* Узагальнююча податкова консультація.
Висновок документа
У період дії карантину базу оподаткування ПДВ для операцій з надання в оренду нерухомого державного майна визначають виходячи з граничної ціни за договором
За вимогами п. 188.1 ПКУ базу оподаткування ПДВ для операцій з постачання самостійно виготовлених товарів/послуг (сюди ж потрапляють і орендні послуги) визначають виходячи з договірної вартості, але не нижче звичайних цін. При цьому податківці традиційно вважають, що звичайна ціна повинна відповідати рівню ринкових цін (див. лист ДПСУ від 06.03.2020 р. № 965/6/99-00-07-03-02-06/ІПК, БЗ 101.07).
Проте мінбазне правило (у разі орендних послуг — не нижче звичайних цін) не поширюється, зокрема, на операції з постачання товарів/послуг, ціни на які підлягають державному регулюванню (п. 188.1 ПКУ).
Саме під держрегулювання в УПК, що коментується, Мінфін підвів операції з надання в оренду нерухомого державного майна. Міркував бухрегулятор так.
Державне регулювання цін здійснює Кабмін. Одним із шляхів такого регулювання є встановлення обов’язкових для застосування суб’єктами господарювання граничних цін. У свою чергу, гранична ціна — максимально або мінімально допустимий рівень ціни, який може застосовуватися суб’єктом господарювання (п. 2 ч. 1 ст. 1 Закону України «Про ціни і ціноутворення» від 21.06.2012 р. № 5007-VI).
Порядок передачі державного майна в оренду також належить до повноважень Кабміну. А той своєю постановою від 15.07.2020 р. № 611 на період дії карантину поділив орендарів нерухомого державного майна на 3 переліки: одних узагалі звільнив від орендної плати (додаток 1), а іншим установив орендну плату за користування державною нерухомістю на рівні 50 % (додаток 2) і 25 % (додаток 3) суми нарахованої орендної плати.
Так от, в УПК, що коментується, Мінфін дійшов висновку, що нарахування орендної плати орендарям нерухомого держмайна в розмірах, передбачених п. 1 постанови № 611, є держрегулюванням такої плати. Відповідно база оподаткування ПДВ для операцій з надання в оренду держнерухомості в період дії карантину визначається виходячи з договірної вартості такої оренди, встановленої із застосуванням механізмів держрегулювання, а саме: граничної ціни.
Вважаємо, що цю логіку Мінфіну можна використати як додаткові аргументи для доказування нульової (чи близькодонульової) бази ПДВ для недержавних орендодавців. Це стосується ситуації різкого зниження орендної плати на виконання карантинних правил з п. 14 Прикінцевих та перехідних положень ЦКУ. У цілому ринковою, на наш погляд, слід вважати економічно обґрунтовану ціну в конкретних умовах діяльності (див. «Податки & бухоблік», 2020, № 34, с. 2). У зв’язку з уведеними Кабміном заборонами та обмеженнями в період карантину є усі підстави вважати, що зменшений розмір орендної плати і є звичайна (ринкова) ціна. Тому зобов’язання з ПДВ визначаються виходячи з реальної договірної вартості з урахуванням наданої карантинної знижки.
Якщо ж у карантинний період орендну плату взагалі скасували, то і тут, в принципі, орендодавець може обґрунтувати, що нульова оренда в цих умовах є ринковою.
