
Тобто визначити залишкову вартість об’єкта ОЗ (нежитлової нерухомості) на день його продажу практично неможливо. Тому вважаємо, що
для визначення суми оподатковуваного доходу платнику ЄП групи 3 слід брати залишкову вартість об’єкта на кінець місяця його передачі
Тобто з урахуванням амортизації в останньому місяці використання ОЗ.
Зауважимо: також є випадки, коли підприємство-єдиноподатник заздалегідь, до місяця фактичного продажу ОЗ, переводить об’єкт ОЗ (нерухомість) до складу необоротних активів, утримуваних для продажу (проводками Дт 276 — Кт 10, Дт 10 — Кт 13). Так роблять тоді, коли об’єкт ОЗ, що реалізується, відповідає критеріям, вказаним у п. 1 розд. ІІ П(С)БО 27 «Необоротні активи, утримувані для продажу, та припинена діяльність».
Якщо платник ЄП зробив таке переведення до місяця продажу нерухомості, то нараховувати амортизацію він припинив раніше місяця реалізації такого об’єкта. Адже відповідно до п. 6 розд. ІІ П(С)БО 27 після переведення ОЗ до активів, утримуваних для продажу, амортизацію не нараховують. Тому як залишкову вартість ОЗ для розрахунку оподатковуваного доходу беруть балансову вартість активу, що обліковується як актив, який утримується для продажу.
Також варто враховувати, що коли весь обсяг виручки за продану нерухомість надійшов в один день, то визначити суму оподатковуваного доходу просто. Але на практиці бувають випадки, коли за проданий об’єкт кошти надходять не в один момент, а поступово (поетапно) протягом декількох днів чи навіть місяців, в тому числі і в різних кварталах. Якщо так відбувається, то у платника ЄП виникає запитання: як визначити в цьому випадку оподаткований дохід від продажу ОЗ, що використовувався більше 12 місяців?
Фіскали відповідають (108.01.02 БЗ): визначати розмір оподатковуваного доходу при частковій (поетапній) оплаті за ОЗ слід на кожну дату надходження коштів. Для цього
визначають позитивну різницю між отриманою сумою виручки (частиною договірної вартості) та добутком залишкової балансової вартості ОЗ і результатом ділення цієї частини на договірну вартість такого активу
До відома! Так визначати розмір оподатковуваного доходу слід лише у випадку, коли часткова оплата відбувається за ОЗ, що використовував продавець більше року. Якщо ОЗ використовувався перед продажем менше року, то в дохід і при частковій оплаті потрапляє вся сума виручки, що надійшла, а тому проблем бути не повинно.
Нараховуємо ЄП
Як сказано у запитанні, об’єкт було продано у січні і вся виручка у сумі 9 млн грн. надійшла на рахунок протягом цього місця. Тому оподаткувати ЄП слід дохід у сумі 6,5 млн грн. (9 млн грн - 2,5 млн грн.). Але таким чином платник ЄП зможе лише визначити розмір доходу, який оподатковується ЄП.
А треба ще нарахувати суму податку до сплати.
Проблем з розрахунком не було б, як би платник ЄП отримав дохід в межах дозволеної 5-мільйонної межі. Тоді щоб нарахувати податкові зобов’язання з ЄП, йому слід було б просто помножити суму оподатковуваного доходу на ставку податку. Для платників ЄП групи 3 без ПДВ її розмір складає 5 % (п. 293.3 ПКУ).
Якщо ж розмір доходу перевищує вказану межу, то платник ЄП групи 3 зобов’язаний:
— перейти на загальну систему оподаткування (п.п. 3 п.п. 298.2.3 та п.п. 3 п. 293.8 ПКУ). Про це читайте нижче;
— суму перевищення допустимого обсягу доходу оподаткувати ЄП із застосуванням подвійного розміру ставки ЄП (п.п. 1 п. 293.5 та п.п. 3 п. 298.8 ПКУ).
Як видно з нашого розрахунку, у платника ЄП до оподатковуваного доходу при продажу нежитлової нерухомості потрапляє 6,5 млн грн. А це на 1,5 млн грн. більше, ніж допустима межа.
Тому юрособа лише 5 млн із отриманих 6,5 млн від продажу оподатковує за ставкою 5 % (ставкою для платників групи 3 ЄП без ПДВ), а решту — 1,5 млн (6,5 млн - 5 млн) — за ставкою 10 % (5 % х 2). За підвищеною ставкою ЄП слід оподатковувати також інші доходи, що єдинник-порушник отримає після продажу такого об’єкта.
Отримані доходи, що перевищують допустимі обсяги доходу та оподатковуються за подвійною ставкою, відображаються окремо у податковій декларації за звітний період, у якому відбулося таке перевищення. Для вас це буде декларація за І квартал 2019 року.
Єдиний податок, нарахований на перевищення обсягу доходу, як і в граничних межах, сплачується протягом 10 календарних днів після граничного строку подання податкової декларації за податковий (звітний) квартал.
Наслідки порушення
Покидаємо ЄП. Якщо платник ЄП групи 3 від здійснення операцій (у тому числі однієї, як у нашому випадку) отримав дохід, що перевищує 5 млн грн., то він порушив одну з головних умов, яка дає йому право перебувати на ЄП. А отже, він має перейти на загальну систему оподаткування з першого числа місяця, наступного за податковим (звітним) кварталом, у якому відбулося таке перевищення (п.п. 3 п. 298.2.3 ПКУ).
Заява про відмову від спрощеної системи в такому випадку подається не пізніше 20 числа місяця, наступного за календарним кварталом, у якому допущено перевищення обсягу доходу (п.п. 3 п. 293.8 ПКУ).
У нашому випадку операція з продажу нерухомості, яка призвела до порушення 5 млн межі, відбулася у січні 2019 року, отже платник ЄП, який її здійснив, має перейти на загальну систему оподаткування з 01.04.2019 р. Заяву слід подати не пізніше 19.04.2019 р.
До відома! Якщо ви Заяву на відмову не подали, фіскали все одно виключать вас із єдиноподаткового Реєстру з 01.04.2019 р. на підставі п.п. 3 п. 299.10 ПКУ.
При цьому слід враховувати, що
платник ЄП, який протягом певного кварталу (в нашому випадку — I кварталу 2019 року) перевищив граничний обсяг доходу, все одно до кінця такого кварталу залишається платником ЄП
Усі правила перебування на ЄП, крім розміру ставки ЄП (із суми перевищення граничного доходу він буде сплачувати ЄП за подвійною ставкою), для нього діятимуть до кінця такого кварталу, в тому числі і ті, що передбачені п. 181.1 ПКУ.
Нагадаємо: ця норма захищає платників ЄП груп 1–3 від обов’язкової ПДВ-реєстрації, навіть якщо у таких платників обсяг постачання протягом останніх 12 календарних місяців перевищить дозволену межу в 1 млн грн.
Тобто оскільки платник ЄП протягом І кварталу 2019 року перебуватиме у безПДВшній групі ЄП, то до кінця цього кварталу йому реєструватися платником ПДВ не потрібно. А от з початку ІІ кварталу на нього чекатимуть і загальна система, і ПДВ.
Стаємо платником ПДВ. У нашому випадку юрособа, яка у січні 2019 року продала ОЗ за 9 млн грн. і переходить на загальну систему з 01.04.2019 р., має з цієї дати зареєструватися платником ПДВ.
Для цього вона може скористатися:
— або процедурою обов’язкової реєстрації платником ПДВ, прописаною у п. 183.4 ПКУ. Тобто подати реєстраційну заяву про реєстрацію платником ПДВ не пізніше 10 числа першого календарного місяця, в якому здійснено перехід на сплату інших податків і зборів (не пізніше 10.04.2019 р.). І з дати внесення її до Реєстру платників ПДВ починати повноцінне ПДВ-життя;
— або процедурою добровільної реєстрації платником ПДВ, прописаною у пп. 182.1 та 183.3 ПКУ. Для цього юрособі слід подати реєстраційну заяву не пізніше ніж за 20 календарних днів до початку податкового періоду, з якого вона вважатиметься платником податку (не пізніше 11.03.2019 р.).
Якщо ви скористаєтесь процедурою добровільної реєстрації платником ПДВ, то можете вибрати бажану дату реєстрації платником ПДВ. Нею може бути 01.04.2019 р. Так чинити вигідно тим, хто уже з початку ІІ кварталу бажає проводити операції і без проблем нараховувати податкові зобов’язання та отримувати право на податковий кредит.
Податок на нерухомість
Крім поганих новин для юрособи, яка продала нерухомість, є і відносно гарна. Юрособа, яка продала нерухомість у січні 2019 року (в будь-який із днів цього місця), у 2019 році вже не буде сплачувати за неї податок на нерухоме майно і взагалі про такий об’єкт у декларації з нерухомого майна не згадуватиме. Річ у тім, що відповідно до п.п. 266.8.1 ПКУ, у разі переходу права власності на об’єкт оподаткування від одного власника до іншого протягом календарного року податок обчислюється для попереднього власника за період з 1 січня цього року до початку того місяця, в якому припинилося право власності на зазначений об’єкт оподаткування.
Враховуючи це, на наш погляд, якщо у платника ЄП ця нерухомість була єдиним об’єктом нерухомості, то і декларацію на 2019 рік подавати не потрібно. Хоча слід пам’ятати, що на практиці місцеві фіскали інколи вважають інакше. На їхню думку, оскільки на 1 січня об’єкт нерухомості перебував у власності юрособи, то у декларації інформацію про нього відобразити потрібно. А потім після закінчення граничного строку подання річної декларації, щоб не сплачувати нарахований податок, слід подати уточнюючу декларацію і обнулити дані річної декларації.
На наш погляд, такий висновок помилковий. Річ у тім, що відповідно до п. 49.2 ПКУ за відсутності у звітному періоді об’єкта оподаткування та показників, які треба задекларувати, платник може не навантажувати себе поданням порожньої податкової звітності. В нашому випадку ідеться саме про цю ситуацію.
Судіть самі. У випадку, коли юрособа продає нерухомість у січні, у неї зникає об’єкт оподаткування з податку на нерухомість, який слід задекларувати на відповідний рік (податок з початку року сплачує покупець), і одночасно зникають до граничної дати подання декларації показники для декларування.
Цей висновок непрямо підтвердили і фіскали (див. БЗ 106.07). Вони, зокрема, зазначають: якщо перехід права власності на новостворений (нововведений) об’єкт оподаткування відбувся до 20 лютого, а звітну декларацію вже подали, то до закінчення граничного терміну її подання слід подати декларацію з типом «Звітна нова». Ну а якщо не встигли подати звітну декларацію до того, як об’єкт вибув, то ані про звітну нову, ані про уточнюючу мова вже не йде.
Водночас оскільки прямих роз’яснень, в яких би фіскали дозволяли не подавати декларації при продажу об’єкта нерухомості у січні, немає, то юрособам, які не хочуть сперечатися з фіскалами, радимо:
1) або подати звітну декларацію і потім обнулити її шляхом подання уточнюючої декларації. Тобто дотриматися думки місцевих контролерів;
2) або просто подати нульову декларацію. Для цього при заповненні річної декларації вам слід:
— або застосувати ставку податку 0 %. Так треба було чинити при поданні старої форми декларації, тобто у редакції наказу Мінфіну від 10.04.2015 р. № 408. Її подавали на 2019 рік востаннє;
— або вказати у декларації, що протягом року юрособа буде користуватися нерухомістю 0 місяців. Так заповнювати слід нову форму декларації, тобто у редакції наказу Мінфіну від 15.11.2018 р. № 897. Саме за цією формою слід буде звітувати на 2020 рік.
Якщо так заповнити декларацію, то розмір податку буде дорівнювати нулю. А отже вас не зможуть покарати за несвоєчасне подання декларації і не доведеться морочитися з уточненням задекларованої суми податку при поданні річної декларації.
висновки
- При продажу платником ЄП нерухомості йому слід вірно оподаткувати отриманий дохід ЄП, жодних додаткових податків сплачувати не потрібно.
- Оподатковуваним доходом для єдинника, який продав нерухомість, що використовувалася більше року, є різниця між розміром виручки, отриманої від реалізації такої нерухомості, та її залишковою вартістю.
- Якщо після продажу нерухомості єдинник групи 3 отримає оподатковуваний дохід у сумі більшій ніж 5 млн грн. (більше ніж граничний дозволений дохід), то він зобов’язаний перейти на загальну систему оподаткування, а з суми перевищення сплатити ЄП за подвійною ставкою.
