Платники податку
Платниками податку на нерухомість серед юридичних осіб є власники об’єктів житлової та/або нежитлової нерухомості, у тому числі нерезиденти (п.п. 266.1.1 ПКУ).
Отже,
визначальним критерієм, за яким юрособа відноситься до платників нерухомого податку, є наявність права власності на об’єкт нерухомості
Причому це право має бути належним чином зареєстроване у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.
Якщо ж юрособа просто бере у користування об’єкти нерухомості, то за такі об’єкти користувач (орендар) нерухомості податок на нерухомість не платить. Його буде сплачувати власник нерухомості (орендодавець).
Що оподатковується
Об’єктом оподаткування податком на нерухомість є об’єкти житлової і нежитлової нерухомості, у тому числі їх частини (п.п. 266.2.1 ПКУ).
Водночас у п.п. 266.2.2 ПКУ наведено перелік об’єктів нерухомості, які не можуть бути об’єктом оподаткування. Наведемо з них ті, що можуть бути у власності юросіб (див. таблицю нижче).
Необ’єктна нерухомість юросіб
| Характеристика необ’єктної нерухомості | Норма ПКУ |
| Об’єкти житлової та нежитлової нерухомості, які перебувають у власності органів державної влади та місцевого самоврядування, а також організацій, створених ними в установленому порядку | |
| Об’єкти житлової та нежитлової нерухомості, які розташовані в зонах відчуження та безумовного (обов’язкового) відселення | |
| Гуртожитки | |
| Об’єкти нежитлової нерухомості, які використовуються суб’єктами господарювання малого та середнього бізнесу, що провадять свою діяльність у тимчасових спорудах та/або в малих архітектурних формах та на ринках | |
| Будівлі промисловості (код 125 Державного класифікатора будівель та споруд ДК 018-2000), що використовуються за призначенням у господарській діяльності суб’єктів господарювання, основна діяльність яких — промисловість, та не здаються їх власниками в оренду, лізинг, позичку | |
| Будівлі, споруди сільськогосподарських товаровиробників (код 1271 ДК 018-2000), які не здаються їх власниками в оренду, лізинг, позичку | |
| Об’єкти житлової та нежитлової нерухомості, які перебувають у власності громадських організацій осіб з інвалідністю та їх підприємств | |
| Об’єкти нерухомості, що перебувають у власності релігійних організацій та використовуються виключно для забезпечення їхньої статутної діяльності, крім об’єктів нерухомості, в яких здійснюється виробнича та/або господарська діяльність | |
| Будівлі дошкільних та загальноосвітніх навчальних закладів незалежно від форми власності та джерел фінансування, що використовуються для надання освітніх послуг | |
| Об’єкти нежитлової нерухомості державних та комунальних дитячих санаторно-курортних закладів та закладів оздоровлення та відпочинку дітей тощо, які знаходяться на балансі підприємств, установ та організацій, які є неприбутковими | |
| Об’єкти нежитлової нерухомості державних та комунальних центрів олімпійської підготовки, шкіл вищої спортивної майстерності, центрів фізичного здоров’я населення тощо, які є неприбутковими | |
| Об’єкти нежитлової нерухомості баз олімпійської та паралімпійської підготовки. Перелік таких баз затверджується КМУ | |
| Об’єкти житлової та нежитлової нерухомості, розташовані на тимчасово окупованій території. Звільнення надається у період з 14.04.2014 до 31 грудня року, в якому завершено антитерористичну операцію та/або операцію Об’єднаних сил |
Також до необ’єктної нерухомості відносяться і об’єкти житлової та нежитлової нерухомості, розташовані на тимчасово окупованій території у Луганській та Донецькій областях (п.п. 38.6 підрозд. 10 розд. XX ПКУ). При цьому така нерухомість є необ’єктною у період з 14 квітня 2014 року по 31 грудня року, в якому завершено проведення АТО та/або ООС. Навіть після початку війни з рашистами проведення АТО/ООС не було завершене. Тому вважаємо, що й у 2023 році нерухомість, яка знаходилася в тимчасовій окупації до 24.02.2022, є необ’єктною.
Не плутати вищезгадане послаблення із воєнний звільненням від сплати податку на нерухомість, що передбачене п.п. 69.22 підрозд. 10 розд. ХХ ПКУ, оскільки це послаблення не виводить нерухомість із числа об’єктів оподаткування, а тільки дає право платникам не нараховувати і не платити за об’єкти нерухомості, що потрапляють під це звільнення, податок на нерухомість. Про це детально нижче.
Зверніть увагу! Власники необ’єктної нерухомості декларацію щодо таких об’єктів не подають (БЗ 106.07). Якщо ж у вас є і об’єктна і необ’єктна нерухомість, то останню у декларації не зазначаєте.
Пільги з податку на нерухомість
Юридичним особам ПКУ на сьогодні надає два види пільг, які надають селищні, міські ради на відповідній території відносно:
1) об’єктів житлової та/або нежитлової нерухомості, що перебувають у власності юросіб, громадських об’єднань, благодійних організацій, релігійних організацій (абз. перший п.п. 266.4.2 ПКУ). Код пільги* — 18010402;
* За чинним Довідником № 112/1 податкових пільг, що є втратами доходів бюджету станом на 01.01.2023.
2) об’єктів нежитлової нерухомості, що розташовані на території індустріального парку та перебувають у власності учасників індустріального парку, включеного до Реєстру індустріальних парків (абз. четвертий п.п. 266.4.2 ПКУ). Код пільги — 18010403.
Якщо підприємство має право на податкову пільгу, яку їй надав орган місцевого самоврядування, то дані про таку нерухомість слід відобразити у декларації.
У цьому відмінність звільненої нерухомості від необ’єктної згідно з п.п. 266.2.2 ПКУ та п.п. 38.6 підрозд. 10 розд. XX ПКУ (див. вище).
Воєнне звільнення
Ще на початку весни 2022 через введення ВС законодавці надали послаблення у сплаті податку на нерухомість згідно з п.п. 69.22 підрозд. 10 розд. ХХ ПКУ. Втім, наразі немає повної визначеності, чи сприймуть фіскали Перелік № 309. Детально про це звільнення читайте у «Перелік звільнених територій: як користуватися і що потрапляє під звільнення» // «Податки & бухоблік», 2023, № 9.
На 2023 рік для юросіб із воєнного звільнення згідно з п.п. 69.22 підрозд. 10 розд. ХХ ПКУ лишилося тільки звільнення від нарахування та сплати податку на нерухомість за об’єкти нежитлової нерухомості, якщо вони розташовані на територіях, на яких ведуться (велися) бойові дії, або тимчасово окуповані.
Не зрозуміло у цьому звільненні його статус для заповнення звітності.
Річ у тому, що надане послаблення із п.п. 69.22 підрозд. 10 розд. ХХ ПКУ не виводить об’єкти нежитлової нерухомості із об’єктів оподаткування податком на нерухомість, а звільняє від податку. Тому
у звітній декларації з податку на нерухомість на 2023 дані про воєнно-звільнену нерухомість слід відобразити.
Але як це зробити, точно не зрозуміло. Адже для таких об’єктів у чинному Довіднику податкових пільг немає окремого коду пільги.
На наш погляд, для цього є декілька варіантів:
1) відобразити як для пільгованих об’єктів. Для цього нарахувати річну суму податку у графі 16 у звичайному режимі, а потім зменшити її через графу 21, як у випадку надання пільги. І тоді у результаті віднімання даних графи 16 від даних графи 21 річна сума податку до сплати у графі 22 буде дорівнювати 0. Щоб виглядав цей варіант коректно, слід визначити код пільги. У Довіднику для такого випадку коду пільги немає. Тому звернемося до рекомендацій фіскалів. Вони вважають, що як код пільги слід поставити номер закону, яким введено в дію військову пільгу, а саме «2120», а також у полі, де зазначаються пояснення до декларації, вказати «Податкові зобов’язання не нараховано в зв’язку з прийняттям Закону України «Про внесення змін до Податкового кодексу України та інших законодавчих актів України щодо дії норм на період дії воєнного стану». Детально про це читайте у «Всі землі/нерухомість під звільненням: чи подавати декларацію? // «Податки & бухоблік», 2023, № 9;
2) провести маніпуляції з місяцями володіння нерухомістю або із ставкою. При заповненні декларації вказати нуль у графах 10 — 12 або у графі 14. І тоді при розрахунку річної суми податку у графі 16 ви маєте отримати 0, що і перенесеться у графу 22. Щоб фіскали могли зрозуміти, чому податок у декларації не заповнений, можна також вказати у графі «Код пільги» номер Закону, яким введено військове звільнення («2120»), та навести його назву у полі для відображення даних про доповнення до декларації;
3) примусово поставити нарахування податку у нульовому розмірі. Для цього у графах, які відповідають за нарахування податку, примусово поставити 0. Перед цим варто вимкнути автоматичний розрахунок податку. Крім того, щоб фіскали могли зрозуміти, чому податок у декларації не заповнений, можна також вказати у графі «Код пільги» номер Закону, яким введено військове звільнення («2120»), та навести його назву у полі для відображення даних про доповнення до декларації.
Тим, хто обере другий і третій варіанти, заповнювати графи із розміром пільг не потрібно. У будь-якому разі слушно додати пояснення до декларації.
База оподаткування
Нею є загальна площа об’єкта житлової та нежитлової нерухомості, в тому числі його часток (п.п. 266.3.1 ПКУ).
За об’єктами житлової та нежитлової нерухомості, в тому числі їх часток, що перебувають у власності юридичних осіб, базу оподаткування такі особи обчислюють самостійно виходячи із загальної площі кожного окремого об’єкта оподаткування на підставі документів, що підтверджують право власності на такий об’єкт (п.п. 266.3.3 ПКУ).
Ставка податку
За загальним правилом ставки податку на нерухомість установлюють своїми рішеннями місцеві ради залежно від місця розташування (зональності) та типів об’єктів нерухомості (п.п. 266.5.1 ПКУ).
Максимальна величина ставки податку, як для житлової, так і для нежитлової нерухомості, не може перевищувати 1,5 % розміру мінімальної заробітної плати (МЗП), установленої законом на 1 січня звітного (податкового) року, за 1 кв. м бази оподаткування. Отже,
в абсолютному вираженні максимальний розмір ставки на сьогодні складає 100,50 грн (6700 грн х 1,5 : 100).
При цьому про свої місцеві ставки ви повинні дізнатися з рішень органів місцевого самоврядування. Для полегшення цього завдання ДПСУ сформувала зведену інформацію про встановлення ставок (а також пільг) місцевих податків та зборів, чинних з 01.01.2023, згідно з рішеннями, наданими місцевими радами.
Суперставка. Маємо на увазі підвищену ставку в розмірі 25000 грн за квартири площею понад 300 кв. м і житлові будинки площею понад 500 кв. м, яка встановлена п.п. 266.7.11 ПКУ. Наразі ця норма стосується і юридичних осіб.
Правила розрахунку
Загальний алгоритм. Щоб розрахувати суму податку на нерухомість, підприємство має здійснити прості арифметичні дії, а саме перемножити базу оподаткування (тобто загальну площу кожного об’єкта нерухомості у кв. м) на відповідну ставку в грн/кв. м і отримані результати підсумувати.
У підсумку матимемо загальну річну суму податку в гривнях за всіма об’єктами. Ділимо її на чотири рівні частини — стільки ви повинні заплатити щокварталу. Залишилось тільки занести ці цифри в декларацію.
Форма декларації. Звітність із податку на нерухоме майно подають за формою, затвердженою наказом Мінфіну від 15.11.2018 № 897. Протягом 2022 року Мінфін спочатку виклав форму цієї декларації в новій редакції (наказ Мінфіну від 10.11.2022 № 371), а потім вніс до неї коректурні правки (наказ Мінфіну від 05.12.2022 № 412).
За загальним правилом, прописаним у п. 46.6 ПКУ, за оновленою формою декларацію з плати за землю слід було б подати при звітуванні на 2024 рік. Водночас фіскали вважають, що так довго відкладати подання звітності не слід. І тому заявляють, що за оновленою формою платники вже повинні звітувати на 2023 рік (БЗ 106.07).
Оновлена форма декларації наразі є у Електронному кабінеті під ідентифікатором — J0302106.
Загалом зміни у новій формі не кардинальні. Серед найбільш актуальних слід виділити:
1) у шапці додатків 1 та 2, де рахують податок за житлові і нежитлові об’єкти, тепер є місце, де власник нерухомості може вказати, який додаток із тих, що він подає, є звітним, а який уточнюючим. Це говорить про те, що відтепер при поданні звітної декларації можна проводити уточнення минулих періодів;
2) у табличній частині додатків 1 та 2 тепер слід зазначати:
— у графі 3 код місця розташування об’єкта нерухомості, спираючись на код за КАТОТТГ адміністративно-територіальної одиниці, а не код КОАТУУ, як було раніше;
— збільшилася кількість граф, в яких слід вказувати дані про пільгу, яку застосовує власник нерухомості при розрахунку податку. Так, відтепер окремі графи передбачені для зазначення дати початку та дати закінчення користування пільгою (у додатку 1 це нові графи 20 та 21, а в додатку 2 — 19 та 20);
— у розд. ІІ «Уточнення податкового зобов’язання» відтепер замість одного рядка 5, в якому власник вказував нараховані при уточненні до збільшення податкові зобов’язання, міститься аж цілих 3 рядки. Один — для відображення загальної суми нарахованого податку до збільшення (ряд. 5). В інших двох рядках вказуються донараховані податкові зобов’язання, які виникають через зміну об’єкта оподаткування і на які не нараховується самоштраф (ряд. 5.1), та зобов’язання, які були донараховані після дати їх сплати і на які слід за загальним правилом нарахувати самоштраф (ряд. 5.2).
Складаємо декларацію. Вона, як і в минулому році, складається із власне декларації і двох додатків. У них окремо розраховують податкові зобов’язання щодо об’єктів житлової і нежитлової нерухомості.
Якщо у вас є об’єкти тільки одного типу (або житлові, або нежитлові), заповнюєте і подаєте лише один з додатків. При складанні звітної декларації вам знадобиться тільки розділ І кожного з додатків. У розділі ІІ проводять уточнення податкових зобов’язань, тож його наразі залишаєте порожнім.
Сума, що відображена у ряд. 3 додатків 1 та 2, щодо розміру річного податку буде перенесена до табличної частини декларації (ряд. 5.1 додатка 1 та ряд. 6.1 додатка 2).
Звітуємо. Платники податку — юридичні особи не пізніше 20 лютого звітного року подають контролюючому органу за місцезнаходженням об’єкта/об’єктів оподаткування декларацію з розбивкою річної суми рівними частками поквартально (п.п. 266.7.5 ПКУ). Останній день для подання декларації з податку на нерухоме майно у цьому році — 20 лютого.
Сплачуємо. Податок сплачується за місцем розташування об’єкта/об’єктів оподаткування (п.п. 266.9.1 ПКУ) авансовими внесками щокварталу до 30-го числа місяця, що настає за звітним кварталом (п.п. «б» п.п. 266.10.1 ПКУ). Отже, за І квартал 2023 року останній день для сплати податку — 01.05.2023, за ІІ квартал — 31.07.2023, за ІІІ квартал — 30.10.2023, за IV квартал — 29.01.2024.
Приклад. Станом на 1 січня 2023 року у власності підприємства перебували квартира загальною площею 600 кв. м і офісне приміщення загальною площею 700 кв. м. За рішенням місцевої ради на 2023 рік установлені ставки податку на нерухомість у розмірі 1,5 % МЗП — за об’єкти житлової нерухомості та 1,0 % МЗП — за об’єкти нежитлової нерухомості.
При цьому офісне приміщення знаходиться на території, на яку поширюється воєнне звільнення. Як варіант заповнення для звільненої нежитлової нерухомості використано спосіб, що застосовують для пільгованих об’єктів.
Рис. 1. Фрагмент заповнення додатка 1 до декларації з податку на нерухомість
Рис. 2. Фрагмент заповнення додатка 2 до декларації з податку на нерухомість
