Поточний ремонт провів орендодавець: як обліковувати?

Войтенко Тетяна, податковий експерт
Податки & бухоблік Жовтень, 2019/№ 84
В обраному У обране
Друк
Підприємство здає власні приміщення в оренду. На якому рахунку обліковувати витрати орендодавця на поточний ремонт майна, яке перебуває в оренді? Чи треба про це прописувати в обліковій політиці? Давайте обговоримо цю проблему.

Правовий аспект

Хто повинен ремонтувати передані в оренду приміщення — орендар чи орендодавець?

Звернемося до ст. 776 ЦКУ. За її нормами:

поточний ремонт проводить орендар за свій рахунок, якщо інше не встановлено законом або договором (ч. 1). Тобто сторони можуть відхилитися від загального правила і на свій лад розподілити обов’язки з проведення поточного ремонту;

капітальний ремонт — це обов’язок орендодавця (ч. 2). Тобто навіть якщо в договорі це не прописано, за умовчанням проводити капремонт все одно повинен за свій рахунок орендодавець.

Хоча сторони за угодою між собою мають право по-іншому розподілити обов’язки з проведення капремонту. Так, у договорі вони можуть передбачити, що капремонт — це обов’язок орендаря. Там же вони повинні врегулювати порядок компенсації таких витрат.

Якщо орендодавець, який зобов’язаний проводити капремонт, не робив його і це перешкоджає використанню приміщення за призначенням і умовами договору, орендар може (ч. 3 ст. 776 ЦКУ):

1) сам відремонтувати приміщення і зарахувати вартість капремонту в рахунок орендної плати або вимагати відшкодувати понесені витрати;

2) вимагати дострокового розірвання договору та відшкодування збитків.

Тобто за умовчанням поточний ремонт проводить орендар, а капітальний — орендодавець (за свій рахунок). Відступити від цих правил можна. Але хто саме і за чий рахунок проводитиме який ремонт, повинно бути чітко прописано в договорі.

Тож

обов’язок проводити поточний ремонт цілком може бути покладений на орендодавця

Як йому обліковувати понесені витрати?

Бухоблік ремонту об’єкта оренди

Якщо об’єкт оренди ремонтує безпосередньо сам орендодавець, то жодних особливостей бухобліку таких операцій немає. Для нього ці заходи — звичайний ремонт власних основних засобів (ОЗ).

Облік таких операцій орендодавець здійснює залежно від того, на що спрямовані ремонтні заходи (пп. 14 і 15 П(С)БО 7 «Основні засоби»):

— на підтримання об’єкта в робочому стані або

— на підвищення його техніко-економічних можливостей — поліпшення (тобто збільшення майбутніх економічних вигод, первісно очікуваних від використання об’єкта).

Таким чином, важливо встановити характер робіт. Рішення про характер і ознаки здійснюваних робіт приймає керівник підприємства з урахуванням результатів аналізу існуючої ситуації та суттєвості таких витрат (п. 29 Методрекомендацій № 561*). Тобто в нашій ситуації рішення про кваліфікацію ремонтних робіт приймає керівник підприємства-орендодавця. Відповідно якщо роботи:

* Методрекомендації з бухобліку ОЗ, затверджені наказом Мінфіну від 30.09.2003 р. № 561.

— спрямовані на поліпшення об’єкта (модернізація, модифікація, добудова, дообладнання, реконструкція тощо), що призведе до збільшення майбутніх економічних вигод, первісно очікуваних від його використання, то понесені витрати збільшують первісну вартість об’єкта оренди (п. 14 П(С)БО 7). Такі витрати капіталізують за дебетом відповідного субрахунку рахунка 15 «Капітальні інвестиції». У подальшому їх списують у дебет відповідного субрахунку рахунка 10 «Основні засоби»;

— виконують для підтримання об’єкта в робочому стані (проведення технічного огляду, нагляду, обслуговування, ремонту тощо) та одержання первісно визначеної суми майбутніх економічних вигод від його використання, то витрати, понесені на ремонт, включають до складу витрат звітного періоду (п. 15 П(С)БО 7).

Причому за загальними правилами капітальний ремонт не вважають поліпшенням об’єкта основних засобів (п. 30 Методрекомендацій № 561). Не кажучи вже про поточний ремонт. Іншими словами,

витрати на ремонт, які здійснюють для підтримання об’єкта в робочому стані, — це витрати періоду

Їх уключають до складу поточних витрат і відображають:

1) або у складі інших операційних витрат (за дебетом субрахунку 949 «Інші витрати операційної діяльності»), якщо здавання майна в оренду не є основним видом діяльності підприємства;

2) або у складі собівартості орендних послуг (за дебетом рахунка 23 «Виробництво»), якщо надання майна в оренду — основний вид діяльності (чи в оренду передають інвестиційну нерухомість).

Зібрані за дебетом рахунка 23 витрати списують на субрахунок 903 «Собівартість реалізованих робіт і послуг» у момент визнання доходу від здавання майна в оренду.

При цьому для узагальнення ремонтних витрат рахунок 92 «Адміністративні витрати» не використовують. Усі понесені на ремонтні заходи об'єкта оренди витрати групують на рахунку 23. До нього відкривають окремий субрахунок або ж цей рахунок розшифровують в картах/відомостях аналітичного обліку витрат.

Що стосується рахунка 91 «Загальновиробничі витрати», то його має сенс вести, якщо у підприємства декілька об’єктів обліку витрат, тобто крім здавання в оренду, підприємство випускає продукцію, виконує роботи, надає послуги. І то тільки у тому випадку, коли витрати не можна прямо віднести до конкретного об’єкта витрат.

Положення про те, що ми списуватимемо ремонтні витрати на субрахунок 903, у наказ про облікову політику не вносять. Це суто обліковий момент, а не елемент облікової політики. Якщо вже дуже хочеться десь це зафіксувати (хоча це і так виходить з бухгалтерської нормативки), то можна записати в наказі про організацію бухобліку.

Дохід від операційної оренди відображають за кредитом субрахунку 713 «Дохід від операційної оренди активів». Проте за Інструкцією № 291* на цьому субрахунку узагальнюють інформацію про доходи від оренди (крім фінансової), якщо ця діяльність не є предметом (метою) створення підприємства. Тобто використовують цей субрахунок, якщо оренда — не основний вид діяльності юрособи.

* Інструкція про застосування Плану рахунків, затверджена наказом Мінфіну від 30.11.99 р. № 291.

Якщо ж надання в оренду майна є основним видом діяльності підприємства, то дохід у вигляді орендної плати відображається за кредитом субрахунку 703 «Дохід від реалізації робіт і послуг» (див. лист Мінфіну від 22.09.2010 р. № 31-34020-20-27/25329). А раз доходи показуємо за Кт 703, то одночасно в Дт 903 списуємо собівартість наданих послуг. Так велить п. 7 П(С)БО 16 «Витрати».

Податковий облік ремонту

Податок на прибуток. Тут за ремонтними витратами в усьому орієнтир — бухоблік. Причому не лише для малодохідників-відмовників, але й високодохідників, а також малодохідників-добровольців. Адже різниць за витратами на ремонт виробничих основних засобів, у тому числі переданих в оперативну оренду, розд. ІІІ ПКУ не передбачає.

Збільшуюче коригування з п. 138.1 ПКУ стосується виключно ремонтів невиробничих ОЗ, які спрямовані на підтримання об’єкта в робочому стані і які за правилами бухобліку включаються у витрати звітного періоду. Об’єкти основних засобів, здані в оренду, до невиробничих ОЗ явно не належать. Вони приносять підприємству дохід.

А ось при проведенні поліпшень власного майна, що капіталізуються, у високодохідників і малодохідників-добровольців прибуткові наслідки таки будуть. Адже такі поліпшення збільшать податкову вартість об’єкта оренди. Тобто податкову амортизацію після поліпшень (так само як і бухгалтерську) треба розраховувати виходячи вже з нової (збільшеної) вартості такого об’єкта.

Врахуйте! На думку податківців (які заручилися підтримкою Мінфіну), платники, що ведуть облік за МСФЗ, не мають права за період проведення поліпшень нараховувати податкову амортизацію за покращуваними ОЗ. Детальніше про це читайте в «Податки та бухгалтерський облік», 2019, № 42, с. 2. Також фіскали проти податкової амортизації за період будь-якого невикористання ОЗ (див. «Податки та бухгалтерський облік», 2019, № 58, с. 3).

ПДВ. Якщо ремонт (чи поліпшення) об’єкта оренди здійснює орендодавець, то вхідний ПДВ за такими операціями він уключає до податкового кредиту. Безумовно, за наявності зареєстрованих податкових накладних (пп. 198.2 та 198.3 ПКУ).

А тепер приклад.

Приклад. Підприємство здало в оренду приміщення. За час перебування в оренді орендодавець (згідно з договором) здійснив його поточний ремонт на 10800 грн. (у тому числі ПДВ — 1800 грн.). Витрати на утримання об’єкта за поточний місяць — 12000 грн. Орендна плата — 30000 грн. (у тому числі ПДВ — 5000 грн.) на місяць.

За умови, що для орендодавця надання в оренду майна є основним видом діяльності, витрати на поточний ремонт об’єкта оренди відображають так, як показано в таблиці.

Облік в орендодавця поточного ремонту об’єкта оренди

№ з/п

Зміст господарської операції

Кореспонденція рахунків

Сума,

грн.

Дт

Кт

1

Понесено орендодавцем витрати на поточний ремонт приміщення, зданого в оренду

23

631

9000

2

Відображено ПДВ у складі вартості здійсненого поточного ремонту

644/1

631

1800

3

Відображено податковий кредит (на підставі зареєстрованої податкової накладної)

641/ПДВ

644/1

1800

4

Сплачено підрядній організації вартість поточного ремонту приміщення

631

311

10800

5

Відображено витрати на утримання об’єкта оренди, понесені в поточному звітному періоді

23

13, 20, 22, 651, 661, 631, 685

12000

6

Нараховано орендну плату за поточний місяць

361

703

30000

7

Відображено податкові зобов’язання з ПДВ

703

641/ПДВ

5000

8

Віднесено на витрати собівартість наданих орендних послуг

903

23

21000

9

Отримано на поточний рахунок орендодавця у банку орендну плату від орендаря

311

361

30000

висновки

  • За умовчанням поточний ремонт проводить орендар, а капітальний — орендодавець (за свій рахунок). Відступити від цих правил можна, прописавши це в договорі оренди.
  • Якщо здавання майна в оренду — основний вид діяльності, витрати на поточний ремонт орендодавець відображає у складі собівартості послуг (Дт 23). Інакше їх списують у Дт 949.
  • ПКУ не передбачає різниць за витратами на ремонт ОЗ, переданих в оперативну оренду.
Оформи передплату та читай все Передплатити журнал

Схоже, що ви використовуєте блокувальник реклами :(

Щоб користуватися всіма функціями сайту, додайте нас у винятку!

Як відключити
Завантажуйте наш мобільний додаток iFactor

© Factor.Media, 1995 -
Всі права захищені

Використання матеріалів без узгодження з редакцією заборонено

Ознайомитись з договором-офертою

Приєднуйтесь
Адреса
м. Харків, 61002, вул. Сумська, 106а
Powered by
Factor Web Solutions
Ми використовуємо cookie-файли, щоб зробити сайт максимально зручним для вас та аналізувати використання наших продуктів та послуг, щоб збільшити якість рекламних та маркетингових активностей. Дізнатися більше про те, як ми використовуємо ці файли можна тут.
Закрити
icon-block
Заважає реклама?
Ви маєте можливість її відключити!
Бажаєте побачити, як сайт буде виглядати без реклами?
Вимкнути на 10 секунд