Платники податку
Платниками плати за землю у частині орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, як і в минулих роках, виступають суб’єкти господарювання та фізичні особи — громадяни, які орендують землю державної та комунальної власності, тобто беруть землю у тимчасове користування в органів місцевого самоврядування (п. 288.2 ПКУ).
У випадку коли особа бере в оренду землю не в органів місцевого самоврядування, а у приватних осіб (як фізосіб, так і юросіб), то вона платником орендної плати не виступає. Такі особи просто сплачують орендодавцю вказану у договорі орендну плату і не переймаються поданням декларації з плати за землю.
Отже, щоб визначити, чи є орендар платником орендної палати за землю, слід подивитися на те, в кого орендується ця земля, тобто на те, з ким складено договір оренди.
Якщо укладено договір оренди землі з органом місцевого самоврядування, то ви однозначно є платником орендної плати
Звертаємо увагу! Платниками орендної плати є особи, які уклали з органом місцевого самоврядування саме договір оренди.
Якщо укладено з органом місцевого самоврядування інший договір користування землі, а саме договори суперфіцію, емфітевзису, сервітуту на земділянку державної чи комунальної власності, то особа, яка отримала у користування таку землю, платником орендної плати не виступає.
На це вказують і податківці у категорії 111.01 БЗ.
Орендарі державної та комунальної землі починають сплачувати орендну плату із дня виникнення права користування земділянкою (п. 287.1 ПКУ). Таке право у них виникає відповідно до ст. 125 ЗКУ із дня реєстрації права оренди на землю.
Орендна плата сплачується орендарем протягом дії договору оренди. У разі припинення або розірвання договору оренди земділянки державної і комунальної власності суб’єкт господарювання (орендар) сплачує орендну плату за фактичний період перебування землі у користуванні у поточному році, тобто до дати повернення земділянки орендодавцю (відповідному органу виконавчої влади чи відповідній сільській, селищній, міській раді).
Отже, сплачується орендна плата орендарем у році розірвання чи припинення договору оренди за період до дати повернення орендодавцеві земділянки на умовах, визначених договором. На цьому наголошують і фіскали у категорії 111.02 БЗ.
Ураховуючи це, доволі послідовним звучить висновок фіскалів про те, що у випадку коли після закінчення договору оренди орендар не повернув землю, оскільки збирається переукласти договір оренди (орендар уже почав процедуру переукладення) і при цьому він не отримав письмового заперечення від орендодавця щодо використання земділянки, то до поновлення дії договору оренди такий суб’єкт буде вважатися платником орендної плати, навіть незважаючи на відсутність діючого договору оренди. При цьому сплачувати орендну плату він має відповідно до умов попереднього договору оренди землі (категорія 111.01 БЗ). І тільки після переукладення договору оренди з дати початку дії нового договору доведеться проводити нарахування плати виходячи з нових правил, прописаних у новому договорі.
Отже, як бачимо, платиться орендна плата протягом усього терміну дії договору оренди, а інколи й довше. При цьому немає значення, чи сам орендар фактично використовує її у своїй діяльності, чи інші суб’єкти господарювання. Так, наприклад, якщо орендар продав нерухомість, що знаходиться на орендованій землі, то він буде платником орендної плати до того часу, доки не закінчиться договір оренди або він його не розірве. При цьому новий власник будівлі стає платником орендної плати тільки після того як оформить на себе договір оренди землі із органом місцевого самоврядування. А до цієї дати новий власник може тільки компенсувати орендарю суму сплаченої тому орендної плати.
Із цим на сьогодні погоджуються і суди. (див. постанову ВС від 28.02.2020 р. у справі № 913/169/18*).
* reyestr.court.gov.ua/Review/87891187
Звільнення від плати
На сьогодні платити орендну плату мають всі суб’єкти господарювання — орендарі земель державної та комунальної власності незалежно від обраної ними системи оподаткування. Тобто
платниками орендної плати є в тому числі й платники ЄП груп 1 — 4 та неприбуткові організації тощо
Виключення на 2021 рік становлять тільки орендарі, в яких орендована земля знаходиться на тимчасово окупованій території (п. 38.7 підрозд. 10 розд. ХХ ПКУ). А от за землі, що розташовані на території населених пунктів, що розташовані на лінії зіткнення, орендна плата на 2021 рік нараховується за загальними правилами.
Звертаємо увагу: особи, які звільнені від сплати орендної плати за вищезгадані землі, мають подавати декларацію з плати за землю. Але в ній розмір податку буде дорівнювати нулю. Щоб цього досягти, в декларації податок за такі землі слід нараховувати із нульовим значенням розміру ставки (111.04 БЗ).
Інших видів звільнення для сплати орендної плати на сьогодні не існує. Водночас якщо законодавці несподівано, як у 2020 році, нададуть такі звільнення, то ми про це повідомимо.
Механізм розрахунку
Щоб розрахувати розмір орендної плати, орендар має орієнтуватися на положення укладеного з органом місцевого самоврядування договору оренди. Саме такий договір є головним документом, що встановлює механізм розрахунку орендної плати.
Водночас загальний механізм розрахунку цієї плати подібний до розрахунку земподатку.
Тобто, щоб розрахувати розмір орендної плати, орендар повинен мати три показника: площу землі, її НГО, проіндексовану за загальними правилами, та ставку орендної плати.
Усі ці показники, крім розміру НГО земельної ділянки, зазвичай можна відшукати у самому договорі оренди.
Що ж стосується розміру НГО, то:
1) якщо у вашому договорі розмір НГО прямо не вказаний, то для розрахунку орендної плати слід брати саме дані про діючу на початок певного року НГО.
Щоб довідатися, яка НГО для певної ділянки діє на сьогодні, суб’єкту слід отримати у місцевому органі Держкадастру або із їх електронного сервісу «Публічна кадастрова карта України» (map.land.gov.ua) довідку (витяг) про НГО. У такій довідці буде вказана проіндексована НГО.
Можна також обійтися і без отримання такої довідки. Але для цього потрібно, щоб розмір НГО для певної ділянки на початку цього року в порівнянні з минулим не змінився і суб’єкти вірно розрахували НГО у минулому році. Якщо у вас такий випадок, то, щоб розрахувати розмір НГО на звітний рік, можна взяти минулорічний розмір НГО (що був вказаний у минулорічній декларації) і проіндексувати його самостійно на коефіцієнт індексації минулого року.
Нагадаємо, що на період з 2017 по 2023 рік відповідно до положень підрозд. 6 розд. ХХ ПКУ індексувати НГО землі слід на коефіцієнт «1», тобто індексувати НГО за 2020 рік, як і за минулі декілька років, не слід. Отже,
щоб визначити розмір НГО вашої ділянки при розрахунку орендної плати на 2021 рік при незмінній НГО з початку року, достатньо взяти НГО з минулорічної декларації
Водночас не завжди можна відстежити, чи змінилася НГО в порівнянні з минулим роком. Тому радимо для розрахунку орендної плати на певний рік отримати довідку про НГО у Держкомзема. Отримання цієї довідки — справа безкоштовна. Але, маючи її на руках, не слід уже гадати, чи вірно ви розрахували орендну плату чи ні;
2) якщо НГО вказана у самому договорі оренди. Йдеться в основному про доволі старі договори оренди. Якщо у вас на руках саме такий договір оренди, то відразу виникає запитання: яку ж НГО брати для нарахування орендної плати — ту, що вказана в договорі оренди, чи ту, яка встановлена на сьогодні для певної ділянки (міститься у даних Держкадастру).
Податківці на місцях можуть наполягати на тому, що в цьому випадку слід брати НГО, що міститься у Держкадастрі. Так, вони вважають, що у випадку коли орган місцевого самоврядування за всіма правилами затверджує нову НГО, яка починає діяти з початку відповідного року (наприклад, з 01.01.2021 р.), то розмір орендної плати обчислюється із застосовуванням нової НГО (див. лист ДФСУ від 25.07.2019 р. № 3446/6/99-99-12-02-03-15/ІПК* та категорію 111.01 БЗ).
* Див. «Податки & бухоблік». 2019, № 74, с. 28.
Водночас це не зовсім так. На наш погляд, все залежить від того, як саме в договорі оренди прописано правила визначення НГО при її зміні. А саме якщо в договорі оренди вказано, що:
— зміна НГО є лише підставою для перегляду НГО, що вказана у договорі оренди, то, на наш погляд, сама по собі зміна НГО для вас нічого не означає. Це — лише привід для укладення з органом місцевої влади додаткової угоди, в якій буде переглянуто розмір НГО. А до укладення такої угоди і перегляду розміру НГО розмір орендної плати залишається незмінним. Тож якщо у вас вказано розмір НГО у договорі оренди та є умова тільки про внесення змін до договору оренди у випадку зміни НГО, то для розрахунку орендної плати на 2021 рік ви можете використовувати НГО, вказану у договорі, проіндексовану до 2021 року, тобто виходячи з минулорічної суми (якщо більше нічого не змінилося).
Тим суб’єктам, які будуть дотримуватися цього підходу, слід пам’ятати, що річна сума орендного платежу, встановлена в договорі оренди, має вкладатися в граничні розміри орендної плати, визначені у п. 288.5 ПКУ, тобто не бути меншою за мінімальну межу. Тому радимо суб’єктам, в яких після розрахунку орендної плати виходячи з НГО, що вказана у договорі оренди, розмір плати є меншим за мінімальний показник (розмір земподатку за таку ділянку), нараховувати податок слід не нижче мінімальної межі;
— при зміні НГО розмір орендної плати змінюється автоматично, без внесення змін до договору, то при зміні НГО розраховувати орендну плату (навіть за наявності конкретного розміру НГО, вказаного в договорі оренди) слід, спираючись на нову НГО без унесення змін до договору. Наприклад, саме це прописано у чинній редакції типового договору оренди для м. Харкова (див.: kharkiv.rocks/reestr/677424).
У цьому випадку ви маєте сплачувати орендну плату виходячи з нової НГО, навіть без зміни умов договору,
Отже, щоб зрозуміти, який розмір НГО слід використовувати для розрахунку орендної плати, суб’єкту господарювання слід гарно вивчити умови діючого договору оренди і чинити так, як в ньому вказано.
Нагадавши правила нарахування орендної плати, лишається заповнити декларацію і подати її фіскалам. Про те, як це зробити, читайте у наступному матеріалі.
