Нагадаємо: ОСББ має право самостійно забезпечувати утримання та експлуатацію багатоквартирного будинку, користування загальним майном у такому будинку. Таке право можна реалізувати шляхом залучення до робіт/послуг (ст. 22 Закону про ОСББ):
— співвласників;
— сторонніх фізичних і юридичних осіб на підставі укладених договорів.
Також не забувайте, що ОСББ може залучити ще й управителя для виконання тих чи інших функцій.
Якщо якась із послуг не надається, то перегляд платежу — цілком логічна дія з боку ОСББ. Ось тільки процедура його проведення залежить від того, ким є прибиральниця — одним із співвласників чи сторонньою фізособою/юрособою.
Якщо йдеться про сторонню фізособу/юрособу, то треба враховувати ще й положення договору.
Перегляд на загальних зборах
Перший можливий варіант у цьому випадку — провести перегляд тарифів через загальні збори співвласників. При цьому такий варіант можливий як у разі, коли надаються послуги з прибирання співвласником, так і коли прибиранням займається стороння фізособа/юрособа за договором.
За загальним правилом саме у виключній компетенції загальних зборів перебуває, зокрема, право визначення порядку сплати, переліку та розміру внесків і платежів співвласників (абз. 7 ч. 9 ст. 10 Закону про ОСББ, п. 3 розд. ІІІ Типового статуту ОСББ).
Відповідно, якщо жодних нюансів статут ОСББ не містить, то
перегляд платежів за 2 місяці відсутності прибиральниці — компетенція загальних зборів співвласників
Загальні збори може скликати ініціативна група з 3 і більше співвласників або правління ОСББ (ч. 3 ст. 10 Закону про ОСББ, п. 5 розд. ІІІ Типового статуту ОСББ).
Правління як виконавчий орган не уповноважений переглядати встановлений загальними зборами розмір внесків і платежів. При цьому загальні збори не можуть делегувати такі повноваження правлінню, оскільки це виняткова компетенція зборів. Хоча в компетенції цього органу — укладення договорів про виконання робіт, надання послуг і здійснення контролю за їх виконанням (абз. 5 ч. 20 ст. 10 Закону про ОСББ)).
Хоча на практиці правління в ситуації ненадання тих чи інших послуг усе ж переглядає розмір платежів. Проте для цього такі повноваження закріплюють у рішенні загальних зборів співвласників або у статуті. Але, як ми сказали вище, це не зовсім відповідає положенням Закону про ОСББ.
Оскарження через суд
Другий варіант складніший — якщо загальні збори не виходить скликати або там не приймається рішення на користь перегляду тарифів, то невдоволеним співвласникам можна звернутися до суду. І у разі, якщо буде нарахована заборгованість зі сплати внесків, посилатися на те, що послуга не надавалася.
Крім того, у позові необхідно зробити акцент на тому, що стягнення коштів за ненадані послуги порушує права мешканця, який подає позов.
Але зауважте: голослівних заяв співвласників про те, що послуги не надавалися, мало. Суду треба пред’явити докази.
У цьому випадку можна фіксувати відсутність надання послуг з прибирання шляхом складання акта або акта-претензії.
Для цього співвласникам треба викликати представника ОСББ (наприклад, голову) і в акті зафіксувати те, що послуги з прибирання дійсно не здійснюються.
За основу можна взяти акт-претензію з додатка до постанови КМУ від 27.12.2018 № 1145 (ср. ). У ньому зазначити:
— замість «згідно з договором…» — «на підставі рішення загальних зборів… визначено, що прибирання території здійснюється…»;
— проблему — «не здійснюється прибирання… за період з … по …»;
— фіксацію факту відсутності прибирання («за результатами перевірки встановлено… вирішили...»;
— дані ОСББ і споживача.
Якщо прибирання здійснюється сторонньою особою (юридичною чи фізичною) за договором з ОСББ, то вважаємо, що в цій ситуації акт-претензію повинна підписувати така особа.
У разі ж якщо ОСББ спробує стягнути суми з урахуванням вартості ненаданих послуг через суд із співвласників, то останні можуть подавати відзив на позов у процесі розгляду. До нього можуть додаватися все ті ж акти.
Прибирання території — на управителеві
Якщо ОСББ передоручив частину або всі обов’язки управителю, то тут діють ще спеціальні норми підзаконних актів.
Щодо управителів діє спеціальний нормативно-правовий акт — Порядок № 482. Відповідно до п. 4 цього Порядку перерахунок може здійснюватися за ініціативою управителя або на підставі визнаного управителем акта-претензії від споживача.
Перерахунок за ініціативою управителя здійснюється пртягом місяця, що настає за місяцем, в якому надавалися послуги невідповідної якості
Якщо ж перерахунок проводиться за актом-претензією, то він здійснюється протягом 1 місяця, що настає за місяцем отримання акта-претензії або дати, коли претензія вважається визнаною управителем.
Перерахунок відображається управителем у періоді нарахування, що настає за періодом перерахунку.
При цьому сума перерахунку зараховується споживачеві в оплату майбутніх платежів (крім випадків, коли договір з управителем припиняється). Про що говорить п. 5 Порядку № 482.
Підкреслимо: такий порядок перерахунку не стосується ОСББ. ОСББ не є управителем в розумінні чинного законодавства.
висновки
- ОСББ для прибирання території може залучати сторонніх осіб або співвласників, а також передавати цю функцію управителеві.
- Перегляд тарифів — виняткова компетенція загальних зборів, але на практиці цю функцію (наприклад, у зв’язку з ненаданими послугами) передають правлінню.
- Співвласники можуть оскаржити рішення загальних зборів через суд або подавати відзив на позов у суді у разі, коли ОСББ спробує стягнути заборгованість, що виникла через недоплату.
- Якщо прибирання території здійснює управитель, то він може здійснити перерахунок самостійно або на підставі акта-претензії, що надійшов від співвласника/співвласників.
